И. ДОБРОЧИНСКАЯ

Ираида Доброчинская, юрист ЗАО "Аудиторская фирма "Скарабей".

В связи с общим ростом экономической активности, появлением у предприятий и частных предпринимателей свободных средств, которые можно выгодно вложить в строительство объектов недвижимости, происходит увеличение числа заключаемых договоров подряда на капитальное строительство. Качество же заключаемых договоров оставляет желать лучшего, о чем свидетельствует масса судебных и внесудебных споров и разногласий, возникающих между заказчиками и подрядчиками вследствие того, что не все необходимые или дополнительные условия договора подряда оговариваются сторонами либо эти условия прописываются таким образом, что остается возможность их неоднозначного понимания.

По сложившейся традиции проект договора подряда заказчику всегда предлагает подрядчик. Как более сведущий и искушенный в проблемах строительного производства, подрядчик может построить договорные отношения таким образом, что интересы заказчика окажутся ущемленными.
С другой стороны, заказчик, имеющий возможность выбора подрядчика на сложившемся довольно широком рынке подрядных услуг, может диктовать свои условия подрядчику, существенно ущемляя его права и экономические интересы.
Каким образом можно прийти к разумному компромиссу, учитывающему интересы обеих сторон и дающему возможность оперативно решать возникшие в процессе исполнения договора проблемы без обращения в судебные органы? Только путем заключения продуманного сбалансированного договора, подробно регламентирующего взаимоотношения сторон в процессе их сотрудничества по возведению объекта, учитывающего финансовые интересы и риски обеих сторон.
В настоящей статье рассматриваются практические вопросы, возникающие при заключении и исполнении договоров подряда на капитальное строительство, реконструкцию и ремонт объектов производственного, жилищного и общего назначения.
Правоотношения по договору строительного подряда в настоящее время регулируются параграфом 3 гл. 37 ГК РФ. Существует также Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, одобренное 27 мая 1992 г. Министерством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, носящее методический характер. В Руководстве содержатся рекомендации относительно структуры договорных связей, порядка согласования предмета договора и других его условий, имущественная ответственность сторон, основания приостановления работ и прекращения договора и т.д. Там же в качестве приложения приведены образцы договора подряда на капитальное строительство. Стороны, заключая договор, могут использовать это Руководство в той части, в какой оно не противоречит ГК РФ и иному действующему гражданскому законодательству. Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г. признаны не действующими на территории РФ, но стороны могут использовать отдельные пункты этих правил в режиме примерных условий. То есть законодательная часть базы, регулирующей отношения строительного подряда, резко сужена, сторонам предоставлена большая свобода творчества.
Итак, сторонам предстоит договориться по следующим основным вопросам:
- стоимость предмета договора;
- сроки начала и завершения работ по договору;
- порядок и условия расчетов и платежей;
- обязательства сторон по договору;
- производство работ;
- приемка работ.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ существенными условиями договора строительного подряда являются предмет договора и срок выполнения работ.
Предмет договора следует четко разграничивать от его объекта и прописывать в договоре все существенные характеристики и признаки объекта: название, целевое назначение использования, общие размеры, адрес, по которому он должен быть построен.
В практике был курьезный случай, когда объект был сформулирован заказчиком следующим образом: "Романтический коттедж на берегу лесного озера у тихой заводи". В результате исследования материалов дела суд пришел к выводу о наличии лесного озера, понятие "романтический" признал субъективным. Заводь тоже была, но вследствие отсутствия технических способов и приспособлений для измерения ее "тихости" данный признак объекта, на котором настаивал заказчик, не был принят судом во внимание.
Всякое строительство начинается только при наличии надлежаще оформленной исходно-разрешительной, технической (проектной) документации, сметы, которую заказчик должен передать подрядчику в полном объеме. Как правило, вследствие сложности и многогранности строительного производства на момент начала строительства полный комплект исходно-разрешительной и технической документации у заказчика отсутствует. Разрешения могут получаться, а проекты дорабатываться уже в самом процессе строительства объекта. Однако сроки сдачи объекта подрядчиком четко установлены. В данной ситуации в целях защиты интересов подрядчика целесообразно в качестве приложения к договору подряда оформить акт приемки-передачи технической документации и график передачи недостающей технической документации, где будут четко определены порядок и сроки передачи документации. При этом в договоре следует оговорить, что сроки сдачи работ, установленные договором, переносятся на число дней просрочки передачи проектно-сметной документации. Установить дополнительные гарантии подрядчика: в случае внесения заказчиком в техническую документацию изменений, могущих повлечь изменение сроков выполнения работ, срок сдачи объекта заказчику переносится на новый срок, определяемый соглашением сторон, но не менее чем, например, на 1 месяц.
Как правило, обязанность получения исходно-разрешительной документации (разрешение соответствующих органов на производство работ в охранных зонах электрических сетей, линий связи, разрешение на вырубку леса, снос и перенос строений и сооружений, препятствующих строительству, подключение вновь проложенных коммуникаций к действующим сетям и т.д.) лежит на заказчике.
Иногда стороны договариваются о том, что обязанность оформления всей или части исходно-разрешительной документации возлагается на подрядчика. В таком случае целесообразно в качестве одного из приложений к договору подряда подписать соглашение об обязанности, порядке и сроках оформления и передачи исходно-разрешительной документации, где четко оговорить, на какой из сторон лежит обязанность получения того или иного разрешения или согласования.
Большое практическое значение имеет определение в договоре срока работ, в т.ч. начала срока.
Очень часто встречается следующая формулировка, определяющая момент начала работ: датой начала работ по договору считается число, на которое заказчиком выполнены все перечисленные ниже требования:
- приемка подрядчиком строительной площадки (фронта работ) по акту сдачи-приемки объекта;
- передача заказчиком подрядчику полного комплекта технической документации;
- зачисление на счет подрядчика аванса, перечисленного заказчиком.
Разумные на первый взгляд условия могут повлечь наступление неблагоприятных последствий, если в договоре не отражены все необходимые моменты.
Согласно п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало соответствующего сезона, начало и окончание навигации, достижение определенного возраста и т.д.). Если возникновение или прекращение прав и обязанностей по совершенной сделке ставится в зависимость от события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие. Такой договор в соответствии со ст. 157 ГК РФ будет считаться совершенным под условием. Приведенная формулировка срока начала работ не содержит указание на событие, которое должно неизбежно наступить, т.к. перечисленные события целиком зависят только от воли одной из сторон - заказчика.
Таким образом, оказывается, что в договоре отсутствует начальный срок выполнения работ, который по смыслу закона (п. 1 ст. 708 ГК РФ) является существенным условием договора подряда.
Поскольку в договоре начальный срок выполнения работ отсутствует, то в соответствии со ст. 432 ГК РФ данный договор считается незаключенным со всеми вытекающими отсюда правовыми и налоговыми последствиями.
Поэтому рекомендуем при заключении договора устанавливать конкретную дату передачи строительной площадки, перечисления аванса и т.д. для того, чтобы иметь возможность определить дату начала работ.
Является ли целесообразным установление в договоре этапов работ (подписание графика производства работ)? Для заказчика - да, для подрядчика - нет. В случае установления этапов работ, сроков их выполнения и санкций за нарушение сроков сдачи этапов, у заказчика появляется возможность более жесткого контроля за выполнением подрядчиком своих обязательств по своевременному производству строительных работ. В этой ситуации рекомендуем для подрядчика предусмотреть специальное условие, гарантирующее соблюдение его интересов при добросовестном исполнении им своих обязательств: подрядчик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу этапов работ (за невыполнение графика производства работ), если сдача всех работ будет произведена в срок, обусловленный договором.
Пожалуй, самый существенный момент договорного процесса - определение цены договора.
Стоимость предмета договора определяется на основе свободной (договорной) цены на строительную продукцию.
Исходя из специфики строительного производства возможно определение цены договора двумя путями:
- на основе цены, определяемой по законченному проекту и устанавливаемой по согласованию сторон или в результате торгов.
Такой договор подряда заключается на строительство объектов при реализации проектов с хорошо отработанной технологией, когда подрядчик имеет возможность достаточно точно определить свои издержки. Кроме того, подрядчику должны быть полностью известны объемы и виды работ, конкретные условия строительства задолго до срока подачи заявки на торги;
- на условиях возмещения фактической стоимости строительства по текущим ценам на материально-технические ресурсы плюс прибыль подрядчика (открытая цена). В этом случае следует оговорить максимальную стоимость объекта строительства и условия долевого участия сторон в компенсации возможных перерасходов.
Такой способ определения стоимости может применяться при строительстве крупных уникальных предприятий (объектов), при сжатых сроках строительства, когда необходимо совмещение процессов проектирования и строительства или когда невозможно определить точную стоимость строительства.
В договоре обязательно следует указать о неизменности договорной цены или ее уточнении по завершении строительства.
Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в отдельных случаях, предусмотренных договором. Целесообразно оговорить следующие случаи изменения цены в договоре:
- при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика;
- при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;
- при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом их стоимости;
- при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
- в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда;
- при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, при условии выполнения подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований по безопасности ведения работ.
В договоре следует предусматривать условия, дающие право заказчику задержать оплату выполненных работ подрядчику, например:
- неустранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;
- причинение ущерба заказчику;
- случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.
Существенный интерес вызывает вопрос о минимизации рисков сторон в связи с колебанием курсов валют (если цена договора определена не в российской валюте). В условиях нестабильности мировых валют и российской валюты в частности было бы разумным подстраховаться от неоправданных расходов, вызванных падением или ростом курса рубля по отношению к ведущим мировым валютам. Поэтому целесообразно прописать в договоре следующее: "В случае существенного роста (падения) курса рубля по отношению к доллару (евро) стороны обязуются пересмотреть цену договора. Существенным ростом (падением) курса стороны договорились признать рост (падение) курса более чем на 5% по отношению к курсу, существовавшему на дату заключения договора". Можно пойти дальше и договориться о распределении риска сторон, например: "Риск роста (падения) курса стороны несут в равной пропорции. В случае роста (падения) курса стороны обязуются в срок не позднее 3-х дней с момента наступления такого обстоятельства подписать дополнительное соглашение о корректировке курса рубля по отношению к расчетной условной единице".
Расчеты могут осуществляться по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ и услуг, по этапам или после завершения всех работ по договору.
В целях наиболее оптимального распределения рисков между сторонами целесообразно установить в договоре следующий порядок расчетов (с учетом того, что в каждый данный момент договор подряда может быть расторгнут и имеется риск неполной оплаты заказчиком выполненных подрядчиком работ). Например, работы разбиты на два этапа, подрядчик осуществляет приобретение материалов за свой счет, при этом материалы в основном расходуются на первом этапе строительства.

