А.С. БАЗАРОВА

Базарова А.С., консультант по налогам ЗАО "BKR-Интерком-Аудит".

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 34 "Аренда" и в ней выделяет параграф 3 "Аренда транспортных средств". Данным параграфом предусмотрена возможность аренды транспортных средств как с экипажем, так и без экипажа.
Согласно ст. 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Согласно ст. 642 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Договор аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от срока, на который данный договор заключается.
Правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ, к договорам аренды транспортных средств не применяются.
При аренде транспортного средства с экипажем обязанности по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, возлагаются на арендодателя.
Члены экипажа транспортного средства являются работниками арендодателя, их квалификация должна соответствовать условиям договора и требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства. Расходы по оплате услуг членов экипажа, налогообложению доходов, обязательному страхованию и иные расходы на их содержание несет арендодатель.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте статьи, видимо, допущена опечатка: имеется в виду "на арендатора", а не "на арендодателя".
------------------------------------------------------------------
На арендодателя возлагаются расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, на оплату сборов, если договором аренды не предусмотрены другие условия.
Расходы по страхованию транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, несет арендодатель, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора, если иное не предусмотрено договором.
В случае гибели или повреждения транспортного средства арендодатель может взыскать сумму причиненных убытков с арендатора, если докажет, что эти события произошли по вине арендатора. Если транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием причинен вред третьим лицам, ответственность за причиненный вред несет арендодатель, но если он докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам.
При аренде транспортного средства без экипажа обязанности по поддержанию арендованного транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта в течение всего срока договора аренды возлагаются на арендатора.
Также арендатор своими силами осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию. Расходы на содержание транспортного средства, его страхование и страхование своей ответственности несет арендатор, если договором аренды не предусмотрено иное.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, также несет арендатор.
Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были и арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в том случае, если арендодатель передал имущество арендатору без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона N 129-ФЗ имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося в данной организации. Таким образом, арендуя какое-либо имущество, организация-арендатор обязана обеспечить раздельный учет собственного и арендованного имущества.
В соответствии с Планом счетов для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации, предназначены забалансовые счета.
В частности, для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 "Арендованные основные средства". Следовательно, арендованный автомобиль отражается организацией-арендатором на забалансовом счете в оценке, предусмотренной договором аренды.
Аналитический учет следует вести по арендодателям и по каждому транспортному средству, взятому в аренду.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным автомобилем.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, и в большинстве случаев арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.
Договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается в счет арендной платы.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. На это следует обратить особое внимание, так как практика свидетельствует о том, что норма, установленная законом, довольно часто нарушается.
Если арендованный автомобиль используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно п. 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.
В соответствии с п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится. Расчеты по арендной плате, как правило, производятся с использованием балансового счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", к которому необходимо открыть субсчет, например 76-12 "Расчеты с арендодателем", который будет использоваться нами в дальнейших примерах.
Отражение на счетах бухгалтерского учета производится следующим образом:

-------------------T---------------------------------------------¬
¦Корреспонденция   ¦Содержание операции                          ¦
¦счетов            ¦                                             ¦
¦Дебет  ¦Кредит    ¦                                             ¦
+-------+----------+---------------------------------------------+
¦20, 23,¦60, 76-12 ¦Отражена сумма арендной платы                ¦
¦25, 26 ¦          ¦                                             ¦
+-------+----------+---------------------------------------------+
¦19     ¦60, 76-12 ¦Отражена сумма НДС                           ¦
+-------+----------+---------------------------------------------+
¦76-12  ¦51        ¦Перечислена сумма арендной платы арендодателю¦
L-------+----------+----------------------------------------------

Арендатор может осуществлять деятельность как облагаемую, так и не облагаемую НДС. Если арендованный автомобиль используется для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании п. 2 ст. 171 НК РФ сумма НДС после принятия на учет услуг по аренде предъявляется арендатором к вычету.
Напомним, что до 1 января 2006 г. необходимым условием вычета по НДС была и уплата налога в составе арендной платы.
Если же арендатор осуществляет деятельность, не облагаемую НДС, то сумма НДС к вычету не принимается, а в соответствии со ст. 170 НК РФ включается в расходы, принимаемые к вычету при налогообложении прибыли.
К балансовому счету 68 "Расчеты по налогам и сборам" организация открывает отдельные субсчета по видам налогов, для НДС можно открыть субсчет 68-2 "Расчеты по НДС".

-----------------T-----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция ¦Содержание операции                            ¦
¦счетов          ¦                                               ¦
¦Дебет   ¦Кредит ¦                                               ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦68-2    ¦19     ¦Отражена сумма НДС, предъявляемая к вычету (при¦
¦        ¦       ¦осуществлении деятельности, облагаемой НДС)    ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦20, 23, ¦19     ¦Отражена сумма НДС, не подлежащая вычету (при  ¦
¦25, 26  ¦       ¦осуществлении деятельности, не облагаемой НДС) ¦
L--------+-------+------------------------------------------------

В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании документов, предоставляемых организацией-арендодателем.
В целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения арендной платы при ее единовременном внесении.
Из п. 65 Приказа N 34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся. Планом счетов и Инструкцией по его применению для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 "Расходы будущих периодов". Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:
"Счет 97 "Расходы будущих периодов" предназначен для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы, связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией не создается соответствующий резерв или фонд)".
Как видно из приведенного текста, расходы по арендным платежам в нем отсутствуют.
В настоящее время при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99, в соответствии с п. 3 которого не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.
Таким образом, можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", на отдельном субсчете "Предварительная оплата" или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
По общему правилу договоров аренды обязанность проведения капитального ремонта автомобиля возложена на арендодателя, арендатор же обязан за свой счет производить текущий ремонт арендованного транспортного средства. При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть иной порядок проведения ремонта.
Поскольку ремонт автомобиля производился за счет арендатора, в бухгалтерском учете арендодателя затраты на ремонт имущества, переданного в аренду, не отражаются.
Договором может быть предусмотрено, что стоимость ремонта, выполненного арендатором, возмещается арендодателем в счет арендной платы. В этом случае схема бухгалтерских проводок будет следующей.
В целях налогообложения прибыли в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией.
Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, согласно п. 1 ст. 260 НК РФ рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
Следовательно, если договором аренды транспортного средства предусмотрено, что текущий ремонт автотранспорта осуществляется арендатором, то расходы на ремонт арендованных транспортных средств учитываются последним в составе расходов, связанных с производством и реализацией.
При этом следует учитывать, что налогоплательщики, применяющие метод начисления, признают расходы на ремонт основных средств в качестве расходов в том периоде, в котором они произведены, независимо от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ).
Налогоплательщики, применяющие кассовый метод, согласно п. 3 ст. 273 НК РФ признают расходы только после фактической оплаты ремонтных работ.
Выкуп арендованного автомобиля может быть предусмотрен как непосредственно договором аренды, так и дополнительным соглашением сторон.
Как правило, в договоре аренды стороны предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору после уплаты им выкупной стоимости имущества, согласованной сторонами договора. Стороны имеют право произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества.
Выкупная стоимость может быть перечислена арендатором по окончании срока договора аренды одним платежом, а также в течение всего срока договора аренды, например, одновременно с перечислением платежей за аренду имущества.
При выкупе арендованного автомобиля имеет место приобретение в собственность частично изношенного основного средства, поскольку даже если арендодатель сам не использовал автомобиль до передачи его в аренду, с момента такой передачи его использовал арендатор, основное средство продолжало оставаться собственностью арендодателя, приносило последнему доход и соответственно амортизировалось.
Согласно п. 24 Методических указаний N 91н первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату (как новых, так и бывших в эксплуатации), признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).
Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов.
Данные определения не противоречат друг другу, и правила принятия к учету объектов основных средств, бывших в эксплуатации, не отличаются от правил принятия к учету новых объектов основных средств.
Если договором аренды будет предусмотрено, что выкупная стоимость автомобиля будет перечисляться в течение срока действия договора аренды равными долями одновременно с внесением сумм арендной платы, то в бухгалтерском учете арендатора расчеты с арендодателем по выкупу имущества будут отражаться следующими записями:

--------------------------------------T--------------------------¬
¦Корреспонденция счетов               ¦Содержание операции       ¦
¦Дебет                 ¦Кредит        ¦                          ¦
+----------------------+--------------+--------------------------+
¦76 субсчет "Расчеты   ¦51 "Расчетный ¦Перечислены денежные      ¦
¦по выкупу автомобиля" ¦счет"         ¦средства в счет выкупной  ¦
¦                      ¦              ¦цены автомобиля           ¦
L----------------------+--------------+---------------------------

По окончании срока договора аренды и перечисления всей выкупной цены в бухгалтерском учете арендатору следует сделать записи:

-----------------T-----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция ¦Содержание операции                            ¦
¦счетов          ¦                                               ¦
¦Дебет  ¦Кредит  ¦                                               ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦       ¦001     ¦Списано с забалансового счета транспортное     ¦
¦       ¦        ¦средство                                       ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦08     ¦76      ¦Отражена в составе вложений во внеоборотные    ¦
¦       ¦        ¦активы стоимость выкупленного автомобиля       ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦19     ¦76      ¦Отражена сумма НДС со стоимости выкупленного   ¦
¦       ¦        ¦автомобиля                                     ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦01     ¦08      ¦Принят к учету автомобиль в качестве ОС        ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦68     ¦19      ¦Принят к вычету НДС                            ¦
L-------+--------+------------------------------------------------

Нередко организации арендуют автомобили у физических лиц, причем в большинстве случаев эти физические лица являются работниками организации-арендатора.
При заключении договора аренды транспортного средства работник передает принадлежащее ему транспортное средство своей организации во временное владение на платной основе и сам его не использует в течение срока аренды.
Организация имеет право допустить к управлению арендованным транспортным средством как собственника, то есть арендодателя, так и любое другое лицо, имеющее необходимую квалификацию.
Договор аренды является возмездным, и организация обязана выплачивать арендатору арендную плату, размер и сроки выплаты которой определяются договором.
Арендная плата за основные средства, используемые в производственных целях, согласно п. 5 ПБУ 10/99 является расходами по обычным видам деятельности и включается в себестоимость продукции, товаров, работ и услуг. На основании п. 6 ПБУ 10/99 расходы по обычным видам деятельности принимаются к учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной или иной форме или величине кредиторской задолженности, которая определяется из условий договора.
При выплате арендной платы необходимо удержать налог на доходы физических лиц, поскольку согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. Налоговая ставка по данному виду дохода в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ составляет 13%.
Является ли арендная плата объектом налогообложения единым социальным налогом, мы узнаем, обратившись к ст. 236 НК РФ. Из текста данной статьи следует, что не относятся к объекту налогообложения выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Таким образом, сумма арендной платы не является объектом налогообложения ЕСН.
Мы уже упоминали о том, что при аренде транспортного средства без экипажа обязанностью арендатора является поддержание надлежащего состояния транспортного средства, осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор несет расходы на содержание транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором.
При аренде транспортного средства у юридического лица арендатор согласно ст. 260 НК РФ вправе учитывать затраты на текущий и капитальный ремонт арендуемого амортизируемого основного средства как прочие расходы и признавать их для целей налогообложения прибыли в размере фактических затрат в том отчетном периоде, в котором они были произведены.
При аренде основных средств у физического лица сделать это нельзя, потому что транспортное средство, принадлежащее физическому лицу, не может быть признано амортизируемым имуществом, так как физические лица не являются плательщиками налога на прибыль. Расходы на ремонт основных средств в этом случае согласно подп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ могут быть учтены в составе расходов, связанных с производством и реализацией, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в качестве прочих расходов.
Расходы на содержание и эксплуатацию транспортного средства, в том числе расходы на запчасти и ГСМ, учитываются в соответствии со ст. 254 НК РФ.
Расходы по страхованию арендованного автомобиля включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подп. 5 п. 1 ст. 253 НК РФ и подп. 1 п. 1 ст. 263 НК РФ.
Также на основании ст. 4 Закона N 40-ФЗ при заключении договора аренды организация обязана застраховать свою гражданскую ответственность. При возникновении права владения транспортным средством застраховать ответственность следует не позднее чем через пять дней после возникновения права владения им.
Условиями договора или дополнительным соглашением может быть установлено, что организация по окончании договора выкупает имущество, арендованное у физического лица. Выкупная цена может быть перечислена одним платежом по окончании договора или же одновременно с выплатой текущих арендных платежей.
Денежные средства, выплачиваемые физическому лицу в счет погашения выкупной цены ежемесячно, будут являться для организации выданными авансами и должны отражаться в бухгалтерском учете записью:

-----------------T-----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция ¦Содержание операции                            ¦
¦счетов          ¦                                               ¦
¦Дебет  ¦Кредит  ¦                                               ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦73-5   ¦50, 51  ¦Отражена сумма денежных средств, выплачиваемых ¦
¦       ¦        ¦физическому лицу в счет погашения выкупной цены¦
L-------+--------+------------------------------------------------

При выплате физическому лицу денежных средств в счет выкупной стоимости имущества у организации не возникает обязанности по исчислению и уплате в бюджет налога на доходы физических лиц. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ такая обязанность возложена на физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности. В соответствии с п. 2 этой же статьей налогоплательщик - физическое лицо должен самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащего уплате в бюджет.
Организация, выплатившая доход физическому лицу, на основании ст. 230 НК РФ обязана представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц соответствующего налогового периода и суммах начисленных и удержанных в соответствующем периоде налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим периодом.
Суммы, выплаченные физическому лицу в счет выкупной стоимости имущества, не облагаются единым социальным налогом и страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование.
По окончании договора аренды и выплаты всей выкупной стоимости, определенной сторонами договора, автомобиль переходит в собственность организации. В учете будут сделаны записи:

------------------T----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция  ¦Содержание операции                           ¦
¦счетов           ¦                                              ¦
¦Дебет   ¦Кредит  ¦                                              ¦
+--------+--------+----------------------------------------------+
¦        ¦001     ¦Списана с забалансового счета стоимость       ¦
¦        ¦        ¦арендованного имущества                       ¦
+--------+--------+----------------------------------------------+
¦08      ¦73      ¦Отражена сумма вложений в выкупленный объект  ¦
¦        ¦        ¦основных средств                              ¦
+--------+--------+----------------------------------------------+
¦01      ¦08      ¦Учтено в составе собственных основных средств ¦
¦        ¦        ¦выкупленное основное средство                 ¦
L--------+--------+-----------------------------------------------

По общему правилу при передаче имущества в аренду оно продолжает учитываться на балансе арендодателя, за исключением случаев аренды предприятия и финансовой аренды.
Организация может передавать в аренду как временно не используемое в производственных и непроизводственных целях имущество, так и имущество, специально приобретенное для передачи в аренду с целью получения дохода.
Организация, передающая в аренду временно не используемое имущество, должна обеспечить его обособленный учет.
В соответствии с Планом счетов для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде и доверительном управлении, предназначен счет 01 "Основные средства".
Для учета передачи основного средства в аренду можно открыть субсчет "Основные средства, переданные в аренду".
Аналитический учет необходимо организовать таким образом, чтобы обеспечить возможность получения данных по видам основных средств, местам их нахождения, арендаторам и т.п. Передача имущества арендатору будет отражена в учете арендодателя следующим образом:

---------------------------------------------T-------------------¬
¦Корреспонденция счетов                      ¦Содержание операции¦
¦Дебет                  ¦Кредит              ¦                   ¦
+-----------------------+--------------------+-------------------+
¦01 "Основные средства",¦01 "Основные средст-¦Переданы в аренду  ¦
¦субсчет "Основные      ¦ва", субсчет "Собст-¦объекты основных   ¦
¦средства, переданные   ¦венные основные     ¦средств            ¦
¦в аренду"              ¦средства"           ¦                   ¦
+-----------------------+--------------------+-------------------+
¦При возврате арендатором основных средств их собственнику, если ¦
¦условиями договора не предусмотрен выкуп арендованного          ¦
¦имущества, будет составлена корреспонденция:                    ¦
+-----------------------T--------------------T-------------------+
¦01 "Основные средства",¦01 "Основные средст-¦Возвращены основные¦
¦субсчет "Собственные   ¦ва," субсчет "Основ-¦средства           ¦
¦основные средства"     ¦ные средства, пере- ¦                   ¦
¦                       ¦данные в аренду"    ¦                   ¦
L-----------------------+--------------------+--------------------

Для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование либо владение и пользование с целью получения дохода, Планом счетов и Инструкцией по его применению предназначен счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности".
Аналитический учет на счете 03 также следует вести по видам материальных ценностей, арендаторам и отдельным объектам материальных ценностей.
В общем случае при передаче имущества в аренду арендодатель продолжает учитывать его в составе собственного имущества. Если объектом аренды являются основные средства, то после передачи их арендатору они продолжают учитываться у арендодателя на счете 01 "Основные средства". Основные средства входят в налогооблагаемую базу по налогу на имущество, и поскольку само имущество продолжает числиться на балансе арендодателя, именно он будет являться плательщиком налога на имущество. Арендодателю при установлении размера арендной платы следует учесть этот факт и установить такой размер арендной платы, который позволит покрыть данные расходы и получить прибыль от сдачи имущества в аренду.
Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление в аренду материальных ценностей.
При отражении арендной платы следует руководствоваться ПБУ 9/99. В соответствии с п. 5 ПБУ 9/99 в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью.
Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то согласно п. 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами.
Обратимся к письму Минфина Российской Федерации от 3 августа 2000 г. N 04-05-11/69:
"При решении вопроса о порядке признания в бухгалтерской отчетности доходов в части обычных видов деятельности и операционных следует учитывать не только характер хозяйственных операций, в связи с осуществлением которых признаются доходы, но и их размер (требование существенности). Так, если доходы, классифицируемые в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999 года N 32н, как операционные, составляют по итогам отчетного года пять и более процентов от общей суммы доходов организации или удовлетворяют другим признакам существенности, они должны быть отражены в Отчете о прибылях и убытках (форма N 2) как доходы от обычных видов деятельности, составляющих предмет деятельности организации".
Если арендная плата будет отражаться организацией в бухгалтерском учете в качестве доходов от обычных видов деятельности, необходимо сделать следующие проводки, предусмотрев рабочим планом счетов использование субсчетов к счетам 68 "Расчеты по налогам и сборам" и 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", например:
68-2 "Расчеты по налогу на добавленную стоимость";
76-2 "Расчеты по арендной плате".

-----------------T-----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция ¦Содержание операции                            ¦
¦счетов          ¦                                               ¦
¦Дебет   ¦Кредит ¦                                               ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦62      ¦90-1   ¦Отражена сумма арендной платы, подлежащей      ¦
¦        ¦       ¦получению                                      ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦90-3    ¦68-2   ¦Отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦51      ¦62     ¦Отражено поступление денежных средств от       ¦
¦        ¦       ¦арендатора                                     ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦Если арендная плата будет отражаться в учете в составе          ¦
¦операционных доходов, то это будет отражено:                    ¦
+--------T-------T-----------------------------------------------+
¦76-2    ¦91-1   ¦Отражена сумма арендной платы, подлежащая      ¦
¦        ¦       ¦получению                                      ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦91-2    ¦68-2   ¦Отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет ¦
+--------+-------+-----------------------------------------------+
¦51      ¦76-2   ¦Отражено поступление денежных средств от       ¦
¦        ¦       ¦арендатора                                     ¦
L--------+-------+------------------------------------------------

