В Арбитражном суде города Москвы была создана рабочая группа по анализу и обобщению судебной практики рассмотрения споров, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовый лизинг). Предлагаем вашему вниманию анализ наиболее важных проблем, подготовленный организационно-аналитическим и контрольным отделом (начальник М.Б. Танкелович).
В соответствии с планом работы Арбитражного суда города Москвы на первое полугодие 2007 г. были проанализированы и обобщены дела, рассмотренные в 2006 г. по спорам, связанным с арендными отношениями, и причины отмен судебных актов.
Цель исследования - выявление вопросов, по которым отсутствует единообразие в правоприменительной практике судов первой и вышестоящих инстанций, и формулирование проблем для обращения в вышестоящие инстанции для принятия решений по спорным вопросам.
Вопросы, по которым отсутствует единообразие
в правоприменительной практике
Проведенный анализ показал, что в судебной практике отсутствует единообразие по следующим вопросам.
1. Необходимость регистрации изменений в договор аренды (в части размера арендных платежей)
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Так, по одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске о регистрации расчетов к договору аренды, указал, что в соответствии со ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданским законодательством Российской Федерации с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а следовательно, и изменений к договору аренды вправе обратиться любая из сторон договора. Однако истцом не представлено доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расчетов, также не представлены доказательства отказа регистрирующего органа от государственной регистрации расчетов.
Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено, иск удовлетворен, поскольку истец (Департамент имущества г. Москвы) лишен возможности самостоятельно обратиться в Мосрегистрацию на основании ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за регистрацией изменений к договору аренды.
В другом случае, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что вывод суда первой инстанции о том, что соглашение об изменении договора, прошедшего государственную регистрацию, также подлежит государственной регистрации в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, является в данном случае неправильным, так как согласно условиям спорного договора расчет по измененному размеру арендной платы является не дополнительным соглашением к договору, а его неотъемлемой частью, для действительности которого достаточно указания, с какого времени изменена арендная плата, даты и подписи сторон, заверенных печатями. Поскольку ответчиком были выполнены обязательства по уплате арендных платежей в соответствии с расчетом арендных платежей, то исковые требования удовлетворению не подлежат.
Анализ показал также различный подход в судебных инстанциях к решению вопроса о необходимости государственной регистрации изменений в договор аренды (в части размера арендных платежей) в случаях изменения размера ставок арендной платы полномочными органами государственной власти.
Так, по одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске, установил, что распоряжением префекта арендатору за счет собственных средств разрешено провести капитальный ремонт помещения в период с... по... и этим же распоряжением дано указание внести изменения в договор аренды в части установления минимальной ставки арендной платы. Во исполнение указанного распоряжения стороны подписали особые условия (далее - О.У.) к договору аренды, ответчик оплачивал арендную плату на протяжении установленного в О.У. периода времени в предусмотренном размере, обстоятельство проведения ответчиком ремонта подтверждено документально. Требование истца о взыскании суммы задолженности за период... отклонено, так как допущенный истцом-собственником односторонний уведомительный порядок изменения цены (без согласования с арендодателем и арендатором) законодательно не предусмотрен, при этом суд исходил из характера правоотношений сторон со ссылкой на ст. 452, 453 ГК РФ и п. 4.2.7 договора аренды.
Постановлением апелляционного суда решение изменено. Суд признал ошибочным решение суда в части отказа во взыскании суммы долга за период... в течение которого проводился ремонт, так как О.У. не были зарегистрированы в установленном порядке, что является основанием для признания их незаключенными.
Постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Вышестоящая инстанция не согласилась с выводами обоих судов об отсутствии оснований для признания изменения ставок арендной платы, поскольку в соответствии со ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.
В то же время, отменяя судебные акты по другому делу, кассационная инстанция не согласилась с выводами судов о том, что изменение размера арендной платы не требует государственной регистрации, так как производилось в централизованном порядке Правительством г. Москвы и лишь оформлялось дополнительным соглашением сторон. При этом указано на нарушение норм процессуального права, поскольку данные выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи (ст. 65, 71 АПК РФ). Судами не дана оценка доводу ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительных соглашений к договору и их множественности в течение года.
Вместе с тем в соответствии с п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Указанные проблемы правоприменения обсуждались на различных совещаниях. При этом Арбитражный суд города Москвы исходит из того, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. Кроме того, при обсуждениях отмечалось, что отсутствие государственной регистрации не влияет на вступление в законную силу соглашения об изменении арендной платы.
