В.А. ВАЙПАН, А.П. ЛЮБИМОВ

Вайпан Виктор Алексеевич
Специалист по трудовому и гражданскому праву. Кандидат юридических наук.
Главный редактор журнала "Право и экономика" (с 1993 г.). Зав. отделом научных договорных работ Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ (с 1990 г.). Генеральный директор ЗАО "Юридический Дом "Юстицинформ" (с 1991 г.).
Родился 19 июня 1964 г. в г. Волхов Ленинградской обл. В 1986 г. с отличием окончил юрфак Одесского госуниверситета. 1986 - 1989 гг. - очная аспирантура во ВНИИ советского государственного строительства и законодательства. Защитил кандидатскую диссертацию в 1989 г.
Научная проблематика: оплата труда, юридические лица, собственность. Член научно - методического совета при ЦИК России. Участвовал во многих крупных арбитражных делах.
Автор многочисленных публикаций, в том числе: Коллективный договор сквозь призму перестройки, 1988; Социальная справедливость и трудовое право, 1987; Комментарий к Основам законодательства Союза ССР об аренде, 1990; Ликвидация юридического лица, 1997.

Любимов Алексей Павлович
Специалист по гражданскому праву. Помощник генерального директора по правовым вопросам ЗАО "Юридический Дом "Юстицинформ".
Родился 9 апреля 1977 г. в Москве. В 1998 г. закончил юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова. Аспирант Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

В 1990 г. между территориальным производственным объединением жилищно - коммунального хозяйства одной из областей (в 1993 г. права арендодателя перешли к комитету по управлению имуществом области - ныне министерство имущественных отношений области) и трестом (в 1993 г. преобразован в арендное предприятие, а в 2000-м - в ОАО) был заключен договор аренды имущественного комплекса дорожно - ремонтной базы. Имущественный комплекс являлся областной собственностью.
В 2000 г. решением Совета депутатов одного из районов области объекты имущественного комплекса были отнесены к муниципальной собственности. Считая, что данное решение принято с нарушением законодательства о разграничении государственной собственности, минимущество области обратилось в арбитражный суд с иском о признании этого решения недействительным.
Однако, несмотря на возникший спор, администрация района потребовала от ОАО расторжения договора аренды и передачи имущества на баланс района. Когда арендатор отказался от возврата имущества, администрация обратилась с иском в суд о расторжении с ОАО указанного договора. Основанием своих требований она назвала использование имущества не по целевому назначению и неуплату арендных платежей новому собственнику.
Арендатор представил свои возражения, указав при этом, что в данном деле не только отсутствуют достаточные основания для удовлетворения иска по существу, но и имеются веские правовые аргументы в признании арендодателя ненадлежащим истцом.

