В.Я. САДОВНИКОВА
Садовникова В.Я., судья Арбитражного суда города Москвы.
Конституцией РФ предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, природном ресурсе и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Арбитражным судом г. Москвы рассматривается большое количество дел, касающихся арендных прав на землю: взыскание арендных, субарендных платежей; понуждение к заключению договора аренды; изменение, расторжение договора; признание договора недействительным; освобождение земельного участка и др.
Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. Действующее гражданское законодательство дает следующее определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, собственник имущества предоставляет его другому лицу во временное владение и пользование (или только пользование), не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи определенный доход. Арендатор также извлекает из предоставленного имущества собственную выгоду, кроме того, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды - это сделка, которая широко распространена в хозяйственной деятельности.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Особенности передачи в аренду земельных участков регулируются земельным законодательством.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, в аренду могут быть переданы только земельные участки, которые не изъяты из оборота. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ не допускается сдача в аренду земельных участков, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, а также некоторых других участков.
Однако земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: согласно ст. 666 ГК РФ земельные участки не могут быть переданы в финансовую аренду.
Единственным существенным условием, согласно гражданскому законодательству, т.е. условием, при котором договор аренды считается заключенным, являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).
ЗК РФ (ст. 6) определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение земельного участка содержится и в Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Порядок описания и удостоверения границ земельного участка определен в Федеральном законе от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" в виде межевания объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Земельные участки подлежат обязательному государственному кадастровому учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Таким образом, к договору аренды земельного участка должен быть приложен соответствующим образом оформленный план (чертеж) границ земельного участка, указан его кадастровый номер.
При рассмотрении дел возникают сложности с определением земельного участка как объекта аренды в случаях, когда при наличии кадастрового номера предоставляется кадастровый план земельного участка с указанием, что площадь земельного участка определена ориентировочно, подлежит уточнению при дальнейшем межевании. Возникает вопрос: определен ли земельный участок как объект аренды, можно ли признать договор аренды заключенным? Суды разных инстанций на настоящий момент не пришли к единому мнению по этому вопросу.
В качестве предмета договора аренды не может быть указана доля в праве аренды от общей площади земельного участка, поскольку в силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Нормы предоставления земельных участков определяются ст. 33 ЗК РФ.
Особый случай - определение условий предоставления земельных участков с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка имеет те или иные установленные права. Согласно ст. 552 ГК РФ в аренду предоставляется та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В такой ситуации возникает вопрос: может ли суд в судебном заседании определить площадь, необходимую для использования объекта недвижимости? Представляется, что нет. Конкретная площадь может быть определена лишь при межевании, а до межевания, согласно Закону г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", площадь определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей: а) площади застройки; б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива; в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Правом на предоставление земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ (ст. 29 ЗК РФ).
В Москве функции собственника осуществляет Департамент земельных ресурсов г. Москвы, в чьи обязанности, согласно Положению, входит заключение договора аренды на основании распорядительных актов Московской городской администрации.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством. Таким образом, возникает коллизия: указанный Федеральный закон устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует государственной регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют наивысшую силу и подлежат применению.
Земельный кодекс (ст. 26) также устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, субаренды, если они заключены на срок более года.
Несоблюдение условия государственной регистрации влечет за собой неблагоприятные последствия в силу ст. 433 ГК РФ - договор считается незаключенным. Признание договора незаключенным влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований арендодателя, которые следуют из такого договора.
Срок в договоре аренды не является существенным условием, поскольку согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как показывает практика, стороны стремятся в договоре аренды закрепить срок его действия. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им.
Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Таким образом, для признания договора возобновленным необходимы два условия:
1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;
2) арендодатель против этого не возражает.
Признание договора возобновленным на неопределенный срок означает наличие у каждой стороны права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено или если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.
Многие известные авторы считают, что договор аренды земельного участка не может быть возобновлен на неопределенный срок, поскольку имеются элементы публичности в данных правоотношениях, а предоставление земельного участка всегда носит целевой характер. Однако судебная практика сложилась в другом направлении, что создает определенные сложности при рассмотрении дел об освобождении земельного участка, предоставленного по договору аренды, возобновленного на неопределенный срок. Арендатор, как правило, не желает освобождать земельный участок, строя свою защиту на неполучении уведомления от арендодателя, на подписании уведомления неуправомоченным лицом.
Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный режим использования земель. На практике это не всегда соблюдается, недобросовестные арендаторы, получив земельный участок в краткосрочную аренду, например под павильон-палатку, осуществляют в нарушение всех градостроительных норм строительство капитального здания. Последствия самовольной постройки определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Однако иная ситуация складывается, если на построенное здание зарегистрировано право собственности. В этом случае должно быть оспорено непосредственно свидетельство.
В статье 617 ГК РФ содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора, - переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Гарантируются также права граждан-наследников. При смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность по внесению арендодателю арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ГК РФ для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю; оно может быть как денежным, так и выраженным в иной материальной форме. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Указанными формами не исчерпываются возможные варианты расчета сторон.
ЗК РФ называет еще одно существенное условие договора аренды - размер арендной платы (ст. 22, 65). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды считается незаключенным.
При расчете арендной платы в договорах, заключаемых Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, указываются следующие исходные данные: общая площадь занимаемого земельного участка; территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы; базовая ставка ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель за 1 га; коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы; коэффициент, учитывающий инфляцию.
Согласно Закону г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" мэр Москвы устанавливает базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель в рублях или в условных денежных единицах, дифференцирует их по территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной или пониженной ценности и утверждает коэффициенты к ставкам, применяемые при нарушении режима разрешенного использования земель, в том числе установленного договором аренды земельного участка, при неэффективном использовании земель, при несоответствии установленным градостроительным приоритетам и в иных случаях, предусмотренных законами г. Москвы, и представляет их Московской городской Думе в составе документов и материалов, подготавливаемых одновременно с бюджетом. Законом г. Москвы о бюджете может устанавливаться учитывающий инфляцию коэффициент индексации арендной платы за землю.
Так, в практике возникают споры, когда коэффициенты, установленные на федеральном уровне, меньше коэффициентов, установленных г. Москвой. Земельный кодекс исходит из особого статуса городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
В судебной практике возникают вопросы о необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка, тем более что в п. 9 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Однако это не всегда соответствует фактическим отношениям сторон.
Часто в тексте договора аренды указано, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, но с уведомления арендатора, которое может быть сделано и через средства массовой информации.
ГК РФ предоставляет арендатору следующие права (ст. 615 ГК РФ) с согласия собственника: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.
Исходя из ЗК РФ (ст. 22), те же права предоставляются без согласия собственника, но при условии его уведомления. Таким образом, снова возникает коллизия между гражданским и земельным законодательством.
Еще одно важное право сформулировано в ст. 621 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре. Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
"Вестник Арбитражного суда города Москвы", 2005, N 1