Арендная плата может быть перечислена арендатором единым платежом за весь период действия договора аренды.
Если предоставление активов организации в аренду является основной деятельностью, то полученная за весь период действия договора арендная плата рассматривается как авансовый платеж и учитывается на счете 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", на субсчете "Расчеты по авансам полученным".
Если же передача активов в аренду не является основной деятельностью, то единовременно внесенную арендную плату следует учитывать по-другому.
Для обобщения информации о доходах, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, Планом счетов и Инструкцией по его применению предназначен счет 98 "Доходы будущих периодов". Учет арендной платы следует вести на субсчете 98-1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов", аналитический учет следует организовать по каждому виду дохода. Суммы доходов, относящихся к будущим периодам, отражаются по кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами. По дебету счета 98 отражаются суммы доходов, перечисленные на соответствующие субсчета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.
Согласно п. 15 ПБУ 9/99 арендная плата (когда это не является предметом деятельности организации) признается в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:
а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
б) сумма выручки может быть определена;
в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации.
Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.
Операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения НДС. Предоставление в аренду имущества подлежит обложению НДС в общем порядке, и налогооблагаемая база у арендодателя будет определена как сумма арендной платы без учета сумм НДС.
Момент определения налоговой базы по НДС установлен ст. 167 НК РФ. Обратите внимание, что в п. 1 ст. 167 НК РФ указано, что моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из двух дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
У организации, предоставляющей в аренду имущество, моментом определения налоговой базы по НДС будет последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды.
Если договором аренды предусмотрено внесение всей суммы арендной платы до начала срока договора, то данная оплата будет рассматриваться как оплата в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).
В соответствии с п. 8 ст. 171 НК РФ после даты реализации услуг суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), подлежат вычетам.
Если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ должна быть включена в состав выручки от реализации.
В соответствии с п. 1 ст. 271 НК РФ доходы от реализации при применении организацией в целях налогообложения прибыли метода начисления признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).
Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то в соответствии со ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду определяются как внереализационные доходы. Датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду согласно п. 4 ст. 271 НК РФ признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода, выбор одного из трех моментов производится на основании учетной политики для целей налогообложения прибыли.
При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, на основании подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ не включаются авансовые платежи по арендной плате.
Если арендодатель использует кассовый метод признания доходов, то датой получения дохода согласно п. 2 ст. 273 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках или в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг), а также погашения задолженности иным способом.
Для правильного отражения в бухгалтерском учете расходов на улучшение транспортного средства важно правильно определить, какие именно улучшения имели место. Из ст. 623 ГК РФ следует, что улучшения могут быть отделимые и неотделимые.
Произведенные арендатором транспортного средства отделимые улучшения, например установка сигнализации на автомобиль, в соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ являются его собственностью, если в договоре аренды не предусмотрено иное. По окончании договора аренды транспортное средство передается арендодателю, а сигнализационное оборудование остается у арендатора. Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу сигнализационного оборудования арендодателю с возмещением или без возмещения его стоимости арендатору. Арендатор также может оставить его у себя либо реализовать.
Рассмотрим бухгалтерский учет отделимых улучшений.
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в объекты основных средств учитываются в составе основных средств, но для того, чтобы принять произведенные капитальные вложения в состав основных средств для целей бухгалтерского учета, необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01 (см. раздел 4.1.1 "Бухгалтерский учет основных средств" в книге авторов ЗАО "BKR-Интерком-Аудит" "Налог на прибыль организаций").
В соответствии с п. 3 Методических указаний N 91н в составе основных средств учитываются также капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.
Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.
Согласно п. 35 Методических рекомендаций N 91н в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.
В случае если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.
Пунктом 5 ПБУ 6/01 установлено, что активы, в отношении которых выполняются все четыре условия, перечисленные нами выше, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов.
В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль их движения.
Если в учетной политике арендатора будет предусмотрен лимит не более 20000 рублей, он будет иметь право списать стоимость улучшений на затраты в момент ввода в эксплуатацию.
В бухгалтерском учете отделимые улучшения у арендатора будут учтены следующим образом:

----------------T------------------------------------------------¬
¦Корреспонденция¦Содержание операции                             ¦
¦счетов         ¦                                                ¦
¦Дебет  ¦Кредит ¦                                                ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦08     ¦60     ¦Отражена сумма затрат по улучшениям,            ¦
¦       ¦       ¦произведенным силами сторонней организации      ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦19     ¦60     ¦Отражена сумма НДС                              ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦01     ¦08     ¦Отражен ввод в эксплуатацию произведенных       ¦
¦       ¦       ¦улучшений                                       ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦60     ¦51     ¦Погашена задолженность перед поставщиком        ¦
¦       ¦       ¦за произведенные улучшения                      ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦68-2   ¦19     ¦Принят к вычету НДС                             ¦
+-------+-------+------------------------------------------------+
¦20, 44 ¦01     ¦Отражено списание на затраты произведенных      ¦
¦       ¦       ¦улучшений (если стоимость улучшений не превышает¦
¦       ¦       ¦установленного организациям лимита стоимости    ¦
¦       ¦       ¦основных средств)                               ¦
L-------+-------+-------------------------------------------------

Если стоимость улучшений превышает установленный организацией лимит, то она не может быть списана на затраты по мере ввода в эксплуатацию. Организации в этом случае необходимо установить срок полезного использования объекта и в течение этого срока начислять амортизацию в целях бухгалтерского учета.
В целях исчисления налога на прибыль произведенные арендатором улучшения транспортного средства также будут признаны амортизируемым имуществом, так как согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, использующееся им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Напоминаем, что амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10000 рублей.
Неотделимыми считаются улучшения, которые не отделимы от транспортного средства без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом.
Улучшение арендованного транспортного средства может быть произведено как с согласия, так и без согласия арендодателя.
В том случае, если улучшение арендованного транспорта произведено с согласия арендодателя, на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше получить согласие арендодателя в письменной форме.
В бухгалтерском учете фактические затраты на улучшение транспортного средства отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Так как произведенное улучшение изначально является собственностью арендатора, а не арендодателя, арендатор передает эти затраты арендодателю с целью их возмещения. В том случае, когда арендатор передает затраты арендодателю непосредственно после произведения улучшений, необходимо составить следующую корреспонденцию счетов:

-----------------T-----------------------------------------------¬
¦Корреспонденция ¦Содержание операции                            ¦
¦счетов          ¦                                               ¦
¦Дебет  ¦Кредит  ¦                                               ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦08     ¦60      ¦Отражена сумма затрат по улучшениям,           ¦
¦       ¦        ¦произведенным силами сторонней организации     ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦19     ¦60      ¦Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком  ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦76-12  ¦08      ¦Отражено списание затрат для возмещения их     ¦
¦       ¦        ¦арендодателем                                  ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦51     ¦76-12   ¦Отражена сумма денежных средств, полученных    ¦
¦       ¦        ¦от арендодателя в возмещение произведенных     ¦
¦       ¦        ¦улучшений                                      ¦
+-------+--------+-----------------------------------------------+
¦60     ¦51      ¦Отражено погашение задолженности перед         ¦
¦       ¦        ¦поставщиком                                    ¦
L-------+--------+------------------------------------------------

Если арендатор произвел улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, в соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ он не имеет права на возмещение осуществленных расходов арендодателем, если иное не предусмотрено законом, так как он не имел права вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему желанию.
Поскольку п. 5 ПБУ 6/01 установлено, что капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств, фактические затраты на улучшение после формирования на счете 08 "Капитальные вложения" переводятся на счет 01 "Основные средства". В момент постановки объекта на учет устанавливаются способ начисления амортизации и срок полезного использования этого объекта.
Амортизация объекта основных средств, представляющего неотделимое улучшение в арендованном имуществе, производится в течение срока договора аренды в обычном порядке до того, когда этот объект будет передан арендодателю, а также исходя из способа начисления амортизации, установленного арендодателем по данному объекту. Следует обратить внимание на то, что применять лимит, установленный ПБУ 6/01, в данном случае не следует. Это связано с необходимостью начисления амортизации по объекту улучшения по правилам, которые применяются арендодателем к сдаваемому в аренду имуществу.
Существует также иной подход к учету неотделимых улучшений арендованного имущества, и сводится он к тому, что неотделимое улучшение арендованного имущества не может учитываться на балансе арендатора, так как принадлежит арендодателю изначально и является его собственностью. Если следовать данной точке зрения, бухгалтерский учет будет выглядеть следующим образом:

-------------------------T---------------------------------------¬
¦Корреспонденция счетов  ¦Содержание операции                    ¦
¦Дебет      ¦Кредит      ¦                                       ¦
+-----------+------------+---------------------------------------+
¦91-2       ¦60          ¦Отражена стоимость произведенных       ¦
¦           ¦            ¦улучшений                              ¦
+-----------+------------+---------------------------------------+
¦60         ¦51          ¦Отражено погашение задолженности       ¦
¦           ¦            ¦перед поставщиком                      ¦
L-----------+------------+----------------------------------------

В соответствии со ст. 622 ГК РФ по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, арендодатель, не давший своего согласия на осуществление улучшений, может либо принять эти улучшения без возмещения их стоимости арендатору, либо не принять улучшений и потребовать от арендатора привести имущество в то состояние, в котором оно было ему передано.
Если арендодатель принимает имущество с улучшениями без возмещения их стоимости арендатору, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.
В соответствии с п. 29 ПБУ 6/01 стоимость выбывающих объектов основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объектов имеет место и в случае их безвозмездной передачи.
Уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов, в данном случае выбытия основных средств, в соответствии с п. 2 ПБУ 10/99 признается расходами организации. При этом согласно п. 11 ПБУ 10/99 расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств, признаются операционными расходами организации.
До момента безвозмездной передачи объект основных средств какое-то время эксплуатируется. Сумма накопленной за время эксплуатации объекта амортизации согласно Плану счетов и Инструкции по его применению при выбытии объекта ОС списывается в кредит счета 01 "Основные средства" (в корреспонденции со счетом 02 "Амортизация основных средств"). По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость ОС списывается со счета 01 "Основные средства" в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы".
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения.
В соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ при безвозмездной реализации основных средств налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Сумма начисленного НДС отражается в учете по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции в данном случае со счетом 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы".
В целях налогового учета стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче, в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
В соответствии с п. 4 ПБУ 18/02 доходы и расходы, которые формируют бухгалтерскую прибыль (убыток), то есть учитываются для целей бухгалтерского учета, но исключаются из налоговой базы по налогу на прибыль, определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ, как в текущем отчетном периоде, так и во всех последующих отчетных периодах, образуют постоянные разницы. То есть постоянные разницы - это различия бухгалтерского и налогового учета, которые не будут устранены никогда.
Стоимость безвозмездно передаваемого имущества, а также расходы, связанные с безвозмездной передачей, как раз и относятся к постоянным разницам.
Произведение постоянной разницы на ставку налога на прибыль, установленную законодательством РФ, представляет собой постоянное налоговое обязательство, которое признается в том отчетном периоде, в котором возникла постоянная разница, и приводит к увеличению налоговых платежей по налогу на прибыль в отчетном периоде.
Постоянное налоговое обязательство отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 99, субсчет "Налог на прибыль", и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль".

"Налоги" (газета), 2006, N 41

А.В. ЛЕОНОВ

Леонов А.В., юрист ООО "Финазия", г. Новосибирск.

Удержание имущества должника - весьма важный институт гражданского права. Автор рассматривает ряд вопросов, касающихся правовых проблем данного института, на примерах договоров аренды недвижимого имущества. В статье отмечается, что состояние правового института удержания на сегодняшний день таково, что кредитор имеет возможность вещь удерживать, но реализовать эту вещь он не может, что практически сводит к нулю действие самого института удержания как способа обеспечения обязательств, ибо без реализации вещи трудно говорить об обеспечении обязательства в целом.

Withholding property of a debtor is an important institute of civil law. The author considers a number of issues related to legal problems of the said institute as exemplified by contracts of lease of real estate property. The author notes that at the moment the creditor has the right to withhold a thing but cannot dispose of it and this fact practically nullify the institute of withholding as a means of obligations' security because without the right to dispose of a thing it is difficult to talk about security of obligation as a whole .
--------------------------------
Leonov A.V. Legal Problems Related to Withholding of Property of a Debtor.