Право на обращение в суд

1. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В момент рассмотрения иска о расторжении договора аренды арендодателем по договору являлось минимущество области, осуществляющее права области как собственника имущественного комплекса. Право собственности области на имущественный комплекс было установлено решениями областного Совета народных депутатов еще в 1992 г. Кроме того, комплекс в 2000 г. был включен в реестр областной собственности и на момент рассмотрения спора продолжал в нем числиться. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 данный реестр является документом, подтверждающим право собственности области на имущественный объект.
В то же время истец заявил в арбитражном суде о том, что именно он является арендодателем в отношении данного имущественного комплекса, и обосновал это тем, что приобрел право собственности на имущество на основании решения Совета депутатов района.
Таким образом, объективно существует спор о праве собственности на имущественный комплекс между областью и одним из ее районов.
Поскольку право собственности истца на имущественный комплекс оспаривается, соответственно оспаривается и не может быть безоговорочно признано его право на сдачу в аренду указанного имущества. Его статус арендодателя вызывает у арендатора обоснованные сомнения.
2. Статья 617 ГК РФ допускает переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Однако это не может служить основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, любые односторонние требования истца об изменении договора аренды, в том числе его перезаключения или переоформления с новым арендодателем, являются незаконными. Отказ арендатора от "приведения договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами", как того потребовал истец в силу ст. 617 ГК РФ, не может быть основанием для расторжения договора.
3. Права арендодателя по договору аренды не могут автоматически перейти к новому арендодателю.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Поскольку область не переуступала свои права арендодателя району и возражает против такого перехода, постольку права арендодателя по договору аренды имущественного комплекса могут перейти к району лишь на основании закона в порядке ст. 387 ГК РФ.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество допускается законом. Момент перехода права определяется в соответствии с правилами ст. 387 ГК РФ. Однако закон при переходе права собственности не предусматривает автоматического перехода прав в договоре аренды от одного арендодателя - прежнего собственника к другому - новому. При наличии спора права арендодателя должны быть признаны решением суда.
Таким образом, отсутствуют убедительные доказательства перехода прав арендодателя по договору аренды от области к району.
4. Согласно ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Следовательно, для надлежащего исполнения обязательств по договору аренды перед новым арендодателем арендатор в соответствии с законом должен удостовериться в том, что лицо, которое требует от него такого исполнения, является надлежащим арендодателем. Новый арендодатель обязан представить доказательства, удостоверяющие его права арендодателя. В противном случае арендатор вправе ссылаться на просрочку нового арендодателя или исполнять обязательства по-прежнему.
Статья 385 ГК РФ не определяет круг доказательств перехода прав к новому арендодателю. Это могут быть любые документы: переоформленный договор, соглашение между старым и новым арендодателями, письмо от прежнего арендодателя, подтверждающее переход прав, решение суда и т.п. Более того, в случае сомнений в переходе прав к новому арендодателю арендатор в силу закона вправе потребовать проверку достоверности представленных доказательств.
Совершенно очевидно, что в данном случае, когда существует спор о праве собственности и область настаивает на своих правах арендодателя, доказательством перехода прав арендодателя может быть только решение суда о признании за районом прав арендодателя по договору аренды имущественного комплекса.
Важно обратить внимание на тот факт, что в данном случае ответчик не имел не только правовой, но и технической возможности исполнять договор аренды в отношении истца. Ведь договор содержит банковские реквизиты старого арендодателя. А истец не предъявлял каких-либо письменных требований, содержащих новый порядок внесения арендных платежей. Не было и соответствующего соглашения между истцом и ответчиком об уплате платежей новому собственнику.
Таким образом, ввиду того что право муниципальной собственности района на арендованное имущество не признается ни основным арендодателем, ни арендатором и оспаривается в судебном порядке, а также в связи с тем, что переход права арендодателя по договору аренды к району не подтвержден в установленном законом порядке, есть основания считать, что у администрации района не возникло право на обращение в арбитражный суд, предусмотренное ст. 4 АПК РФ. При таких обстоятельствах администрация района может быть признана ненадлежащим истцом, а производство по делу - подлежащим прекращению согласно п. 1. ст. 85 АПК РФ.

