А. ВОСТРОКНУТОВ

Андрей Вострокнутов, юрист юридической фирмы "Магистр и партнеры".

На что следует обращать особое внимание при составлении договора аренды? Каких ошибок позволит избежать осмотрительный и грамотный подход к его оформлению?

Одним из наиболее часто заключаемых договоров, связанных с передачей прав на недвижимое имущество, является договор аренды. Особенно распространены такие соглашения среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Кажущаяся простота арендных правоотношений, большое число соответствующих договоров в текущей деятельности - все это порой приводит к тому, что стороны не уделяют должного внимания их оформлению и нередко заключают договоры без надлежащего правового анализа. При этом за основу берутся типовые формы из сборников договоров, а контроль исполнения поручается неквалифицированным сотрудникам. Столь легкомысленный подход чреват весьма серьезными убытками и издержками.
Следует учитывать, что объектом аренды недвижимости является имущество (здания, помещения, земельные участки), в отношении которого установлен особый правовой режим и которое, как правило, является весьма дорогостоящим. Поэтому предположительные затраты и издержки по договору аренды включают в себя не только сумму арендной платы, но и убытки, которые могут быть значительно больше. Сумма денежных средств, которую придется уплатить фактически либо потерять (в качестве невозмещенного убытка) сторонам арендных правоотношений, зависит не только от прописанных ставок в разделе "Арендная плата", но и от того, насколько грамотно каждый из контрагентов подошел к заключению договора в целом.

Ошибка первая.
"Если по договору за плату передается во временное владение и пользование имущество, то это договор аренды"

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений. Этому в немалой степени способствовал бум коммерческого строительства, который привел к появлению большого количества гипермаркетов и гигантских торгово-развлекательных комплексов (будучи зачастую подкрепленным зарубежными инвестициями и опытом). Заинтересованность владельцев такой недвижимости в дополнительных инвестициях, в создании универсальных и детальных правил для большого количества арендаторов, в стабильности арендных отношений, а также в минимизации споров привела к широкому распространению смешанных договоров.
Регулируя прежде всего отношения, связанные с арендой, такие смешанные договоры могут включать в себя элементы договоров подряда, агентирования, комиссии, возмездного оказания услуг, хранения и иных, в том числе не предусмотренных ГК РФ. Так, арендатор может быть обязан по договору произвести определенные ремонтные работы в передаваемом ему помещении в соответствии с утверждаемым арендодателем проектом (элемент договора подряда), либо уплачивать арендодателю дополнительное вознаграждение за представительство, например, в организациях, оказывающих коммунальные услуги (элемент агентского договора), либо сдавать помещение после окончания рабочего дня под охрану арендодателя (элемент договора хранения).
Каждый договор в составе смешанного должен содержать в себе все существенные условия. Например, в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимо четко определить не только размер арендной платы, но и выкупную цену объекта недвижимости. В ином случае такое соглашение в части условия о выкупе будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ) .
--------------------------------
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04.

Каждый из подобных дополнительных договоров предусматривает особые условия, в том числе по оплате. Цены по ним, в отличие от ставки арендной платы, могут повышаться арендодателем не один раз в год, а так часто, как предусмотрено соглашением сторон. В связи с этим требуется четко определять условия каждого дополнительного договора.

Ошибка вторая.
"Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения и регулируют второстепенные вопросы"

В последнее время в состав договоров аренды нередко включаются приложения, представляющие собой различные правила и инструкции для арендаторов. Являясь, по сути, правилами внутреннего распорядка, они детально регламентируют все аспекты пребывания арендатора в здании арендодателя. Наибольшее распространение такие документы получили в практике работы крупных торговых и офисных центров, где в совокупности со смешанным договором аренды они образуют своеобразные "кодексы арендаторов".
Такие "кодексы" нередко состоят более чем из ста страниц, обладают собственным понятийным аппаратом и содержат огромный объем информации, а потому, безусловно, требуют профессиональной юридической экспертизы. Это особенно важно в свете того, что в договоре аренды подобные приложения, как правило, квалифицируются в качестве неотъемлемой его части. Более того, они могут включать важнейшие для сторон арендных отношений правила (например, основания для одностороннего расторжения договора, порядок индексации арендной платы, различные оговорки, исключения и т.д.), а также устанавливать условия различных сделок, являясь в таком случае отдельными договорами.
Характерно, что недобросовестные арендодатели подчас не заинтересованы в досрочном разглашении содержания таких документов и ограничиваются лишь ссылками на них в тексте договора. Наличие подобных "секретных" приложений является своеобразным способом ввести арендатора в заблуждение по поводу истинных условий договора аренды. При необходимости же приложения предъявляются арендатору в качестве аргумента обоснованности дополнительных требований арендодателя.
Поэтому до заключения договора аренды следует внимательно ознакомиться со всеми его приложениями, согласованный текст которых наряду с самим договором необходимо подписать каждой стороне. Если приложение к договору аренды, содержащее его существенные условия, не подписано сторонами (либо подписано неуполномоченными лицами), то такой договор будет являться незаключенным . При этом желательно не пожалеть времени и скрепить подписями каждую страницу, чтобы снизить риски фальсификации документа.
--------------------------------
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.03.2003 по делу N А43-8311/02-17-284 (по аналогии с договором купли-продажи недвижимого имущества).

