С. ГОЛОВНИН

Сергей Головнин, юрист.

Арендодатель предусмотрел в договоре аренды условие, в соответствии с которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя во внесудебном порядке в случае просрочки платежа за арендуемое более чем на 10 дней помещение. Насколько такое условие можно считать соответствующим действующему законодательству РФ? Можно ли будет оспорить данный пункт договора аренды в суде в случае наступления подобной ситуации и что говорит по этому поводу судебная практика?
С.Т.Игнатенко, г. Москва

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору полностью или частично в случае, когда подобный отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом п. 2 ст. 450 устанавливает ряд общих исключений, а именно: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Возникает вопрос: является ли цена договора аренды, а именно очередной платеж, тем существенным условием, ради которого арендодатель может выставить жесткие условия?
К существенным условиям договора ГК РФ относит условие о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, а также существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В связи с тем что арендные правоотношения зависят от видообразующих признаков для данного вида договорных обязательств, что отражает природу самого договора, так как необходимы для определения арендных правоотношений, а также принимая во внимание легальное определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ), по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, мы делаем вывод о том, что арендная плата является существенным условием договора аренды.
Данный вывод подтверждается наукой гражданского права (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества), а также судебно-арбитражной практикой (см. п. 9 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, цена договора является существенным условием договора аренды и существенно влияет на правоотношения сторон договора, а также на досрочное расторжение договора в случае неоплаты платежа (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.05.2000 N КГ-А40/928-00. Невнесение арендатором арендной платы может расцениваться как существенное нарушение договора аренды и служить основанием для расторжения договора в судебном порядке).
Смутить арендатора может момент, связанный с тем, что ГК РФ устанавливает общее специальное правило для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Итак, п. 3 ст. 619 ГК РФ может вызвать у арендатора иллюзию того, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно лишь в случае невнесения платы за арендуемое помещение два и более раз. Однако это не так: ст. 619 устанавливает общие основания для досрочного расторжения договора аренды, и участники договора вправе предусмотреть в тексте договора и иные условия, что ГК РФ прямо разрешает им сделать.
При этом судебная практика (см. п. 26 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") исходит также из того, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Подведем итог: 10-дневная (однократная) просрочка платежа за арендуемое помещение арендатором, по которому арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, в случае нарушения арендатором срока для уплаты платежа за помещение более чем на 10 дней может являться основанием для расторжения договора аренды.

"ЭЖ-Юрист", 2007, N 20