Договор аренды встречается наиболее часто, так как его использует любое предприятие и каждый предприниматель в обычной хозяйственной деятельности.

Основные предметы договоров аренды – аренда офисных помещений.

ОСНОВНЫЕ СПОРЫ В ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ:

Основные риски в договорах аренды для арендодателя:

• Неполучение арендных платежей

- задержка арендных платежей является наиболее часто встречающейся проблемой в договорах аренды. Внесение платежей по договору аренды может просто игнорироваться или платежи могут удерживаться якобы в зачет встречным требованиям, например, по устранению недостатков объекта договора аренды арендатором, произведению им неотделимых улучшений или выполнению капитального ремонта.

• Утрата или повреждение арендуемого имущества по вине арендатора или третьих лиц

- использование арендуемого имущества напрямую связано с риском его повреждения или утраты. В случае наступления такого риска большинство арендаторов ссылаются на то, что он наступил в результате недостатков самого арендуемого имущества (в случаях его повреждения) или в результате действий третьих лиц, за которые он не может отвечать. В обоих случаях главная задача арендодателя – документально доказать повреждение или утрату объекта договора аренды, а уже затем пытаться привлечь к ответственности арендатора.

• Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

- арендатор может попросту сбежать, бросив арендуемое имущество.

• Уклонение арендатора от возврата арендуемого имущества

-

уклонение может быть мотивировано чем угодно, но чаще - это наличие встречных требований к арендодателю, денежная оценка которых, по мнению арендатора, должна пойти в зачет арендным платежам договора аренды.

• Возврат арендуемого имущества в худшем состоянии, чем оно должно быть

- в большинстве случаев арендуемое имущество ухудшается в результате его использования, это называется «нормальный, естественный износ», однако на практике степень износа арендуемого имущества вызывает немало споров.

• Самовольное произведение арендатором улучшений в арендуемое имущество и навязывание обязанности по оплате этих улучшений

- чтобы арендуемое имущество не утратило свои свойства оно должно ремонтироваться. Текущий ремонт – обязанность арендатора, капитальный – арендодателя. Однако определение того что является текущим, а что - капитальным ремонтом –крайне сложная задача. В результате арендатор может расценивать произведенный им текущий ремонт как капитальный и необоснованно требовать за него оплату.

• Скрытые недостатки

- арендатор может настаивать на то, что был вынужден самостоятельно приводить арендуемое имущество в состояние, пригодное для использования по договору аренды. В частности, был вынужден за свой счет устранять скрытые недостатки арендуемого имущества. Эти затраты он также может необоснованно навязывать арендодателю по договору аренды.

Основные риски в договорах аренды для арендатора:  

• Навязывание арендодателем кабальных условий договора аренды

- владелец арендуемого имущества чаще своего навязывает условия договора аренды. Такой договор помимо массы кабальных условий содержит немало подводных камней, которые не видны при заключении договора аренды.

• Заблуждение относительно свойств объекта договора аренды (технические характеристики и свойства)

- подписывая акт приема-передачи арендуемого по договору аренды имущества арендатор подтверждает, что имущество им осмотрено и пригодно для использования, даже если это не оговаривается в акте приема-передачи. Однако в случае, если это не соответствует действительности, арендатор уже потеряет право требовать устранения недостатков имущества или расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества.

• Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

- арендодатель обычно закладывает в договор аренды специальный механизм, по которому он вправе досрочно и в крайне невыгодные сроки забрать арендуемое имущество (например, при незначительной просрочке платежей или при нецелевом использовании). Такие условия договора аренды являются откровенно кабальными для арендатора.

• Утрата или повреждение арендуемого имущества по вине арендодателя или третьих лиц

- арендодатель никогда не теряет доступа к арендуемому имуществу. Он может воспользоваться этим и намерено причинить видимый вред имуществу (или создать условия для его причинения), с целью получения компенсации с арендатора.

• Уклонение арендодателя от принятия арендуемого имущества

- по закону, арендные платежи начисляются вплоть до фактического возврата объекта договора аренды. Арендодатель по любым причинам может на многие месяцы затягивать принятие арендуемого имущества. Мотивировать он это может, например, тем, что арендатор не привел арендуемое имущество в прежнее состояние, как убыло оговорено договором аренды.

• Отказ арендодателя оплачивать неотделимые улучшения в арендуемом имуществе  

- арендатор имеет право требовать оплаты за произведенные им неотделимые улучшения в объект договора аренды только в том случае, если арендодатель дал на эти улучшения согласие. Многие арендаторы не учитывают, что такое согласие должно быть выражено не просто в виде оговорки в договоре аренды, а в виде согласования вида и стоимости неотделимых улучшений (например, согласование проектно-сметной документации). Отсутствие такого согласования крайне затрудняет возмещение стоимости произведенных по договору аренды неотделимых улучшений.

• Скрытые недостатки

- после подписания акта приема-передачи объекта договора аренды, доказать наличие в нем скрытых недостатков крайне сложно. Еще более сложно доказать, что именно эти недостатки препятствовали пользованию предметом договора аренды.

• Зачет

- любые встречные требования к арендодателю могут быть приняты только, если арендатор докажет, что пытался провести зачет по этим требованиям. В случае, если это доказать невозможно, в отзыве на исковое заявление просить уменьшения требований арендодателя будет бесперспективно. В этом случае суд укажет, что встречные требования арендодателя, не имеющие характер зачетных, должны оформляться в виде отдельного или встречного иска.

Наши юридические услуги по договорам аренды:

Взыскание долгов

Лицензия на образовательную деятельность

Представление интересов в суде