Ошибка третья.
Невозможность установления предмета арендных отношений из соответствующего договора

Данная ошибка очень распространена на практике, однако является абсолютно недопустимой, так как предмет договора аренды, т.е. передаваемое по нему имущество, представляет собой одно из двух (второе - цена) существенных условий данного договора. При отсутствии такого условия договор будет считаться незаключенным. Нечеткое (неполное) определение предмета также затруднит доказывание ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязательств. Поэтому имеет смысл указывать характеристики объекта недвижимости в строгом соответствии с его правоустанавливающим документом. Так, из свидетельства о регистрации права собственности (если таковое было выдано) следует выписать: 1) наименование объекта; 2) адрес (месторасположение); 3) условный или кадастровый номер; 4) площадь; 5) номер и дату записи о регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимости в ЕГРП; 6) номер и дату выдачи свидетельства о регистрации, наименование регистрирующего органа.
Площадь объекта, указанная в правоустанавливающем документе, должна соответствовать сведениям, содержащимся в технической документации БТИ. Даже минимальные расхождения по данному вопросу могут стать основанием для отказа в государственной регистрации.
Кроме того, для целей точного определения предмета арендного правоотношения обязательно следует прилагать к договору в качестве его "неотъемлемой части" копию составленного БТИ поэтажного плана (здания в целом либо соответствующего этажа), на котором требуется выделить передаваемое по договору помещение.
Если вместе с помещением (зданием) в аренду сдается и земельный участок, необходимо приложить к договору копию кадастрового плана.

Ошибка четвертая.
Неправильное установление арендной платы

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), т.е. соответствующее условие является существенным для такого договора. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер арендной платы, то оно будет считаться незаключенным.
В рамках данного вопроса следует обратить внимание на неопределенность формулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То, что договором нельзя предусмотреть возможность изменения арендной платы более чем один раз в год, сомнений не вызывает: согласно тому же п. 3 ст. 614 ГК РФ, только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Однако данная норма не отвечает на вопрос, требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы либо договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика свидетельствует в пользу второй точки зрения. Такая позиция базируется на том, что п. 3 ст. 614 ГК РФ не отменяет общие нормы гл. 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров . А в связи с тем, что изменение арендной платы является изменением договора в целом, то в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно установление в договоре условия об изменении (но не чаще одного раза в год) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.
--------------------------------
См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 по делу N А56-29510/04; Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2002 по делу N КГ-А41/7340-02; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2006 по делу N Ф03-А73/05-1/4837; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2002 по делу N А43-3282/02-21-99 и др.

Данное мнение подтверждается и судебной практикой в отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества. В частности, судами признаются соответствующими законодательству условия таких договоров о ежегодном переоформлении арендной платы (в одностороннем порядке) в случае изменения ставок арендной платы и надбавочных коэффициентов к ним, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления .
--------------------------------
Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2005 по делу N КГ-А40/10067-05.

Если арендная плата установлена в форме платежей денежными средствами, то в договоре должна быть определена твердая цена аренды. При этом, согласно судебной практике, может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления. В частности, ВАС РФ называет следующие "порядки исчисления" арендной платы в течение года: "установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте" и "индексация с учетом инфляции" . В качестве основания для индексации предлагаем использовать индекс инфляции (коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в РФ), который ежегодно утверждается Минэкономразвития РФ.
--------------------------------
Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо Президиума ВАС РФ).

Денежный эквивалент арендной платы должен быть установлен, даже если стороны захотят договориться о том, чтобы в счет нее арендатор передал арендодателю определенные вещи либо исполнил определенные действия. Изменения арендной платы следует оформлять письменными соглашениями, подписанными обеими сторонами. Также четко стоит обозначать сроки внесения арендной платы. Чтобы исключить возможные споры, лучше указывать в тексте договора на то, включается ли в арендную плату НДС, компенсация арендодателю за обслуживание (содержание) переданного по договору помещения или здания, а также входят ли в нее суммы коммунальных платежей. При этом недопустимо, чтобы арендная плата состояла только из коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры заключенными .
--------------------------------
Пункт 12 письма Президиума ВАС РФ.