В ответ на обращения судов различных инстанций Высший Арбитражный Суд РФ, уточняя п. 9 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59, в январе 2007 г. указал, что в случаях, когда размер арендной платы по договору определяется путем установления механизма его исчисления, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора аренды. В тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой сумме, его изменение возможно только посредством изменения условия договора аренды в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор аренды.
2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок...
Так, по одному из дел кассационной инстанцией было отменено определение об оставлении иска без рассмотрения. В постановлении указано, что при иске о выселении досудебный порядок урегулирования спора по закону не требуется. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора допускается в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон. Право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Тот факт, что свое требование истец обосновал ст. 452, 610 ГК РФ, не лишает его права на расторжение договора в установленном законом (внесудебном) порядке путем одностороннего отказа. Считая, что ответчик без законных оснований занимает нежилые помещения, истец заявил иск о его выселении в связи, как он считает, с прекращением договора аренды. Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований ставить в вину заявителю, что им не был соблюден досудебный порядок расторжения договора.
В то же время принятое судом первой инстанции решение по другому делу было отменено апелляционным судом с указанием на то, что данный иск надлежало оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Вместе с тем в соответствии с п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа.
3. Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции был удовлетворен иск Департамента имущества г. Москвы к некоммерческой организации о расторжении договора и выселении. Суд апелляционной инстанции, отменяя это решение, указал, что материалами дела не подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно отсутствуют доказательства получения арендатором письменного предупреждения. Почтовые квитанции по отправке заказных писем с уведомлением без предоставления уведомлений о вручении арендатору почтовых отправлений не могут считаться надлежащим доказательством.
Анализ практики других судов показал, что в случаях представления арендодателем документов, подтверждающих направление арендатору письменного предупреждения, досудебный порядок, установленный ст. 619 ГК РФ, считается соблюденным. (См. Постановления ФАС МО N КГ-А40/1540-03 от 27 марта 2003 г., ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-5872/2005 от 14 декабря 2005 г., ФАС Северо-Западного округа N А56-27961/02 от 15 октября 2003 г., N 3493 от 3 апреля 2000 г. и др.)
В информационном письме ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 30) указано на то, что арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали получение арендатором соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В соответствии с указанными разъяснениями суд первой инстанции исходит из того, что при отправлении письменного предупреждения о расторжения договора признается достаточным представление доказательств "направления заказным письмом".
В то же время практика апелляционного суда основывается на том, что при рассмотрении данной категории дел необходимо устанавливать факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя, надлежащим доказательством которого квитанция об отправке заказной корреспонденции являться не может.
Кассационная инстанция основывается на том, что при доказанности факта уклонения арендатора от получения письменного предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным в порядке ст. 610 ГК РФ.
Так, по одному из дел в удовлетворении иска ОАО к ООО об обязании освободить арендованное нежилое помещение было отказано. Суд исходил из того, что договор не прекратил действие, поскольку истцом не представлены почтовые уведомления о получении ответчиком писем от 4 февраля 2005 г. об отказе от договора. Довод истца о том, что ответчик был уведомлен об отказе от договора при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы другого дела, а также направлением ценных писем, признан несостоятельным. Также суды признали несостоятельными ссылки истца на акты о вручении уведомления об отказе от договора директору ответчика.
Постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, принято решение об удовлетворении заявленных требований. Кассационной инстанцией было указано, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Из имеющихся в материалах дела почтовых квитанций с описью вложения следует, что истцом были направлены ответчику уведомления об отказе от договора.
Поскольку доводы ответчика о неполучении указанных уведомлений документально не подтверждены, выводы о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора не могут быть признаны основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и установленных судами обстоятельствах.
Кроме того, по смыслу ст. 610 ГК РФ обязанность арендодателя заблаговременно уведомить арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, установлена в целях обеспечения арендатору возможности в данном случае осуществить освобождение помещения и при необходимости заключить договор в отношении другого помещения.
Между тем суды не учли, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений с ответчиком было выражено при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы другого дела о выселении ответчика, в связи с чем последний имел возможность своевременно освободить занимаемое помещение.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что заключенный сторонами договор на аренду помещения прекращен в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, ст. 610 ГК РФ.
Поскольку документального подтверждения наличия у ответчика иных правовых оснований для использования арендованного помещения в материалах дела не представлено, последний в силу ст. 622 ГК РФ обязан возвратить арендодателю объект аренды, освободив помещение.
