Н. ПИКСИН, Т. ОКСЮК

Николай Пиксин, адвокат, партнер, Международная юридическая фирма "CMS Hasche Sigle".

Тарас Оксюк, адвокат, Международная юридическая фирма "CMS Hasche Sigle".

В результате реформы земельного законодательства, как показывает юридическая практика авторов настоящей статьи, важным инструментом правового регулирования отношений в сфере оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения является договор долгосрочной аренды. Подобные договоры заключаются в РФ достаточно часто, в том числе при реализации крупных инвестиционных проектов в сфере агропромышленного комплекса, причем на срок, равный либо приближенный к 49 годам.

Инвесторам в целях успешной реализации проектов в указанной сфере важно понимать специфику данного договора аренды, чтобы избежать рисков, связанных с возможностью его оспаривания.
В настоящей статье рассматриваются особенности договора долгосрочной аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее - Договор). Под Договором мы будем понимать договор аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями и сооружениями, заключенный на срок свыше 5 лет.
Рассматриваемый Договор обладает рядом особенностей. К ним относятся: а) объект аренды; б) форма и государственная регистрация Договора, в) срок действия Договора; г) права и обязанности сторон; д) порядок заключения Договора; е) основания расторжения Договора; ж) экономическое стимулирование лиц, заключивших Договор на срок не менее 10 лет в порядке, предусмотренном бюджетным и налоговым законодательством.
В целях реализации последнего признака необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в акты налогового и бюджетного законодательства.

Объект аренды

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 3 октября 2004 г.; далее - Закон) объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями ЗК РФ и Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ. Из данного признака следует, что объектом Договора может выступать только тот участок, который в установленном земельным законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре земель.
Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть четко определен (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому в качестве приложений к Договору оформляются планы (карты) земельных участков. Ранее это были документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и оформленные различными организациями, включая БТИ. Такому "разнообразию" во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра и действовавшая до 9 сентября 2003 г. формулировка ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.). Согласно ей для регистрации Договора достаточно было приложенного к нему плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к нему детально не раскрывались.
В связи с принятием ФЗ "О государственном земельном кадастре" порядок оформления планов изменился. С 9 сентября 2003 г. согласно новой редакции п. 2 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приложением к Договору, в котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.
На кадастровой карте (плане) в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту расположения участка. Согласно п. 6 Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918, кадастровый план представляет собой также выписку из государственного земельного кадастра.
Таким образом, во избежание проблем при заключении и регистрации Договора рекомендуется своевременно оформить кадастровый план и приложить его к Договору.
Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо ограничений в отношении максимальной площади земельных участков, одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких Договоров (п. 3 ст. 9).

Форма, регистрация и срок действия договора

Договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку он заключается на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Весьма интересным представляется вопрос о возможности избежания требований государственной регистрации путем применения схемы, которая широко используется для договоров аренды нежилых помещений. Так, нередко заключаются договоры аренды помещений на срок менее 1 года (например, на срок 364 дня) с условием пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений обеих сторон. Поскольку срок аренды менее 1 года, ВАС РФ в п. 10 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающего, что государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года.
Представляется, что данный подход, выработанный в судебной практике, можно с полным основанием применить и к Договору в силу идентичности норм п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, а также общности правового характера земельных участков и нежилых помещений как объектов недвижимого имущества. Таким образом, если Договор будет заключен на срок менее 1 года, но будет содержать условие о его "автоматической" пролонгации на аналогичных условиях и на тот же срок, такой Договор не будет подлежать государственной регистрации. Можно рекомендовать использовать данную конструкцию тем участникам гражданского оборота, которые по той или иной причине желают избежать необходимости государственной регистрации Договора.
Максимальный срок действия Договора ограничен законом и составляет 49 лет. Если указан больший срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона).

Порядок заключения

Вопрос о порядке заключения Договора находится в прямой зависимости от того, находится ли земельный участок в собственности публично-правового образования (РФ, ее субъекта или муниципального образования) либо в собственности физического или юридического лица. Рассмотрим оба варианта.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, процедура заключения Договора может проводиться двумя способами.
1. Путем проведения торгов по предоставлению участка в аренду.
Если после публикации в СМИ сведений о наличии земельного участка, который публично-правовое образование готово предоставить в аренду, было подано более двух заявлений заинтересованных лиц, заключение Договора осуществляется по итогам конкурса или аукциона о предоставлении участка в аренду. Процедура их проведения регулируется ст. 447 и 448 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ, ст. 10 Закона N 101-ФЗ, Постановлением Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" от 11 ноября 2002 г. N 808.
Важной особенностью таких торгов является то, что они строятся по модели абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ, поскольку на торгах определяется лицо, которое получает право на заключение Договора. Победителем торгов становится участник, предложивший наивысшую арендную плату (если торги проводились в форме аукциона) или наилучшие условия аренды (если торги проводились в форме конкурса). В связи с этим подписываемый по итогам торгов протокол не является Договором. После его подписания стороны должны оформить Договор на условиях, которые соответствуют условиям торгов и предложению победителя торгов, который и подлежит государственной регистрации.
2. Без проведения торгов на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления.
Данная процедура заключения Договора применима только в том случае, если одновременно соблюдаются условия: в СМИ было опубликовано сообщение о наличии участка, передаваемого в аренду; в течение месяца с момента публикации сообщения поступило только одно заявление.
В этом случае участок предоставляется в аренду единственному заявителю (п. 2 ст. 10 Закона).
Специальной процедуры заключения Договора в случае, если участок находится в частной собственности, законодательством не установлено.