Ошибка пятая.
Отсутствие актов приема-передачи недвижимого имущества по договорам аренды

Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование ГК РФ об оформлении передачи имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.
В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Не поленитесь детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, приложите фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий.
Однако подробный акт приема-передачи имущества необходим лишь в тех ситуациях, когда следует доказывать определенное состояние имущества на конкретный момент времени. Например, для доказывания арендатором того, что имущество изначально было передано арендодателем с недостатками (если арендодатель предъявит требование о возмещении убытков), либо того, что арендатором были произведены неотделимые улучшения имущества (если арендатору по договору причитается их стоимость и необходимо ее обосновать). Если же арендатор не заинтересован в том, чтобы состояние имущества на момент передачи было документально зафиксировано, то следует составлять формальный акт. Например, если помещение передается в хорошем состоянии, а у арендатора отсутствует уверенность, что оно будет возвращено в полной сохранности .
--------------------------------
Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2005 по делу N КГ-А40/8084-05.

Ошибка шестая.
Заключение договора аренды недвижимого имущества на срок один год и более без совершения государственной регистрации

Нередко договоры аренды недвижимого имущества заключаются на сроки 12 месяцев, 2 года и более. Однако, несмотря на наличие всех существенных условий, подписей сторон, оттисков печатей, такие договоры вступают в силу лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Иначе, с юридической точки зрения, договор будет считаться незаключенным, а в таком случае возможны иски о взыскании неосновательного обогащения . Это особенно важно учитывать арендаторам земельных участков, чьи договоры аренды заключаются обычно на срок от 1 года до 49 лет.
--------------------------------
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2000 по делу N КГ-А40/5704-00; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N " А42-14976/04-4.

Необходимо помнить, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок один год и более. При этом срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа месяца, предшествующего такому же месяцу в следующем году, признается судами равным году, на что было указано ВАС РФ. Для удобства расчетов стороны нередко прибегают к использованию 11-месячного срока, что все же является некоторой перестраховкой.
Интересно, что хотя для государственной регистрации договора аренды недвижимости достаточно заявления одной из его сторон, на практике от другой стороны (как правило, собственника недвижимости) требуется предоставить контрагенту, собирающемуся обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, технический паспорт передаваемого помещения и второй экземпляр договора. Если арендодатель уклоняется от регистрации путем удержания таких документов, его можно обязать зарегистрировать долгосрочный арендный договор в судебном порядке.
--------------------------------
См., например: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2001 по делу N А56-4848/01.

Ошибка седьмая.
"Отсутствие необходимой государственной регистрации долгосрочного договора аренды не влечет налоговых последствий"

Если стороны руководствуются договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию, то имеют место фактические арендные отношения.
При этом в большинстве случаев оформляются акты приема-передачи недвижимого имущества, арендодателем выставляются счета, арендатором осуществляются платежи. Ошибочно думать, что такие отношения не влекут налоговых последствий при отсутствии надлежащего учета. Для целей налогового учета ст. 252 НК РФ предъявляет только два требования: обоснованность и подтвержденность документами. Поскольку счета, документы первичного бухгалтерского учета (счета-фактуры, акты) обычно имеются, налоговым органам не составляет труда доказать наличие расходов. Таким образом, налоговое законодательство не обусловливает порядок исчисления и уплаты налога тем, прошел или нет договор аренды процедуру государственной регистрации .
--------------------------------
См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.05.2001 по делу N А29-903/01А; Постановление ФАС Центрального округа от 12.09.2005 по делу N А09-1813/05-12.

Ошибка восьмая.
"Действие договора аренды прекращается по истечении его срока"

Принято считать, что по истечении срока договор аренды автоматически прекращает действовать. Но это не так: ГК РФ в таких случаях защищает стороны от возникновения фактических арендных отношений. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). ВАС РФ разъяснил, что при этом срок, на который возобновляется договор аренды, является неопределенным. Государственная регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требуется . Это довольно удобный механизм для устоявшихся и длительных отношений между арендатором и арендодателем, когда стороны могут не перезаключать каждый год договор аренды и в то же время не регистрировать первоначальный (при условии, что срок действия первоначального договора меньше года).
--------------------------------
Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ.