Злоупотребление правом

Ответчик является добросовестным арендатором. Даже если признать, что истец приобрел права арендодателя по договору аренды, то у него нет правовых оснований требовать расторжения этого договора. Более того, его действия свидетельствуют о злоупотреблении правом и о стремлении намеренно расторгнуть договор без достаточных оснований. В силу ст. 10 ГК РФ такое право не подлежит защите судом.
1. Оспариваемый договор аренды был заключен в 1990 г. на срок до 2005 г. Отношения сторон по договору изначально предполагали длительный характер. Об этом свидетельствуют многие положения документа. На протяжении более 10 лет договор аренды добросовестно исполнялся и никаких претензий к арендатору со стороны арендодателя не поступало.
Кроме того, договором аренды предусматривается право выкупа арендованного имущества арендатором. Использование этого права входило в намерения арендатора на всем протяжении действия договора. С этой целью арендатором была подана заявка на выкуп имущественного комплекса. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" на основании указанной заявки минимущество области издало распоряжение о проведении приватизации указанного имущественного комплекса. План приватизации подписан уполномоченными лицами и утвержден распоряжением министерства. В соответствии с планом приватизации между ОАО и Фондом имущества области был подписан договор купли - продажи имущественного комплекса, который находится в стадии регистрации. Продажа имущества была осуществлена на основании оспариваемого договора аренды.
Вместе с тем после вступления истца в отношения по договору аренды сразу стало очевидным его намерение расторгнуть договор, несмотря на то что такое расторжение нарушит права и законные интересы арендатора.
В своем первом письме истец необоснованно просил передать имущество дорожно - ремонтной базы на баланс истца, тем самым досрочно прекратив договор аренды в отношении данного имущества. Причем для такой передачи устанавливался заведомо недостижимый срок - 7 дней.
В том же письме администрация района предложила предоставить копию договора аренды для "соответствующего контроля за использованием имущества согласно положениям ст. 619 ГК РФ". Если учесть, что данная статья посвящена досрочному расторжению договора по требованию арендодателя, то не совсем ясно, о каком "контроле" могла идти речь в указанном письме.
Согласно договору аренды арендодатель брал на себя обязательства не допускать вмешательства в использование арендованного имущества и хозяйственную деятельность арендатора, а также не перераспределять и не изымать переданное в аренду имущество. Кроме того, в договоре аренды ясно указано, что арендодатель имеет право контроля только за качеством производимой продукции и предоставляемых услуг.
Таким образом, упомянутое письмо имело целью не приведение договора аренды в соответствие с изменившимися обстоятельствами (о чем истец указывает в исковом заявлении), а расторжение этого договора и изъятие арендованного имущества у ответчика.
Конечно же, арендатор не мог согласиться с подобными требованиями, тем более что они не были подтверждены какими-либо документами.
Вторым письмом администрация района уведомила ОАО о своем решении расторгнуть договор аренды. При этом в качестве оснований расторжения договора были перечислены требования, выполнение которых противоречит действующему законодательству и правам арендатора: 1) отказ арендатора передать имущественный комплекс на баланс администрации района, 2) отказ арендатора от внесения изменений в договор аренды, 3) неэффективное использование арендованного имущества.
Следует обратить внимание на то, что второе письмо было направлено ответчику после того, как минимущество области подало исковое заявление в арбитражный суд о признании недействительным решения Совета депутатов района, на котором основываются заявления истца о переходе имущественного комплекса в муниципальную собственность.
При этом истцу было известно, что ответчиком подана заявка на выкуп имущественного комплекса, минимуществом области принято решение о проведении его приватизации и утвержден соответствующий план приватизации.
Таким образом, фактическое поведение истца свидетельствует о его намерении препятствовать реализации законных интересов арендатора, связанных с выкупом (приватизацией) имущественного комплекса дорожно - ремонтной базы.