Несмотря на достаточную "обкатку" временем части первой Гражданского кодекса РФ, отдельные его положения все же остаются мало исследованными в части отсутствия их единого доктринального толкования и практического применения. К их числу можно смело отнести такой правовой институт, как институт удержания как способа обеспечения исполнения обязательств.
В статье мы коснемся проблем удержания, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств на примерах договоров аренды недвижимого имущества. Первый же вопрос, который нам надлежит разрешить, касается субъектного состава, предмета и оснований удержания, а также момента, с которого возникает право удержания.
Очевидно, что субъектами в правоотношении по поводу удержания вещи должны являться кредитор и должник по основному обязательству, так как правоотношение, связанное с удержанием вещи, возникает не по поводу вещи, а по поводу ненадлежащего исполнения обязательств по основному обязательству. Ни для кого не секрет, что удержание как правоотношение не является правоотношением самостоятельным, в связи с тем что может возникнуть только по поводу ненадлежащего исполнения своих обязательств стороной основного договора (в нашем случае - договора аренды недвижимости). Прежде всего необходимо разделить оба понятия - "удержание" и "право на удержание". Право на удержание - в рамках общетеоретического подхода к проблеме - право субъективное, т.е. право, воспользоваться или не воспользоваться которым, разумеется, при наличии определенных предпосылок, целиком зависит от воли субъекта. Собственно удержание представляет собой, с одной стороны, способ защиты нарушенного права: так, для его восстановления кредитор может удерживать вещь должника до исполнения последним своих обязательств. Вполне логично в этом случае отнести удержание и в разряд односторонних сделок (1). Причем в этом случае видится обоснованным подход, не предполагающий наличие согласия на удержание вещи должника, так как трудно предположить, чтобы должник по основному обязательству добровольно согласился на удержание его имущества. Поэтому автор смеет предполагать, что удержание должно быть именно односторонней сделкой, независимой от воли другой стороны по основному обязательству. Эта позиция не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (2). Так, на рассматриваемом примере видно, что, несмотря на попытки должника вывезти имущество, кредитор его обоснованно удерживал (ст. 622, 359 ГК РФ), причем даже чинил препятствия. Между тем судебная практика ФАС округов пошла по прямо противоположным путям: так, арбитражные суды некоторых округов в постановлениях указывают, что законным может быть только такое удержание вещи, когда должник добровольно оставил свое имущество по прекращении действия договора в арендуемых помещениях (3), и тем самым предполагают наличие волеизъявления должника на оставление вещи кредитору (т.е. сделку двустороннюю). Некоторые пошли еще дальше и указывают, что удерживать можно только вещь, которая принадлежит должнику на праве собственности (4), либо вещь, по поводу которой возникло обязательство (5). Однако такой подход значительно усугубил бы права кредитора. Из примера, указанного ВАС РФ, видно, что по окончании срока аренды истец (должник по обязательству) не освободил помещение от своего оборудования. Из этого следует:
1) договор аренды был прекращен;
2) прекращению договора сопутствуют требования ст. 622 ГК РФ об освобождении помещений от имущества арендатора (в любом случае: хоть по истечении срока, хоть при досрочном расторжении, так как при досрочном расторжении предусмотрена обязанность заблаговременно предупредить контрагента). Должна работать презумпция, что должник не мог не знать о своей обязанности через определенное время освободить арендуемые помещения от своих вещей;
3) срок договора определяется исходя из общих положений ст. 314 ГК РФ.
Таким образом, прекращение договора должно являться одной из главных составляющих правомерности удержания имущества должника.
По поводу предмета удержания нельзя не согласиться с позицией С.В. Сарбаша (6), который полагает, что предметом удержания может быть только вещь, но не имущество вообще, причем должник на момент прекращения договора должен ею владеть. Президиум ВАС РФ придерживается позиции, согласно которой предметом удержания может быть только вещь, принадлежащая на каком-либо праве должнику, т.е. вещь, чужая для кредитора. Показательно, на наш взгляд, что позиция С.В. Сарбаша в комментируемой статье идеальна с точки зрения защиты прав кредитора. При любой другой можно было бы предположить, что речь идет о праве собственности в целом либо иных вещных правах, права кредитора вполне реально могли быть нарушены. Практически это означало бы, что кредитор, прежде чем удерживать вещь, должен бы был запросить титул на нее должника, что на практике заведомо неосуществимо и приводило бы к дестабилизации гражданского оборота. Выделение из триады прав (владение, пользование, распоряжение) собственности права владения означает, что вещи, которые находятся у должника в арендуемых помещениях, вполне могут находиться у него в аренде (хозяйственном ведении, оперативном управлении). С позиций закона должник может вообще не иметь в своем владении вещи, принадлежащие ему на праве собственности, ибо требования закона ему это позволяют. Кроме того, с трудом представляется ситуация, когда арендодатель запрашивает у арендатора подтверждение его прав на вещи (либо на каждую вещь), которые тот располагает в арендуемом складе (офисе) с мотивацией их последующего удержания в случае несвоевременной оплаты по договору аренды. Автор надеется, что эта позиция (факт владения вещью должником как основание правомерности ее удержания) найдет свое дальнейшее применение в арбитражной практике.
Момент, с которого возникает право на удержание у кредитора, на наш взгляд, должен определяться двумя факторами - наличием долга между сторонами в договоре, подтвержденного актом сверки взаиморасчетов (что подразумевает признание долга), либо судебным актом, а также фактом прекращения основного обязательства.
Главная проблема удержания, по мнению автора, состоит в том, что не отрегулирована процедура реализации удерживаемого имущества. Отсылка при этом ст. 360 ГК РФ к нормам, регулирующим удовлетворение требований кредитора в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, привело к тупику. Так, на сегодняшний день нет ни одного положительного судебного решения по этой проблеме. Одной из проблем является то, что залогодателем может быть только собственник вещи, и, таким образом, слепое наложение этих правовых институтов видится неверным. Так, суды при рассмотрении требования кредитора о реализации удерживаемой вещи предлагают кредитору представить доказательства наличия права собственности на вещь должника, что видится как минимум нелогичным, к тому же противоречит позиции ВАС РФ о том, что удерживать можно вещь, которая находилась во владении должника, поскольку факт владения вещью должником является достаточным основанием для удержания. По мнению автора, необходимо законодательно закрепить механизм возможности реализации удерживаемой вещи для удовлетворения требований кредитора. Автору близка позиция ФАС СКО о том, что отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества (7). Для того чтобы не нарушить права собственника этой вещи, необходимо ввести механизм преимущественного права выкупа этой вещи собственником с возможностью перехода к собственнику права требования к должнику (в порядке цессии). С точки зрения логически-правовой ситуация выглядит так: собственник передал вещь должнику во владение, следовательно, он несет риск утраты этой вещи вместе с должником, предположительно он "знает" должника настолько хорошо, что доверяет ему владение и пользование этой вещью. Поэтому можно после реализации вещи (путем продажи) в дальнейшем предложить им разобраться между собой путем перехода права требования долга от кредитора собственнику вещи (должник должен будет возвратить собственнику сумму выкупленной вещи).
Состояние правового института удержания на сегодняшний день таково, что кредитор имеет возможность вещь удерживать, но реализовать эту вещь он не может, что практически сводит к нулю действие самого института удержания как способа обеспечения обязательств, ибо без реализации вещи трудно говорить об обеспечении обязательства в целом.

ЛИТЕРАТУРА

1. См.: Постановление ФАС СКО от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5460/2005.
2. Пункт 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
3. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 июня 2007 г. N Ф09-4217/07-С6.
4. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 10 января 2007 г. N Ф09-11607/06-С6.
5. См.: Постановление ФАС ВВО от 22 февраля 2007 г. N А31-670/2006-22.
6. Сарбаш С.В. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
7. См.: Постановление ФАС СКО от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5460/2005.

"Юрист", 2009, N 3

Е.П. ГУБИН, О.В. ЧУМАКОВА

Е.П. Губин, доктор юридических наук, профессор, зав. кафедрой предпринимательского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

О.В. Чумакова, соискатель кафедры предпринимательского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то во внимание принимаются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает пять способов определения арендной платы:
в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
посредством предоставления арендатором определенных услуг;
как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Этот перечень не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
состав платежей;
размер платежей;
способы (методы) расчетов.
Учет специфических функций отдельных структурных элементов арендной платы имеет важное теоретическое и практическое значение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Для того чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе арендного, является активной операцией, в отличие от ссудного процента. Поэтому закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:
амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);
средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;
налог на имущество;
часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта.
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость. Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который, естественно, подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается, прежде всего, дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Приведем пример из практики.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 Кодекса является неосновательным.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.
Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Например. Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству, независимо от того, в рамках какого вида правоотношений оно возникло. Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил, а исковое заявление арендодателя удовлетворил в полном объеме.
Высший Арбитражный Суд РФ отменил судебное решение в части понуждения арендодателя заключить с юридическим лицом договор аренды занимаемого нежилого помещения, так как в проекте договора не содержалось такого существенного условия арендных отношений, как арендная плата.
Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные, или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости. Так, Федеральным законом от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты государственной (муниципальной) собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе" .
--------------------------------
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.