------------------------------T---------------------------¬
¦           1 этап            ¦          2 этап           ¦
+--------------T--------------+-------------T-------------+
¦    аванс     ¦ окончательный¦    аванс    ¦окончательный¦
¦              ¦    расчет    ¦             ¦   расчет    ¦
+--------------+--------------+-------------+-------------+
¦90% стоимости ¦     10%      ¦    50%      ¦    50%      ¦
¦  материалов  ¦  стоимости   ¦ стоимости   ¦ стоимости   ¦
¦              ¦  материалов  ¦ материалов  ¦ материалов  ¦
+--------------+--------------+-------------+-------------+
¦50% стоимости ¦     50%      ¦    80%      ¦    20%      ¦
¦    работ     ¦  стоимости   ¦ стоимости   ¦ стоимости   ¦
¦              ¦    работ     ¦    работ    ¦    работ    ¦
L--------------+--------------+-------------+--------------

Рекомендуем также в целях обеспечения непрерывности финансирования строительства подписать график производства работ, совмещенный с графиком финансирования:

-----------T-------------T--------------------------------¬
¦ Описание ¦    Срок     ¦          Срок оплаты           ¦
¦  работ   ¦ выполнения  ¦                                ¦
¦  этапа   ¦    этапа    ¦                                ¦
+----------+-------------+--------------------------------+
¦ Этап N 1 ¦ 01-30 число ¦ Аванс в сумме ________________ ¦
¦          ¦   месяца    ¦ до 05 числа месяца             ¦
¦          ¦             ¦ Окончательный расчет на        ¦
¦          ¦             ¦ сумму _________ до 30 числа    ¦
¦          ¦             ¦ месяца                         ¦
L----------+-------------+---------------------------------

