С.А. ЧАРКИН
Чаркин Сергей Анатольевич - кандидат юридических наук, Председатель Городищенского районного суда Волгоградской области.
Как отмечает автор статьи, на современном этапе о договоре ренты говорится лишь в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка. Анализ развития рыночной экономики на современном этапе показывает, что на практике договор ренты земельного участка заключается и получает широкое распространение. Возникает вопрос: какими нормами права следует руководствоваться при заключении данного договора и как осуществляется правовая регламентация данного договора на практике?
Ключевые слова: рента, аренда земельного участка, рыночная экономика, правовое регулирование.
В соответствии с действующим законодательством земля в Российской Федерации может быть объектом собственности физических, юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований и Российской Федерации. В зависимости от субъектного состава право собственности можно условно разделить на право частной и "публичной собственности". В категорию публичная собственность можно отнести собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.
В Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде, не нарушает прав и законных интересов иных лиц и осуществляется на основании действующего земельного законодательства.
С введением в действие Земельного кодекса РФ вступили в силу правовые нормы, касающиеся не только правового положения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и правовых норм, регламентирующих некоторые виды договоров, объектом которых является земля .
--------------------------------
Клюканова Л.Г. Земельно-правовая реформа в Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 4.
Необходимо отметить, что переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. На современном этапе о договоре ренты говорится лишь в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка. Анализ развития рыночной экономики на современном этапе показывает, что на практике договор ренты земельного участка заключается и получает широкое распространение. Возникает вопрос: какими нормами права следует руководствоваться при заключении данного договора и как осуществляется правовая регламентация данного договора на практике?
Следует отметить, что договор ренты земельного участка по своей правовой природе имеет общие черты и исторические корни своего возникновения с договором аренды земельного участка. Думается, что для выделения особенностей договора ренты необходимо провести грань относительно договора аренды земельного участка. Прежде чем выделить основные признаки, разграничивающие эти гражданско-правовые договоры, необходимо провести анализ особенностей существования данных договоров на определенных исторических этапах. Так, Адам Смит в своей работе "Исследование о природе и причинах богатства народов" рассматривает земельную ренту как плату за пользование землей, как наивысшую сумму, какую в состоянии уплачивать арендатор при определенном качестве земли.
П.Г. Ершин, исследуя этапы зарождения аренды и ренты земельных участков, полагает, что аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой крестьянского землепользования в слаборазвитых странах. Рассматривая особенности развития государства в период капитализма, П.Г. Ершин делает вывод о том, что на данном этапе развития государства получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда.
Анализируя период существования СССР, он отмечает, что земля была национализирована и предоставлена на условиях аренды (на вечное пользование) колхозам, совхозам, многочисленным предприятиям, организациям и лицам. Арендодателем выступало государство, но это не повлекло за собой ликвидации рентных отношений. Согласно его выводам, рентные отношения складывались между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивалась предпринимателем, а другая передавалась земельному собственнику.
Согласно марксистской теории земельная рента рассматривалась как форма процента на капитал в результате передачи земельных участков собственниками в аренду. Для анализа земельной ренты Маркс исследует ренту при производстве основного продукта питания - пшеницы. При данных условиях арендатор, ссудивший землю на определенный срок, уплачивает определенную ренту земельному собственнику. Таким образом, в соответствии с научными воззрениями Маркса земельная рента представляет определенную форму, в которой земельная собственность экономически реализуется, приносит доход .
--------------------------------
Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. N 8.
Анализ рентных отношений на различных исторических этапах показывает, что договор ренты земельного участка как самостоятельный гражданско-правовой договор ранее не существовал, существовал договор аренды земельного участка, а земельная рента рассматривалась как излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. Что касается арендной платы, то она была, как правило, больше ренты и учитывала, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это были жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Одним словом, величина арендной платы была представлена в виде продукта конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.
Анализ современной действительности показывает, что земельная рента - сравнительно распространенный договор, широко практикующийся в зарубежных странах, и сравнительно недавний институт российского права. Отсутствие специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, создает на практике определенные проблемы при заключении договора ренты земельного участка и приводит к масштабному обращению земельных участков, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в собственность граждан, юридических лиц, посредством данного договора .
--------------------------------
Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.