В связи с вышеизложенным представляется, что однозначного вывода о необходимости представления арендодателем при соблюдении порядка, установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ, уведомлений о вручении предупреждения сделать нельзя.
4. О праве лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате
Статья 298 ГК РФ. Распоряжение имуществом учреждения
1. Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 175-ФЗ)
2. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Так, суд первой инстанции, отказывая в иске лицу, владеющему объектом аренды на праве оперативного управления, о расторжении договора аренды и взыскании неустойки, установил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекращен. Ответчик в нарушение условий договора и ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование нежилым помещением. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменений.
Однако кассационная инстанция судебные акты отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Кассационной инстанцией указано в том числе на то, что в соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Разрешая спор, суды обеих инстанций не приняли во внимание указанное положение закона и не проверили доводы ответчика о несоответствии договора аренды, заключенного между сторонами, действующему законодательству. При новом рассмотрении следует проверить соответствие договора аренды законодательству, обсудить вопрос о наличии у истца права на предъявление такого иска, обсудить вопрос о привлечении соответствующего органа власти, осуществляющего функции по управлению государственным имуществом, к участию в деле.
В то же время по другому делу кассационной инстанцией указано на право истца, выступая в интересах собственника, требовать внесения платы за пользование имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления.
Анализ практики других судов показывает, что правом на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в таких случаях обладает собственник имущества.
Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа N А12-175/03-С11 от 7 августа 2003 г. указано на то, что в силу ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу делегированы права выступать от имени собственника имущества, при обращении с иском о взыскании неосновательного обогащения в арбитражный суд не представлено.
Также в решении Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-1932/04 от 3 марта 2004 г. указано на то, что в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" вопросы управления и распоряжения федеральной собственностью делегированы Министерству имущественных отношений РФ, истец не вправе был обращаться в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по спорному помещению, так как спорное помещение находится у него в оперативном управлении, а не в собственности, и обращаться в суд с данными требованиями имеет право лишь собственник, т.е. Министерство имущественных отношений РФ.
5. Внесение изменений в договор аренды (в части арендной платы) за предшествующие периоды
Статья 453 ГК РФ. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
По одному из дел суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что истец просит изменить размер арендной ставки на предшествующий период - 2005 г. В соответствии с п. 4.1.2 договора арендодатель (истец по иску) обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно доводить указанные изменения до арендатора. Между тем требование об изменении условий договора аренды направлено ответчику 29 марта 2005 г., исковые требования предъявлены в июле 2005 г., и суду не представлено доказательств надлежащего исполнения истцом обязанности по п. 4.1.2 договора. При условии рассмотрения иска в установленные судом сроки решение вступило бы в законную силу в конце 2005 г., т.е. по истечении периода, на который истец просил установить арендную плату. Таким образом, суд считает, что изменение договора аренды на условиях, предложенных истцом, не предусмотрено данным договором, что в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ исключает изменение договора в судебном порядке по заявленным истцом требованиям. Постановлением апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения.
Однако постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Указано на необходимость проверки правомерности увеличения истцом размера арендной платы на 2005 г.
По другому делу апелляционным судом указано на несоответствие выводов суда первой инстанции нормам материального права в части отказа в удовлетворении требований истца о регистрации расчетов к договору аренды на предыдущий период (2003 г.).
В то же время в некоторых постановлениях кассационной инстанции указано на согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что изменение договора аренды в части суммы арендной платы на предыдущие периоды противоречит п. 3 ст. 453 ГК РФ.
В настоящее время позиция вышестоящих судов по рассматриваемой проблеме основывается на том, что при изменении договора в судебном порядке применяются положения ст. 453 ГК РФ.
6. Является ли увеличение суммы исковых требований в связи с увеличением периода взыскания арендной платы новым (дополнительным) требованием или изменением размера первоначально заявленного требования?
Статья 49 АПК РФ. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
1. Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований...
По одному из дел апелляционным судом указано на ненадлежащее применение судом первой инстанции ст. 49 АПК РФ, поскольку в нарушение ч. 1 ст. 49 АПК РФ суд принял, по существу, не просто увеличение суммы первоначально заявленных требований, а новые исковые требования. (Первоначально исковые требования заявлялись на день предъявления иска - 8 августа 2005 г., в процессе рассмотрения спора истец увеличил исковые требования в том числе за счет долга по арендной плате за август, сентябрь, октябрь и договорной пени за указанные периоды.) Исходя из смысла ч. 1 ст. 49 АПК РФ под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Поскольку в данном случае истцом предъявлены дополнительные требования о принудительном исполнении обязательств по оплате арендных платежей за период с августа по октябрь, порядок предъявления иска не соблюден, оснований для принятия судом увеличения размера искового требования не имелось. Требования об увеличении размера неустойки, относящиеся к просрочке оплаты арендных платежей за указанный период, также являются новыми.