Обязательства участников договора подряда, степень их детализации и требования к их выполнению определяются договаривающимися сторонами исходя из вида, предмета и конкретных условий договора.
Например, на заказчика помимо обязательств, предусмотренных ГК РФ, могут быть возложены следующие обязательства:
- согласование графика работы подрядчика на объекте со смежными подрядчиками;
- поставка за свой счет местных строительных материалов, которые не входят в объем поставок подрядчика;
- предоставление услуг по номенклатуре в количествах, согласованных с подрядчиком;
- обеспечение подрядчика на строительной площадке бытовыми помещениями, телефонами.
На подрядчика могут быть возложены следующие дополнительные обязательства:
- возведение на территории строительной площадки всех временных зданий и сооружений, необходимых для хранения материалов и выполнения работ;
- предоставление заказчику информации о ходе строительства;
- обеспечение выполнения на строительной площадке необходимых противопожарных мероприятий, мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды во время проведения работ;
- предоставление заказчику по его требованию образцов материалов для проведения испытаний и оценки их качества или результатов испытаний;
- предоставление заказчику информации о заключении договоров с субподрядчиками или поставщиками материалов и оборудования по мере их заключения;
- осуществление охраны строительной площадки и строительной базы;
- обеспечение страхования строительных рисков;
- ведение журнала производства работ с момента начала работ и до их завершения.
Приемка работ и оформление документов на приемку осуществляются в соответствии с действующим порядком и условиями, предусмотренными в договоре.
В договоре подряда стороны могут согласовывать отдельные стадии приемки (приемка готовности строительной части, отдельных строительно-монтажных работ, оборудования после индивидуальных испытаний, пусконаладочных работ и др.), определить взаимные обязательства и ответственность в части обеспечения надлежащих условий для проведения приемки работ и испытания оборудования.
Целесообразно особо описать порядок приемки скрытых работ и последствия его несоблюдения. Например: "В случае непредъявления для приемки подрядчиком заказчику скрытых работ подрядчик обязуется по требованию заказчика произвести за свой счет вскрытие данного участка объекта для предъявления заказчику скрытых работ с последующим его закрытием".
В части организации работы по приемке в договоре должны быть предусмотрены сроки уведомления подрядчиком заказчика о готовности к приемке, сроки проведения приемки и сроки устранения дефектов, выявленных при приемке выполненных работ и завершенного строительством объекта, а также ответственность за их нарушение.
В договоре подряда стороны могут предусмотреть допустимую продолжительность задержки приемки выполненных работ на той или иной стадии, в течение которой дополнительные расходы не возмещаются.
Труднопреодолимые противоречия, как правило, возникают между заказчиком и подрядчиком на стадии принятия работ (этапов работ). Подрядчик, добросовестно выполнив работы и составив акт их сдачи-приемки, начинает долго упрашивать заказчика подписать его. А заказчик не хочет его подписывать, приводя надуманные причины, поскольку с момента принятия работ возникает обязательство заказчика оплатить их. Как сторонам обеспечить свои интересы в подобных случаях? Только путем установления в договоре четкой процедуры порядка сдачи-приемки работ. Например: "Заказчик обязан в трехдневный срок с момента представления ему подрядчиком актов сдачи-приемки работ подписать их либо в тот же срок направить мотивированный отказ. Стороны договорились, что работы считаются принятыми заказчиком в случае неполучения подрядчиком подписанных со стороны заказчика актов сдачи-приемки выполненных работ либо мотивированного отказа в пятидневный срок".
Итак, все условия договора подряда сторонами согласованы. В заключение советуем не упустить формальности, несоблюдение которых может свести на нет с таким трудом достигнутые договоренности. Во-первых, заказчик должен потребовать у подрядчика доказательства наличия у того соответствующей строительной лицензии. Во-вторых, стороны, действуя без ложной скромности, должны потребовать друг у друга доказательства полномочий представителей, подписывающих договор. Если договор подписывают первые лица (директор, генеральный директор и т.д.), то целесообразно попросить предоставить протокол общего собрания учредителей (акционеров) о назначении на должность директора. Если это представители, действующие по доверенности, то копию доверенности. Иначе сделка, совершенная неуполномоченным лицом, может быть признана недействительной.

"Бизнес-адвокат", 2004, N 15