Отсутствие оснований для расторжения договора аренды

1. Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя только в следующих случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ либо договором.
Договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества (п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом предусматривается, что существенным является такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель при заключении договора аренды рассчитывал на получение арендных платежей в установленном размере, а также на то, что арендованное имущество со временем будет выкуплено арендатором.
Истец не представил в арбитражный суд убедительных доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения договора аренды ответчиком. Более того, истцом не указано на характер и размер ущерба, якобы причиняемого ему ответчиком, для определения его значимости, как того требует п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для своих требований о расторжении договора аренды истец указывает на грубые нарушения арендатором своих обязательств по договору и использование производственного комплекса дорожно - ремонтной базы не по целевому назначению. При этом истец обосновывает свои требования нарушением ответчиком п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Целью использования арендованного имущества согласно договору является обеспечение выполнения работ и услуг, определяемых администрацией области в соответствии со СНиП и другой технической документацией. Кроме того, согласно договору имущество предоставлено арендатору для самостоятельного ведения работ по ремонту, строительству и содержанию дорог в городах и поселках области.
Истец не представил доказательств того, что деятельность ответчика не соответствует указанным целям.
В то же время, обосновывая свои возражения по иску, ответчик представил копию письма, направленного в минимущество области, в котором содержалась подробная информация по экономическому обоснованию эффективного использования дорожно - ремонтной базы. Кроме того, ответчик сослался на пункт договора аренды, согласно которому арендатор вправе использовать имущество для производства другой продукции или оказания дополнительных услуг, помимо обязательных видов.
Ответчик документально обосновал, что ссылки истца на "прогрессирующий упадок" имущественного комплекса носят субъективный характер и не могут служить основанием для расторжения договора аренды. Все недостатки, о которых упоминает истец в исковом заявлении, носят производственный характер, связаны с обычаями делового оборота в России и не препятствуют использованию арендованного имущества по назначению. Кроме того, внимание суда было обращено на то, что ответчик в своем исковом заявлении не указал, какие конкретно условия договора аренды были нарушены ответчиком.
Таким образом, для применения п. 1 ст. 619 ГК РФ нет оснований, так как отсутствуют доказательства, подтверждающие факт использования ответчиком арендованного имущества с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.
Договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор существенно ухудшает арендованное имущество (п. 2 ст. 619 ГК РФ).
Данное основание для расторжения рассматриваемого договора аренды неприменимо, так как со стороны арендодателя в течение всего срока действия договора аренды не поступало претензий, связанных с существенным ухудшением состояния имущественного комплекса. Более того, как выяснилось в заседании суда, арендатор существенно улучшил арендованное имущество. За счет собственных средств были построены дополнительные нежилые помещения.
Администрация района начала участвовать в отношениях, связанных с арендой дорожно - ремонтной базы, с января 2001 г. С этого момента никакого существенного ухудшения состояния имущества не имело места и никаких претензий по этому поводу не предъявлялось.
Таким образом, для применения п. 2 ст. 619 ГК РФ нет оснований, так как существенного ухудшения арендованного имущества ответчиком допущено не было.
Договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ).
Истец безосновательно указывает на нарушение ответчиком обязанности по выплате арендных платежей. При этом важно обратить внимание на то, что истец не обращался к ответчику с требованием осуществлять ему выплату арендных платежей и не предоставлял ему сведений о банковских реквизитах для перечисления средств. Более того, договором аренды предусматривается, что арендная плата производится ежеквартально в фиксированном размере за все переданное в аренду имущество. Размер отдельной платы за использование только имущественного комплекса дорожно - ремонтной базы не был определен соглашением сторон. В связи с этим истцу следовало бы согласовать с упомянутым в договоре арендодателем - минимуществом области вопрос о порядке и размерах внесения арендных платежей ответчиком. Однако истцом таких действий совершено не было, что опять же свидетельствует о его намерении не продолжать договор аренды на взаимовыгодных условиях, а использовать любой предлог для его расторжения. В целях упорядочения арендных отношений комитет по управлению имуществом района обратился в минимущество области всего за несколько дней до предъявления иска, и то лишь с просьбой выслать копию договора аренды.
Поэтому ответчик в отсутствие иного установленного соглашением сторон порядка внесения арендных платежей добросовестно исполнял свои обязанности по перечислению арендной платы на расчетный счет минимущества области в размере, определенном договором аренды. Данный факт был подтвержден соответствующей справкой об уплате арендных платежей в областной бюджет.
Таким образом, для применения п. 3 ст. 619 ГК РФ нет оснований, так как отсутствуют доказательства, подтверждающие факт нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор не производит капитального ремонта арендованного имущества (п. 4 ст. 619 ГК РФ).
Согласно договору аренды арендатор взял на себя обязательства обеспечивать восстановление и ремонт арендованного имущества. Договором аренды на ответчика не возлагалась обязанность проведения капитального ремонта. Свои обязанности по содержанию имущества в исправном состоянии и осуществлению текущего ремонта ответчик выполнял надлежащим образом. Истец не представил каких-либо доказательств, опровергающих данные обстоятельства.
Таким образом, для применения п. 4 ст. 619 ГК РФ нет оснований, так как проведение капитального ремонта не входит в обязанности ответчика.
2. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им нарушенного обязательства в разумный срок.
Истец не выполнил данного требования ст. 619 ГК РФ. Им не предъявлялись ответчику никакие письменные претензии, связанные с неисполнением последним обязательств по договору аренды. Подобных замечаний не поступало и от основного арендодателя за все более чем десятилетнее время действия договора аренды.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60). Истец подобных доказательств не имеет. Он не предпринимал каких-либо мер по урегулированию спора. Единственное его требование к ответчику - расторгнуть договор аренды.
Таким образом, в приведенном из арбитражной практики примере договор аренды не может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.

"Право и экономика", 2001, N 12