Аналогичную позицию суд апелляционной инстанции занимал и по другим делам.
Кассационной инстанцией оставлялось без изменения постановление апелляционного суда, в котором также указано на нарушение судом первой инстанции ст. 49 АПК РФ, поскольку увеличение иска за счет подлежащих взысканию текущих арендных платежей за период... является дополнительным требованием и должно было быть заявлено в общеисковом порядке.
В то же время суд первой инстанции по другому делу отказал в удовлетворении ходатайства об изменении размера исковых требований, указав, что с принятием заявления изменяются одновременно предмет (размер требования о взыскании долга) и основания иска (период, за который образовалась задолженность). Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
В постановлении кассационной инстанции указано на нарушение судами ст. 49 АПК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Вывод суда о том, что, увеличивая размер требований, истец одновременно изменяет предмет и основание иска, является необоснованным. Увеличение размера исковых требований за счет увеличения периода взыскания не может являться новым или дополнительным требованием по отношению к первоначально заявленным.
В настоящее время позиция вышестоящих судов исходит из того, что изменение периода взыскания есть одновременное изменение предмета и основания иска.
7. О необходимости согласия собственника при заключении дополнительного соглашения к договору лизинга (финансовой аренды) в случае наличия согласия на заключение основного договора
Статья 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Крупная сделка
1. Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.
2. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого унитарным предприятием в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого унитарным предприятием имущества - на основании цены предложения такого имущества.
3. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
Проанализированы причины отмен решений по делам о взыскании задолженности по договорам лизинга.
Суд первой инстанции, принимая решения об удовлетворении заявленных требований, указывал на то, что заключенные договоры лизинга являются крупными сделками, согласие собственника имущества - Комитета по управлению имуществом - на заключение договора лизинга имеется, задолженность по лизинговым платежам подтверждается материалами дела. Доводы ответчика о том, что дополнительные соглашения к договорам, которыми изменялся график оплаты и размер лизинговых платежей, являются ничтожными, поскольку были заключены с нарушением требований ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", были отклонены.
Отменяя решения суда и отказывая истцу в иске, апелляционный суд признавал договоры лизинга в редакции принятых в последующем соглашений ничтожными как не соответствующие требованиям ст. 18, 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Апелляционным судом было указано на то, что стороны, заключая дополнительные соглашения, многократно увеличивали стоимость лизинга, сделка являлась для ГУП крупной, однако Комитет по управлению имуществом не давал согласие на изменение стоимости лизинга по спорному договору.
В то же время, принимая постановления по другим делам, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав на то, что согласие собственника было получено при заключении спорного договора лизинга, кроме того договор финансовой аренды (лизинга) не может быть признан крупной сделкой, поскольку имущество по нему переходит не в собственность, а во временное владение и пользование. Приобретение права пользования предметом лизинга не является приобретением предмета лизинга, в силу чего подлежащие уплате лизинговые платежи не включаются в цену приобретения имущества.
Постановлением кассационной инстанции судебные акты по одному из указанных дел отменены, дело направлено на новое рассмотрение в связи с недостаточной обоснованностью.
Вопрос о необходимости дополнительного согласия собственника рассмотрен не был.
В силу ст. 18, 23 Закона и ст. 295 ГК РФ сделка с участием унитарного предприятия подлежит оценке судом на предмет того, является ли она крупной, имеется ли согласие собственника на ее совершение. Кроме того, по тем же критериям суд должен оценить дополнительное соглашение об изменении стоимости лизинговых платежей.
По вопросу оценки условия договора, согласно которому все изменения и дополнения к нему считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон (при условии, что сам договор был согласован с собственником имущества унитарного предприятия) в качестве заранее полученного письменного согласия собственника, необходимо дополнительное обсуждение вопроса о применении ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
В настоящее время выработана позиция, согласно которой увеличение цены договора как крупной сделки недопустимо без согласия собственника. Таким образом, дополнительное соглашение, увеличивающее цену основного договора лизинга как крупной сделки, при отсутствии согласия собственника на его совершение является недействительным (ничтожным).
8. О толковании ст. 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"
Статья 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". Лизинговые платежи
1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
2. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом настоящего Федерального закона.
Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.
3. Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
4. В целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.
Анализировалось дело (истец: ООО; ответчики: первый - ОАО, второй - ЗАО) о взыскании с первого ответчика долга, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору лизинга, а также возникших у истца в связи с неисполнением первым ответчиком обязательств по данному договору убытков в виде упущенной выгоды, в том числе путем обращения взыскания на заложенное вторым ответчиком имущество по договору об ипотеке.
Решением суда первой инстанции требования в части взыскания суммы основного долга удовлетворены в полном объеме, в части взыскания суммы неустойки и процентов суд уменьшил размер за вычетом НДС. В остальной части требования удовлетворены в полном объеме. Суд установил, что в нарушение принятых обязательств первый ответчик не вносил лизинговые платежи, в связи с нарушением лизингополучателем указанных обязательств истец в одностороннем порядке расторг договор и суд на этом основании удовлетворил требование о взыскании начисленных с момента расторжения договора процентов по ст. 395 ГК РФ и упущенной выгоды. Отклонены возражения ответчика о включении в размер лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, который по акту возвращен истцу. Суд указал, что расчет задолженности произведен по ставкам, предусмотренным договором, в связи с чем не имеет значения, из каких конкретно сумм складывается размер платежей.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Кассационная инстанция решение и постановление отменила, а дело направила на новое рассмотрение, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. В этом случае в силу ст. 28 Закона в общую сумму договора может включаться выкупная цена предмета лизинга. По смыслу указанных норм при досрочном расторжении договора и возвращении предмета лизинга лизингодателю у последнего отсутствуют правовые основания для удержания сумм, выплаченных лизингополучателем в счет выкупной стоимости предмета. Между тем в соответствии с заключенным договором выкупная стоимость имущества подлежит выплате в форме лизинговых платежей наряду с возмещением затрат истцу и выплатой вознаграждения. Судами не дана оценка указанным условиям договора, не исследованы приложения к договору, устанавливающие размер лизинговых платежей, и не установлено, включена ли в них выкупная стоимость предмета лизинга.
Данная позиция о необходимости исследования вопроса включения выкупной стоимости предмета лизинга в размер лизинговых платежей отражена и в других постановлениях кассационной инстанции.
В то же время анализировалось другое дело (истец: ОАО; ответчики: ООО и ЗАО) о взыскании долга и пени по договору аренды.
Решением суда иск удовлетворен частично (исключена выплаченная сумма выкупной цены переданного в лизинг имущества).
Постановлением кассационной инстанции решение оставлено без изменения.
Доводы о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, основаны на ошибочном толковании заявителем положений закона и условий договора.
В соответствии со ст. 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
По смыслу данной нормы, а также положений п. 5 ст. 15 и ст. 31 Закона о лизинге под выкупной стоимостью предмета лизинга следует понимать его остаточную стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора. Возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата за пользование имуществом, которая в этом случае направлена на возмещение издержек лизингодателя.
Условиями заключенного сторонами договора предусмотрена ускоренная амортизация предмета лизинга.
Между тем заявителем не представлено доказательств, подтверждающих согласование сторонами и фактическую уплату лизингополучателем денежных средств за пользование имуществом сверх предусмотренного договором размера вознаграждения лизингодателя, его расходов, связанных с приобретением предмета лизинга, в том числе налоговых отчислений и амортизации, т.е. доказательств согласования и уплаты выкупной цены.
Таким образом, доводы заявителя о включении в лизинговые платежи выкупной стоимости предмета лизинга ошибочны.
В настоящее время выработана позиция, основанная на том, что выкупной стоимостью предмета лизинга является его остаточная стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора.
Выводы
Проведенный анализ судебной практики показал, что часть спорных вопросов по делам, связанным с арендными отношениями, была обсуждена на совещаниях представителей судов всех инстанций. Часть спорных вопросов включена в проект обзора практики ФАС МО по рассмотрению споров, связанных с арендными правоотношениями.
В то же время следующие вопросы остались нерешенными:
необходимо ли дополнительное получение согласия собственника на заключение крупной сделки при изменении условий крупной сделки;
достаточно ли доказательств направления арендатору письменного предупреждения в случае досрочного расторжения договора аренды или доказательством соблюдения требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ будут являться только доказательства получения;
необходим ли досудебный порядок урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок? и т.д.
Для формирования единообразной практики указанные проблемы требуют дополнительного обсуждения и разрешения.
"Вестник Арбитражного суда города Москвы", 2007, N 3