Согласно указанию Мингосимущества России при расчете арендной платы за пользование федеральной недвижимостью размер оплаты рассчитывается в рублях путем деления на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России .
--------------------------------
Распоряжение Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" // Экономика и жизнь. 1999. N 34.

В целях перехода к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости, Правительством Москвы утверждена Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы .
--------------------------------
Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-пп "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 61.

Согласно Методике величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
затратную часть, равную сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
доходную часть, равную чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
В основе арендной платы лежат нормы амортизационных отчислений по основным фондам. Арендная плата дифференцируется в зависимости от класса помещений и вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, деятельность в интересах социально не защищенных слоев населения и т.д. Более того, при определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строений (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.).
Расчет величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается исходя из основного вида экономической деятельности коммерческих организаций на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Госстандартом России .
--------------------------------
Постановление Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст "О принятии и введении в действие ОКВЭД".

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса РФ) .
--------------------------------
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, газ, центральное отопление) оплачиваются арендатором сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению. В договоре следует предусмотреть, кто будет собирать плату за пользование теплом - теплоснабжающая организация или арендодатель, т.е. будет ли заключаться договор об энергоснабжении энергоснабжающей организацией непосредственно с арендодателем или с арендатором.
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели: площадь здания в целом как единицу расчета (памятники истории и культуры, гараж на один бокс или норматив площади в квадратных метрах на одного сотрудника по направлениям деятельности учреждения и т.д.). Например, Министерством строительства России утверждены нормативы на размещение научных работников, сотрудников проектных организаций в административных зданиях и нежилых помещениях в расчете на одного сотрудника .
--------------------------------
Постановление Министерства строительства РФ от 5 октября 1994 г. N 18-17 "О принятии временных нормативов на размещение работников в административных зданиях и нежилых помещениях для объектов научно-технической сферы" // СПС "КонсультантПлюс".

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК РФ).
В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).
Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.
К видам арендной платы, в частности, относятся следующие: по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие, предоставление услуг и др.), по способу уплаты (линейные, возрастающие, снижающиеся, иные платежи), по периодичности выплат (периодические, единственные, с авансовым взносом).
Кроме того, арендная плата может выражаться в денежной, натуральной или смешанной форме.
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель, с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
Таким образом, арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
Понимание сущности арендной платы как сложной экономической категории является необходимым требованием для правовой формулировки условий, а также для рассмотрения споров в арбитражных судах, связанных с арендной платой в договоре аренды недвижимости.

"Вестник Арбитражного суда города Москвы", 2007, N 3

Д. РАЕВ

Раев Дмитрий, юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel.

Автор статьи обращает внимание читателей на необходимость распределения в договоре аренды обязанностей сторон по устранению недостатков арендуемого имущества, а также на важность четкого описания технического состояния передаваемого в аренду объекта .
--------------------------------
В статье рассматриваются вопросы, связанные исключительно с арендой нежилых помещений.

Обязанности и ответственность сторон
по устранению недостатков арендуемого имущества

Практика подтверждает, что перед подписанием договора аренды и приемом помещения в пользование крайне важно провести детальный осмотр и проверку исправности принимаемого объекта недвижимости и его инженерных систем. Такие действия желательно осуществлять с привлечением технического специалиста. По итогам осмотра и проверки исправности помещения сторонами должен быть решен вопрос о том, принимается ли объект в пользование в имеющемся состоянии либо перед подписанием договора аренды требуется проведение предварительного ремонта.
Зачастую стороны не желают откладывать подписание договора аренды, даже если объект имеет плохое техническое состояние, и для того, чтобы закрепить за арендодателем обязанность по устранению дефектов помещения, иногда считают достаточным просто указать в передаточном акте на наличие выявленных недостатков.
Однако одно лишь перечисление недостатков в договоре или передаточном акте не порождает обязанности арендодателя по проведению ремонтных работ. Более того, такое упоминание дефектов автоматически освобождает арендодателя от ответственности за их наличие, поскольку п. 2 ст. 612 ГК РФ прямо указывает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Суды на практике полностью придерживаются логики п. 2 ст. 612 ГК РФ. Так, в одном из дел суд отклонил иск арендатора к арендодателю о возмещении расходов на ремонт, поскольку помещение, по поводу которого возник спор, находилось во владении истца задолго до заключения договора аренды и использовалось в производственной деятельности, следовательно, арендатору было известно о недостатках сданного в аренду помещения . Как следует из судебных решений, п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает арендодателя от ответственности даже в тех случаях, когда помещение передается в аварийном состоянии .
--------------------------------
Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2000 N КГ-А40/1166-00.
Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2005 N А56-18943/2004.

Такая же логика прослеживается и в п. 2 ст. 620 ГК РФ, где говорится, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, но лишь при условии, что такие недостатки не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены.
Что касается положений п. 4 ст. 620 ГК РФ о праве арендатора требовать расторжения договора в случае, если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, то представляется, что речь прежде всего идет о ситуациях, когда непригодность имущества наступила случайно или в силу обстоятельств непреодолимой силы.
Фактически это означает следующее:
1) арендатор несет риск необнаружения явных дефектов помещения (т.е. дефектов, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества) и
2) арендодатель несет ответственность только за те недостатки, которые не были известны арендатору, не были сообщены ему арендодателем и которые при этом арендатор не может самостоятельно обнаружить при осмотре объекта аренды.
Следуя данной логике, в одном из решений суд признал, что, хотя здание, переданное в аренду, и находилось в аварийном состоянии, арендатор имел право на компенсацию только тех ремонтных работ, которые относились к устранению скрытых недостатков .
--------------------------------
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2005 N Ф04-1861/2005(10111-А27-36).

С учетом вышеуказанных рисков полагаем, что в целях защиты интересов арендатора при подписании договора аренды арендатор должен правильно оценить состояние арендуемого объекта; также стороны должны максимально четко распределить между собой обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ в помещении на случай обнаружения его скрытых или явных недостатков .
--------------------------------
Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его капитального ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления текущей исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)" (утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N 250)).

Распределение обязанностей по проведению
капитального ремонта

В договоре аренды рекомендуется устанавливать, какая из сторон принимает на себя обязанность по осуществлению капитального ремонта. Если это условие отсутствует и иное не предусмотрено правовыми актами, то в силу указания п. 1 ст. 616 ГК РФ такой ремонт производится арендодателем за свой счет.
Наличие обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта предоставляет определенные гарантии арендатору, поскольку, если после приема помещения выяснится, что оно имеет существенные недостатки, которые требуют неотложного капитального ремонта здания, то суд может посчитать, что хотя арендатор и принял здание в таком неудовлетворительном состоянии (что исключает ответственность арендодателя по п. 2 ст. 612 ГК РФ), но обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не прекращается. Однако в вышеуказанных случаях на арендаторе будет лежать обязанность доказать необходимость проведения неотложного капитального ремонта .
--------------------------------
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2007 N Ф04-3096/2007(34375-А27-39).

