Я. ГУСЕВ
Ярослав Гусев, генеральный директор ООО "Гусев и К Право".
По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. Однако и до истечения данного срока договор может прекратить свое действие. Это может произойти в случае досрочного расторжения договора, признания договора аренды недействительным, а также в случае гибели объекта аренды. Из настоящей статьи читатели "ЭЖ-Юрист" узнают, с какими сложностями могут столкнуться стороны договора аренды в ситуации, когда договор аренды прекращает свое действие.
При наличии взаимного согласия сторон договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо будет зарегистрировать (Постановления ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, ФАС СЗО от 13.10.2005 N Ф04-7220/2005(15781-А03-9), ФАС МО от 18.11.2004 N КГ-А41/10485-04 и др.).
В одностороннем порядке
Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из них. Зачастую в договоре аренды встречается условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону. На практике встал вопрос: насколько соответствует закону такое условие? Вправе ли сторона договора аренды отказаться от исполнения договора, если другая сторона не допустила никаких нарушений условий договора?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В нем Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора.
Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08, ФАС ПО от 20.04.2006 N А49-6482/05-341/24 и др.).
Но чаще всего досрочное расторжение договора происходит все-таки в результате конфликта между арендодателем и арендатором, когда одна из сторон нарушает условия договора. Расторжение договора в этом случае может происходить как во внесудебном порядке, так и через суд.
Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Это следует из п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Так, согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения, заключенный между ООО и организацией, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендной платы в срок. Арендатор арендные платежи в установленный срок не внес. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Суд посчитал правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора как основанное на п. 3 ст. 450 ГК РФ и удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.
Полагаем, что аналогичное право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть и у арендатора, при условии, конечно, что оно предусмотрено договором аренды.
Если договором аренды не оговаривается возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, то в такой ситуации, прежде чем обращаться в суд с заявлением о расторжении договора, заинтересованная сторона должна соблюсти определенные досудебные процедуры. В первую очередь ей надо предпринять шаги к урегулированию конфликта, а именно: направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ, п. 30 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Если это требование выполнено не будет, то тогда инициатор расторжения договора должен направить другой стороне предложение о расторжении договора. Впрочем, предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства и требование о расторжении договора аренды заинтересованная сторона может оформить и одним документом (Постановление ФАС УО от 30.07.2008 N Ф09-5426/08-С6).
И только когда от другой стороны будет получен отказ на предложение либо ответа не последует вовсе, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ). Несоблюдение описанной процедуры может привести к тому, что заинтересованной стороне в расторжении договора аренды будет отказано (см. Постановления ФАС ЦО от 02.04.2008 N А14-1485/2007/41/13, ФАС ВВО от 27.06.2008 N А43-26261/2007-2-676 и др.).
Через суд
Закон гласит, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Арендодатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи: систематическая неуплата арендной платы; выплата арендной платы не в полном объеме; нарушение сроков уплаты; передача имущества в субаренду без разрешения; проведение реконструкции без согласования с арендодателем; нецелевое использование имущества и другие случаи (см. Постановления ФАС ВСО от 14.07.2006 N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2, ФАС СЗО от 23.06.2006 N А56-5272/2005, ФАС ВСО от 14.06.2005 N А19-29467/04-46-Ф02-2617/05-С2, ФАС МО от 27.10.2005 N КГ-А40/10341-05-П и др.);
- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях (Постановления ФАС ЦО от 15.06.2001 N А14-1223-00/44/20, ФАС СЗО от 30.10.2002 N А56-11323/02, ФАС МО от 04.05.2005 N КГ-А41/3236-05 и др.);
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (Постановления ФАС ДО от 17.10.2006 N Ф03-А04/06-1/3708, ФАС ПО от 17.07.2008 N А06-6284/077, ФАС УО от 12.08.2008 N Ф09-5763/08-С6 и др.);
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (Постановления ФАС ВСО от 15.02.2005 N А10-6505/01-Ф02-316/05-С2, ФАС МО от 11.08.2006 N КГ-А40/7533-06, ФАС УО от 23.12.2002 N Ф09-3074/02-ГК и другие).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК РФ). Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66));
- арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2004 N Ф09-3873/04-ГК);
- арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, Постановления ФАС МО от 10.04.2006 N КГ-А40/1913-06, ФАС СЗО от 02.06.2006 N А56-10229/2005 и др.);
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ);
- арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);
- арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ, Постановление ФАС МО от 14.02.2005 N КГ-А41/191-05)).
Одним из оснований досрочного расторжения договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.
При этом одновременно должны быть соблюдены следующие условия:
- в момент заключения договора стороны исходят из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Расторгая договор по данному основанию, суд должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Недействительность договора
Договор аренды может прекратить свое действие и в результате признания его недействительным. Напомним, что общие положения о недействительности сделок содержатся в § 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. К примеру, недействительным будет договор аренды, совершенный недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), лицом, у которого ограничена правоспособность (ст. 173 ГК РФ), или если лицо действовало под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также в других установленных законом случаях.
Например, ФАС ВВО на основании ст. 168 ГК РФ признал недействительным договор аренды сельхозоборудования, так как арендодатель (а им было учреждение) в силу ст. 298 ГК РФ не вправе был отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (Постановление от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17).
Схожее решение принял ФАС ВСО, признав недействительным договор аренды нежилых помещений, поскольку агентство по управлению федеральным имуществом не могло выступать арендодателем по данному договору (Постановление от 31.07.2008 N А10-1054/07-Ф02-3642/08). В другом деле договор аренды недвижимости был заключен неуполномоченным лицом. В результате суд его тоже признал недействительным (Постановление ФАС ПО от 31.01.2008 N А49-2312/2007-58/26). Подобных примеров в судебной практике большое количество.
"ЭЖ-Юрист", 2009, N 27
