В.М. ДИКУСАР
Василий Михайлович Дикусар, кандидат юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданско-правовых наук Российской академии адвокатуры.
Несмотря на то что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." был принят более чем два года назад, на практике он применяется застройщиками крайне неохотно. В большинстве случаев существующие отношения по долевому участию в строительстве по-прежнему охватываются данным Законом, и правоприменительная практика по таким спорам остается крайне противоречивой.
Договор долевого участия в строительстве относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой.
До принятия Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон) не было единого мнения по предмету такого рода договоров как у теоретиков, так и у практиков. Тем не менее все пришли к единому мнению, что эти договоры направлены на привлечение денежных средств граждан в обмен на предоставление им строящихся жилых и нежилых помещений для личного потребления. Основная проблема состояла в том, что при заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости последняя как объект права еще не существовала. Поэтому точное указание предмета договора во многих случаях являлось затруднительным.
Во всех этих договорах граждане назывались инвесторами, а в качестве правового обоснования договора указывался Федеральный закон РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), без учета требований Закона РФ "О защите прав потребителей" и главы 37 ГК РФ "Подряд".
В случае невыполнения застройщиками обязательств граждане могли получить обратно лишь вложенные инвестиции без учета того, что за прошедшее время цены на жилье выросли в два-три раза. При этом большинство организаций-застройщиков продолжают функционировать только формально, в основном они фактически уже не существуют, а на их счетах нет ни одного рубля.
Казалось, что принятие специального Закона снимет все противоречия в действующем российском законодательстве и в правоприменительной практике.
Однако действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу (ст. 27). Отношения, возникшие по ранее заключенным договорам, регулируются другими нормативными актами.
Законодательство о защите прав потребителей
Анализ содержания вышеуказанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми. На гражданина-инвестора (дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства соответствующего объекта, а организация принимает на себя функции юридического заказчика по его строительству с обязательством передать истцам в собственность обусловленные договорами жилые и нежилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В силу ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, которым договор об инвестиционной деятельности не предусмотрен.
Ввиду отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходят из содержания, а не из наименования договоров.
Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда ст. 740 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает следующее. По указанному договору подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Между тем если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а его название не соответствует его содержанию, то согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона о защите прав потребителей (Приказ МАП РФ от 20.05.98 N 160 "О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ "О защите прав потребителей").
Когда между гражданами и организациями заключены самостоятельные двусторонние договоры на строительство конкретных квартир, из которых усматривается, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли, а в результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру, то к этим отношениям применяются положения Закона о защите прав потребителей.
Тем более что в таких договорах не усматривается создание объединения граждан - будущих жильцов возводящегося многоквартирного жилого здания для ведения его строительства, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не проводят, протокол собрания не подписывают, единого договора не заключают.
По мнению судов, в большинстве подобных случаев суть отношений состоит в том, что гражданин отдает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает ему в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающиеся передачей гражданину созданного результата.
Следовательно, если инвестор-гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора следует руководствоваться Законом о защите прав потребителей.
Судебная практика подтверждает
В сложившейся ситуации полагаем сложившуюся судебную практику правильной. Установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суды применяют к указанным правоотношениям Закон о защите прав потребителей, исходя из ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ".
При таких данных гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированная Законом о защите прав потребителей судебная защита.
Основная масса судебных споров по таким договорам связана с несоблюдением организациями-застройщиками сроков строительства и передачи гражданам в собственность жилищных объектов недвижимости.
Например, ЗАО "Социальная инициатива", привлекающее денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, заключило с истцами договоры под названием "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хаус". Фактически между сторонами были заключены договоры бытового подряда на строительство жилья.
Предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности были практически одинаковыми. Гражданин-инвестор (дольщик) обязался произвести оплату фактической стоимости строительства соответствующей секции-квартиры в жилом доме, а ЗАО "Социальная инициатива" в соответствии с инвестиционным контрактом и договором строительного подряда - передать истцам в собственность обусловленные договорами жилые и нежилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Такая точка зрения нашла подтверждение в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 (Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2).
Не осуществляющее непосредственно строительство ЗАО заключило с гражданами договоры на финансирование строительства спорных жилых домов и последующую их им передачу в рамках инвестиционного контракта и договора строительного подряда. Строительная лицензия имелась только у администрации муниципального образования.
Указанные договоры заключались гражданами с одной целью - они были направлены на удовлетворение их личных, семейных и иных жилищных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и соответственно с извлечением прибыли.
Следовательно, к возникшим из этих договоров правоотношениям должны применяться не только положения законодательства, регулирующие строительный подряд, но и Закон о защите прав потребителей.
В договорах "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хаус" (п. п. 6.4 - 6.6) предусмотрено, что при их досрочном расторжении по инициативе долевых инвесторов (истцов), в том числе и при несоблюдении ответчиками предусмотренных в п. 1.4 договоров сроков строительства домов, истцам возвращается 100% внесенных денежных сумм без какой-либо ответственности ответчиков (п. 6.6).
Такие условия данных договоров являются недействительными, так как в силу ст. 450 ГК РФ истцы вправе требовать в судебном порядке изменения или расторжения договоров в одностороннем порядке - при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе в случае несвоевременного строительства и передачи истцам объектов недвижимости для личного проживания, а ст. 453 ГК РФ предоставляет истцам право требовать с ответчиков возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договоров в порядке ст. 450 ГК РФ.
Кроме того, в силу ст. 729 ГК РФ в случае прекращения (расторжения) договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата выполненной подрядчиком работы (п. 1 ст. 720 ГК РФ) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Недостатки Закона
Возвращаясь к Закону, можно утверждать, что положения, касающиеся последствий невыполнения обязательств застройщиком, нарушают интересы инвесторов.
Закон содержит безальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (в том числе ввиду нарушения сроков строительства) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования (ч. 2 ст. 9).
В итоге гражданин получит лишь денежное возмещение, которое является фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья. В случае же банкротства застройщика гражданин не получит ничего.
Видится, что в Законе необходимо закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю, в том числе и в объекте, не завершенном строительством.
"ЭЖ-Юрист", 2007, N 9