Однако, на наш взгляд, предпочтительнее по истечении срока договора оформлять дополнительное соглашение (в той же форме и порядке, что и первоначально заключенное). При этом продленный таким образом договор аренды подлежит государственной регистрации, если он пролонгируется на год и более. Кроме того, допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до завершения срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Ошибка девятая.
"Договор аренды земельного участка регулируется нормами ГК РФ"

Нормами не только Гражданского, но и Земельного кодекса. Земельное законодательство содержит целый ряд норм, отличных от общих правил ГК РФ о договоре аренды, в частности, в нем значительно расширены полномочия арендатора.
Наиболее существенные особенности касаются распоряжения арендатором арендными правами (среди которых передача права аренды третьему лицу, внесение арендных прав в залог и в уставные капиталы юридических лиц, а также передача земельного участка в субаренду). Так, если при аренде зданий и помещений арендатору, чтобы распоряжаться правом аренды, необходимо предварительное согласие арендодателя (ГК РФ), то при аренде земельного участка получать такое согласие, по общему правилу, не требуется (исключение - договоры краткосрочной (до 5 лет) аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
Договором может быть установлено иное, но далеко не во всех случаях. ЗК РФ существенно ограничивает возможности договорного регулирования в вопросе распоряжения арендатором земельного участка своими правами.
Во-первых, при аренде государственного или муниципального земельного участка сроком более чем на 5 лет по закону в договоре нельзя установить какой-либо другой порядок распоряжения арендатором своим правом аренды, кроме предусмотренного ЗК РФ. Таким образом, арендатор по договорам долгосрочной (более 5 лет) аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает в силу закона наиболее широкими полномочиями по распоряжению (без согласия арендодателя) земельными участками, что сближает такое право аренды с ограниченными вещными правами.
Во-вторых, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 5 лет, может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, но только при доказанности факта существенного нарушения условий договора арендатором.
В-третьих, ЗК РФ лишает арендодателя возможности в договорном порядке отказать арендатору земельного участка в преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор имеет такое право в силу закона, и договором нельзя предусмотреть иное. Исключение предусмотрено для случая выкупа третьим лицом расположенных на арендуемом участке зданий. По окончании срока договора аренды именно это лицо получит преимущество перед арендатором в приобретении прав на земельный участок .
--------------------------------
Пункты 15 - 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Ошибка десятая.
"Расторжение договора аренды возможно в одностороннем внесудебном порядке"

ГК РФ предусматривает два схожих понятия: отказ от исполнения договора и расторжение договора. Эти термины соотносятся, как причина и следствие: в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Рассмотрим, как эти два понятия применяются в отношении договора аренды.

Собственно расторжение договора

Статьи 619 и 620 ГК РФ устанавливают четкий перечень случаев, при которых договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке арендатором или арендодателем. Однако если одна из сторон, обнаружив какое-либо из предусмотренных ГК РФ оснований, направит контрагенту уведомление о расторжении договора, то подобное действие не будет иметь юридической силы, так как договор аренды по требованию одной стороны может быть расторгнут только судом. А до обращения в суд контрагент обязан направить нарушителю письменную претензию, иначе его исковое заявление будет оставлено без рассмотрения.
Договор аренды может быть расторгнут и по соглашению сторон. В связи с этим в договорах обычно прописываются условия и порядок возможного расторжения в одностороннем внесудебном порядке. Правомерность подобных условий, как правило, объясняется тем, что их включение в договор равносильно подписанию отдельного соглашения о расторжении договора. Данное утверждение как минимум спорно, поскольку, устанавливая лишь условие для расторжения договора, стороны, естественно, не могут заранее указать конкретную причину этого. Тем не менее судебная практика свидетельствует, что такие соглашения имеют юридическую силу . Вероятно, это объясняется тем, что арбитражные суды по данной категории дел обычно не проводят различий между расторжением договора и отказом от его исполнения, что особенно хорошо прослеживается в спорах о правомерности одностороннего отказа от исполнения договоров аренды земельных участков .
--------------------------------
Постановление ФАС Центрального округа от 14.02.2000 по делу N 1143/1.
См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2006 по делу N Ф08-6694/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.09.2004 по делу N А33-17555/03-С2-Ф02-3708/04-С1.

Расторжение договора путем отказа от его исполнения

Так как законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, рекомендуется устанавливать в договоре условия для одностороннего внесудебного отказа от его исполнения. В таком случае при соблюдении сторонами этих условий договор будет считаться расторгнутым . Отказ от исполнения обычно оформляется в виде письменного уведомления.
--------------------------------
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2003 по делу N КГ-А40/1299-03; Постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.2004 по делу N А55-16267/03-30.

Подводя итог вышесказанному, отметим: легкомысленный подход к заключению договоров аренды недвижимого имущества недопустим.

"Корпоративный юрист", 2006, N 11