Права и обязанности сторон

Рассмотрим права и обязанности арендатора, которые имеют определенную специфику в свете рассматриваемого Договора.
Одним из важнейших прав арендатора является право совершения определенных сделок с земельным участком и правом аренды. Пункты 4, 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливают достаточно широкие полномочия арендатора по заключению такого рода сделок. Так, арендатор вправе (при условии уведомления собственника участка) передавать права и обязанности по Договору третьему лицу; вносить право аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов.
Однако Договором, объектом которого является находящийся в частной собственности участок, может быть предусмотрена необходимость получения предварительного согласия арендодателя для совершения такого рода действий. Его следует специально прописать в Договоре.
Следует иметь в виду, что ст. 22 ЗК РФ предусматривает залог права аренды по Договору также без получения согласия арендодателя - собственника участка. Однако сейчас такая возможность заблокирована п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.), установившим правило залога права аренды только с согласия собственника земельного участка.
Если иное не предусмотрено Договором, арендатор вправе передавать участок в субаренду без согласия собственника участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В связи с этим арендаторам при разработке проекта Договора можно рекомендовать "обходить" упоминание в нем вопроса о субаренде, тогда в силу норм ЗК РФ он будет вправе сдавать участок в субаренду свободно. И наоборот, арендодателям, желающим избежать субаренды, следует включать в Договор специальную норму, устанавливающую необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в аренду.
При аренде государственного или муниципального участка арендатор, при условии надлежащего использования такого участка, вправе выкупить его по истечении 3 лет аренды по рыночной цене (п. 4 ст. 10 Закона).
К специальным обязанностям арендатора относятся:
а) обязанность уплачивать арендную плату (ее размер является существенным условием, без которого Договор не будет считаться заключенным, - ст. 432 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ);
б) обязанность использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту. Неиспользование участка по назначению влечет риск досрочного расторжения Договора.

Прекращение договора

Договор может прекращаться по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ. Остановимся на случаях расторжения Договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, а также одностороннего отказа от исполнения Договора.
Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора по общим основаниям расторжения договора аренды, установленным ст. ст. 450, 613, 619, 620 ГК РФ. Основания для расторжения Договора по требованию арендодателя также содержатся в ст. 46 ЗК РФ:
1) арендатор использует участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование участка арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение арендатором умышленного земельного правонарушения, повлекшего за собой последствия, предусмотренные пп. 3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ;
4) неиспользование земельного участка в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом или Договором, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) реквизиция земельного участка.
Последние два основания обращают на себя особое внимание. О каком арендодателе, управомоченном требовать расторжения Договора, идет речь? В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Таким образом, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК РФ неприменима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в Договоре (ст. 608 ГК РФ). В связи с этим возникает ряд вопросов: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в Договоре с прежнего арендодателя на публично-правовое образование; как арендодатель должен для прекращения Договора обратиться в суд с иском о его расторжении?
Можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК РФ не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК РФ (ст. ст. 51 и 55 ЗК РФ). ГК РФ, в свою очередь, специальных оснований прекращения Договора в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК РФ в случае перехода права собственности на арендуемое имущество Договор остается в силе, а арендодателем становится новый собственник.
Однако сохранение Договора в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. ст. 49 и 51 ЗК РФ. Можно говорить о прекращении Договора с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК РФ, - невозможности исполнения (ст. 416). Данная позиция, по мнению авторов статьи, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК РФ о расторжении Договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции/изъятия участка следует исключить как неверные.
Таким образом, налицо недостатки правового регулирования вопросов прекращения договоров аренды земельных участков вообще в случае реквизиции или изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что необходимо оперативно внести соответствующие изменения и дополнения в ГК РФ и ЗК РФ.
Односторонний отказ от Договора возможен только в том случае, если стороны являются коммерческими организациями и/или индивидуальными предпринимателями, а возможность такого отказа предусмотрена Договором. Правомерность одностороннего отказа от договора аренды недвижимости по основаниям, предусмотренным самим Договором, подтверждена судебной практикой (п. 27 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В связи с этим в Договоре необходимо предусмотреть право (а возможно, и случаи) одностороннего отказа.

"Бизнес-адвокат", 2004, N 23