Исходя из данного понимания, в одном из дел суд решил, что обязанность по установке автоматической системы пожаротушения относится к капитальным затратам, лежит на арендодателе и за ее отсутствие арендатор не несет ответственности, даже несмотря на то, что по договору аренды именно арендатор обеспечивал пожарную безопасность .
--------------------------------
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2007.

В другом деле суд особо подчеркнул, что, несмотря на недостатки здания, арендатор не обратился к арендодателю с требованием о скорейшем производстве капитального ремонта, а также не воспользовался своими правами произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя (ст. 616 ГК РФ) .
--------------------------------
Постановление ФАС Центрального округа от 24.05.2005 N А48-7873/04-5.

Еще в одном из дел суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду в состоянии, изначально непригодном для использования по предусмотренному целевому назначению (для размещения кафе), т.е. могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта. Поскольку же арендодатель капитального ремонта не произвел, арендатор был вправе не уплачивать арендную плату . Указанное решение суда было вынесено, даже несмотря на наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ и освобождающих арендодателя от ответственности за недостатки.
--------------------------------
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.12.2004 N А43-5225/2004-12-110.

Можно привести и такую выдержку из решения суда кассационной инстанции (нашедшего поддержку со стороны ВАС РФ ): "Ссылка апелляционного суда на ст. 612 ГК РФ неправомерна, поскольку осведомленность арендатора о необходимости капитального ремонта объекта аренды на момент заключения договора или передачи ему арендуемого имущества не освобождает арендодателя от обязанности по осуществлению такого ремонта" .
--------------------------------
Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1790/08.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2007 N Ф08-8397/07.

Из этого можно сделать следующий вывод: суды допускают, что если арендатору было известно об аварийности принимаемого в аренду здания, то хотя это и не влечет какой-либо ответственности арендодателя за наличие недостатков в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ, однако это и не освобождает арендодателя от установленной в п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанности по проведению капитального ремонта в срок, установленный договором, а если такой не определен договором и вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок.
Если обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе и последний уклоняется от ее исполнения, то применению будут подлежать нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ, предоставляющие арендатору право как на самостоятельное проведение ремонта (с взысканием возмещения с арендодателя), так и на уменьшение арендной платы, а также на расторжение договора аренды и взыскание убытков.
Отметим, что обязанность по проведению капитального ремонта или обязанность по его оплате может быть возложена договором и на арендатора. При этом стороны могут договориться о том, что оговоренные сторонами затраты арендатора на ремонт помещения будут считаться частью арендной платы по договору (п. 2, 5 ст. 614 ГК РФ).
Подспудно необходимо учитывать, что если договором аренды не установлено иное, то согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, если арендатор произведет в помещении за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения, он будет иметь право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом .
--------------------------------
Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2005 N Ф09-1195/05-С4, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.09.2008.

Распределение обязанностей
по осуществлению текущего ремонта

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В случае если до подписания договора аренды арендатору станет известно о наличии недостатков помещения, подлежащих устранению посредством проведения текущего ремонта, то одно только их указание в договоре аренды, как было отмечено выше, освободит арендодателя от ответственности за их устранение.
В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой - возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ.
Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя.
Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Исходя из возможности разделения обязанностей по проведению ремонта в помещении между сторонами, в одном из дел суд посчитал, что затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат возмещению арендодателем, так как стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ .
--------------------------------
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2001 N Ф03-А51/01-1/894.

Примечательно, что, рассматривая договоры, в которых на арендатора возложены обязанности по ремонту арендуемого помещения, суды в одних решениях исходят из того, что в таких отношениях воля сторон направлена на возникновение отношений по аренде имущества, а не отношений по строительному подряду , а в других принимают решение о том, что договор аренды с условиями о ремонте является смешанным договором аренды с элементами подряда на выполнение строительно-ремонтных работ .
--------------------------------
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2005 N Ф08-55/2005, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2004 N КГ-А40/3791-04.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2000 N Ф08-1284/2000.

Учитывая вышесказанное, во избежание риска признания договора аренды незаключенным в части обязательств по ремонту помещения, а также для обеспечения прав арендатора на возмещение произведенных улучшений необходимо включение в договор существенных и некоторых факультативных условий строительного подряда, в частности: следует определить права и обязанности сторон в связи с проведением ремонта, объем ремонтных работ, их содержание и стоимость, размер и порядок возмещения затрат арендатора на ремонт в рамках арендных отношений, срок начала и окончания работ, порядок приемки работ, вопросы страхования ответственности и согласования привлекаемых подрядчиков.
Если стороны договорятся о том, что обязанности по текущему ремонту лежат на арендаторе, то целесообразно будет воспользоваться п. 2, 5 ст. 614 ГК РФ и указать в договоре аренды, что часть арендной платы устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Описание состояния арендуемого имущества
при подписании договора аренды

Как следует из гл. 34 ГК РФ, описание технического состояния объекта аренды при заключении договора не является существенным условием и не требуется для признания договора заключенным (в отличие от данных, позволяющих определенно установить объект аренды, являющихся, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды).
При отсутствии в договоре каких-либо требований к качеству объекта аренды следует руководствоваться положениями ст. 611 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, из которых следует, что передаваемое в аренду имущество должно находиться в состоянии, соответствующем его назначению, а кроме того, не иметь недостатков, о которых неизвестно (и не может быть известно) арендатору.
Тем не менее точное указание в договоре технического состояния объекта аренды и, прежде всего, его недостатков крайне важно. Это объясняется тем, что, согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, если при подписании договора аренды стороны не зафиксировали какие-либо поломки или иные недостатки помещения, то при его возврате арендодатель может заявить, что поскольку помещение было передано без указания недостатков, то и возвращено оно должно быть также без недостатков, хотя и с учетом нормального износа.
В этом случае, если у арендатора не будет иметься документов, подтверждающих, что имущество имело недостатки при его передаче в аренду, имеется существенный риск, что суд посчитает такие недостатки изначально отсутствовавшими и возложит на арендатора обязанность по их устранению.

Выводы

1. При подписании договора аренды сторонам следует оценить и детально описать состояние помещения, желательно с привлечением технических специалистов.
2. Сторонам следует согласовать распределение обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта. В случае если на момент подписания договора аренды арендатору известно о недостатках помещения, то ему следует включить в договор перечень известных недостатков и определить, какая из сторон, за чей счет и в какой срок проводит комплексный (выборочный) капитальный ремонт или текущий ремонт для цели их устранения.
3. В случае если стороны заранее согласовали вопрос о проведении ремонта силами и за счет арендатора, необходимо получить на это явно выраженное согласие арендодателя, а также согласовать вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на проведение ремонта.
4. При подписании договора аренды сторонам рекомендуется оговорить вопрос страхования рисков повреждения и разрушения помещения, утраты имеющегося в нем имущества, а также рисков причинения вреда другим лицам в связи с недостатками помещения и проведением ремонтных работ.

"Корпоративный юрист", 2009, N 4