В связи с тем, что в законодательстве не предусмотрено специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, следовательно, к договору ренты земельного участка применяются общие положения Гражданского кодекса РФ, а также правила, предусмотренные для договоров купли-продажи, аренды, мены, дарения, следует выделить специфические черты данного договора, проведя грань между договором аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 583 ГК РФ под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Статья 583 ГК РФ в качестве субъектов указанного договора называет получателя ренты - сторону, которая передает по договору имущество и плательщика ренты, в собственность которой данный земельный участок передается. В данном случае субъектом данного договора в соответствии с законодательством будет являться собственник, который в полной мере обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Полагаю, что указание на собственника как субъекта договора ренты земельного участка является достаточно условным из-за отсутствия в законодательстве правовых положений относительно договора ренты земельного участка.
Из общих положений гражданского законодательства, касающихся договора ренты, следует то, что субъектами договора ренты могут быть физические, юридические лица, но при этом следует отметить, что в законодательстве не упоминается, каков же на самом деле субъектный состав данного договора, можно ли рассматривать в качестве субъектов иностранных граждан и лиц без гражданства. Если применять к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то согласно действующему законодательству иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора, в случае же применения правил договора аренды необходимо отметить, что действующим законодательством иностранный гражданин включается в состав субъектов данного договора .
--------------------------------
Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. N 8.
Думается, что, поскольку при заключении договора ренты земельный участок переходит в собственность плательщика ренты, рассматривать иностранного гражданина, лиц без гражданства в качестве субъектов данного договора нельзя, поскольку это бы входило в противоречие с существующими нормами земельного законодательства.
Говоря о таких субъектах договора как о юридических лицах, необходимо отметить, что по поводу отнесения их к субъектам данного договора в научной литературе высказываются различные точки зрения. Так, К.Г. Токарева полагает, что из субъектного состава договора ренты необходимо исключить коммерческие организации, поскольку их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и несовместима с положением о ренте земельного участка.
А.Л. Корнеев полагает, что получателями ренты земельного участка могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В частности, он указывает, что правовой природе данного договора больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели . Думается, что в качестве субъектов договора ренты земельного участка нельзя рассматривать некоммерческие организации, поскольку они создаются для реализации определенных целей.
--------------------------------
Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М., 2006.
В соответствии с законодательством юридическое лицо - это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что, несмотря на то что согласно действующему законодательству юридические лица - коммерческие организации в полной мере обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей, мы не можем рассматривать коммерческие организации в качестве получателей земельной ренты, поскольку это противоречило бы основным целям, для которых данные организации создаются .
--------------------------------
Клюканова Л.Г. Земельно-правовая реформа в Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 4.
Исследуя субъектный состав договора ренты земельного участка, нельзя обойти вниманием государство, которое согласно действующему законодательству активно выступает субъектом различного рода сделок. Но при этом следует отметить, что перед нами субъект, обладающий специальными признаками, одним из которых является осуществление государственно-властных полномочий.
Совершенно справедливой является позиция В.С. Ем, которая полагает, что круг плательщиков земельной ренты значительно шире, чем круг получателей. В качестве плательщиков земельной ренты могут рассматриваться граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предполагаемого получателем ренты.
Проводя границу с договором аренды земельного участка, для уяснения особенностей данного договора и определения существенных отличий необходимо обратиться к законодательно закрепленному определению данного договора. Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно вышеупомянутому определению в заключении договора участвуют две стороны: арендатор и арендодатель, которые обладают различным объемом правомочий. Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием "собственник" понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками.
Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а соответственно владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.
Согласно закону арендатором может быть лицо, которое изъявило желание и заключило договор аренды земельного участка. При рассмотрении субъектного состава договора аренды земельного участка особое внимание нужно уделить иностранным гражданам, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют право заключать договоры аренды земли, находящейся в собственности как физического лица, так и в собственности муниципального образования.
Представляется правильной позиция законодателя, изложенная и закрепленная в Земельном кодексе РФ, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, согласно которой земля не может приобретаться иностранными гражданами в собственность, а может ими использоваться только на правах аренды. Но, предоставляя землю иностранным гражданам на правах аренды, законодатель пошел по пути противоречия Конституции РФ и не предусмотрел специальных норм, направленных на реализацию положений ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", забыв, что в данном случае имеется несколько иной субъект договора аренды, который отличается своим правовым положением и менталитетом. Земельный кодекс РФ закрепил правовые нормы, устанавливающие порядок заключения договора аренды земли, которые являются общими для всех субъектов договора аренды. При этом Земельный кодекс РФ предоставляет органам местного самоуправления определенные полномочия по определению содержания договора аренды.
Так, в соответствии с подп. 5 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ субъектам РФ предоставлено право установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов .
--------------------------------
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 89.
Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Статья 38 Земельного кодекса РФ предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так и в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами. На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение ст. 38 Земельного кодекса РФ к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин. О порядке заключения иностранным гражданином договора аренды земли, находящейся в государственной собственности и в собственности муниципального образования умалчивает и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.
Поскольку в данном случае объектом аренды является земля, находящаяся не только в государственной собственности, но и в муниципальной собственности, законодательным органам субъектов РФ, в частности и Волгоградской области, следовало бы предусмотреть и закрепить на законодательном уровне порядок предоставления указанной категории земель в аренду иностранным гражданам.
Анализ особенностей субъектного состава договора ренты земельного участка и договора аренды позволяет сделать вывод о том, что совершенно справедливой является позиция Е.А. Яргиной, которая полагает, что если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта . Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное в силу закона лицо. Что же касается договора ренты земельного участка, то социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности.
--------------------------------
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
При рассмотрении правовых особенностей договора ренты земельного участка следует уделить внимание предмету данного договора. Предметом данного договора является земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В связи с тем, что к договору ренты земельных участков применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи, при определении предмета договора ренты земельного участка необходимо указывать местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем; в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон. Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка.
При изучении особенностей предмета данного договора следует рассмотреть вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора и можно ли рассматривать в качестве предмета договора земельную долю.
Рассматривая законодательные положения относительно купли-продажи, которые в соответствии с законом могут быть применимы к договору ренты земельного участка, необходимо отметить, что Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает право купли-продажи земельных долей, выделенных из общей долевой собственности лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, и запрещает данным лицам куплю-продажу земельных долей, находящихся в долевой собственности.
Согласно ст. 12 указанного Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, то та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.
Статья 250 ГК РФ предусматривает право продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, при котором остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Существование данной нормы закона вносит неясность и создает затруднения на практике, которые приводят к возникновению оснований для подачи исковых заявлений в суд .
--------------------------------
Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. N 8.
На основании вышеизложенного следует отметить, что представляется правильной позиция ученых, согласно которой часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В качестве предмета указанного договора нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.
В связи с этим предметом договора ренты земельного участка будет являться земельная доля, выделенная из общей долевой собственности, поскольку по договору ренты одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, т.е. земельный участок, передаваемый под выплату ренты, сразу переходит в собственность плотильщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель земельной ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.
Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.
Обращая внимание к исследованию правовых особенностей договора аренды земельного участка, необходимо отметить, что согласно действующему законодательству существенным условием данного договора является условие о предмете. Так, в соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Исходя из изложенных положений закона, предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды, так же как при заключении ренты земельного участка, нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.
Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.
Анализируя особенности предмета договора ренты земельного участка и аренды земельного участка, необходимо отметить, что для плательщика ренты предметом данного договора является имущество, земельный участок. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Что же касается договора аренды земельного участка, то в качестве предмета мы можем рассматривать земельный участок либо его часть, выделенную в установленном законом порядке.
Следует отметить, что мы не можем рассматривать в качестве предмета данного договора арендную плату, как это возможно при договоре ренты земельного участка, поскольку арендная плата является существенным условием договора аренды.
Анализируя содержание договора аренды земельного участка и договора ренты, нельзя обойти вниманием условие о сроке заключения договора, которое влияет на характер заключения договоров.
Говоря о договоре аренды земельного участка, следует отметить, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, пунктом 3 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды - 49 лет.
Предоставляя иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам землю на правах аренды, законодатель не предусматривает предельный срок аренды, в течение которого иностранный гражданин вправе использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Если следовать правовым нормам, закрепленным в части 3 статьи 62 Конституции РФ, уравнивающим в правах иностранных граждан и лиц без гражданства с гражданами РФ, можно прийти к выводу, что к иностранным гражданам и лицам без гражданства применяются положения, закрепленные в п. 3 статьи 9 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорока девяти лет.
Полагаю, что законодатель, предоставив гражданину, юридическому лицу, иностранному гражданину, лицу без гражданства право аренды земли на срок сорок девять лет, практически закрепил за арендатором землю на праве, которое в дальнейшем может перерасти в право частной собственности, поскольку сорок девять лет - это немалый промежуток времени, в течение которого на современном этапе могут возникнуть новые правоотношения, которые, в свою очередь, станут причиной изменения действующего законодательства.
Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка.
Федеральным законом N 87-ФЗ от 18 июля 2005 года пункт 3 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был дополнен положением, согласно которому минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду .
--------------------------------
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 89.
Анализируя законодательство субъекта РФ, Волгоградской области, необходимо указать, что данный Закон на уровне субъекта еще не принят, что является пробелом в законодательстве, который требует незамедлительного устранения.
В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива точка зрения А.Л. Корнеева, согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. К тому же к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.
Говоря о сроках заключения договора ренты земельного участка, необходимо отметить, что совершенно правильной является позиция Е.А. Яргиной, которая считает, что срок рентного договора является неопределенным, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон, либо бессрочным . Поскольку общий объем рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, таким образом, и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора. При пожизненной ренте срок действия договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Анализ правовых особенностей договора ренты показывает, что в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту. Полагаю, что неопределенность срока действия договора как фактор, препятствующий оценке суммы рентных платежей, подлежащих уплате в течение срока действия договора, является основанием отнесения абсолютно всех разновидностей договора ренты к рисковым.
--------------------------------
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
В гражданском законодательстве установлено право выкупа арендованного земельного участка и земельного участка, переданного по договору ренты. Необходимо отметить, в чем заключается особенность каждого из этих правомочий.
Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору, в то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательства плательщика ренты по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора.
На основании вышеизложенного следует отметить, что, несмотря на похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.
Исследуя особенности реализации договора ренты земельного участка и договора аренды на практике, а также проанализировав судебную практику, следует отметить, что договор земельной ренты в отличие от договора аренды на данном этапе в России заключается редко, но развитие рыночной экономики показывает, что в перспективе подобные договоры будут распространены. В связи с этим уже сейчас необходимо обратить внимание законодателя на те пробелы, которые существуют и будут существовать относительно ренты земельного участка.
Так, исходя из положений ЗК РФ, следует, что не объекты, расположенные на земельных участках, занимают по отношению к ним приоритетное значение, а, наоборот, объекты зависимы от земельных участков и следуют их судьбе, за исключением особых случаев, установленных федеральными законами. Анализируя положения действующего законодательства и учитывая сложившуюся ситуацию на практике и государственную политику, направленную на развитие рыночной экономики, в ходе которой земля и расположенные на ней объекты становятся распространенным предметом различного рода сделок, возникает вопрос о целесообразности, допустимости и законности заключения договора ренты земельных участков, обремененных объектами, имеющими государственное значение.
Необходимо отметить, что анализ современной действительности показывает, что в условиях недостаточной правовой регламентации договора ренты земельного участка на практике имеются попытки заключения договоров ренты земельного участка, где в качестве объекта рассматривается не определенный земельный участок, а целый материк.
В связи с этим возникают вопросы, требующие внимания законодателя и незамедлительного разрешения. В частности, таковыми являются вопросы о правовой природе данного договора, его законности, допустимости и необходимости в условиях развития рыночной экономики.
Рассматривая особенности договора аренды, необходимо обратиться к судебной практике.
В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление Администрации муниципального района Волгоградской области к Е.А. Иванову о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданину Е.А. Иванову был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данным гражданином был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требований ФЗ "О государственном земельном кадастре", в соответствии с которыми каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка - кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства.
Ответчик Е.А. Иванов в судебном заседании иск не признал и пояснил, что в 2007 году он стал индивидуальным предпринимателем и в этом же году ему как индивидуальному предпринимателю впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок он огородил, для чего специально приглашался главный архитектор. При составлении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время на автостоянку нет межевого дела и не присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у него не было, но он не знал о том, что данные документы необходимо оформлять, и администрация ему об этом не сказала.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданину Е.А. Иванову отказал.
Из вышеизложенного судебного спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны органов местного самоуправления при заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов за использованием и распоряжением земельными участками.
Для более полного понимания проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства.
В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО "ЛД" о признании договора аренды недействующим.
В своем исковом заявлении гражданин Т.А. Терехов указывал, что он является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т.А. Терехов имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка недействующим в связи с истечением срока действия данного договора.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем сорок девять лет.
"Право и политика", 2009, N 1
