А.В. ТЮРИНА
Введение
Принимая решение о приобретении объектов недвижимости, инвесторы встают перед выбором между новыми и уже построенными объектами. В обоих случаях существуют свои плюсы и минусы.
Новый объект - это не только новые материалы постройки, но и современные коммуникации, и отсутствие предыстории объекта, и, как следствие, отсутствие части рисков, связанных с предыдущими собственниками. При этом новый построенный объект стоит дороже тех объектов, которые имеют десятилетнюю и большую историю. Поэтому при выборе, например, нового жилья потенциальные инвесторы в последнее время все чаще отдают предпочтение схеме приобретения объекта недвижимости путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Все большее развитие получает рынок строящихся объектов недвижимости, когда инвестор передает застройщику денежные средства до начала или в процессе строительства объекта.
В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число компаний, которые посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства потенциальных инвесторов для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки.
Схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и инвестору, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй - привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства и (или) получения дохода.
При этом существуют проблемы, связанные с высокими инвестиционными рисками и защитой прав и интересов инвесторов. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика или самого инвестора, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости либо иными объективными и субъективными обстоятельствами. Следует учитывать также сравнительно молодой возраст института долевого участия в строительстве в той форме, в которой он существует в настоящее время.
Подробно разобраться в правилах, нормах и практике инвестиционно-строительной сферы, чтобы при передаче денег застройщику максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий заключенной сделки, частному инвестору достаточно сложно. Для минимизации финансовых рисков инвестор может застраховать сделку, но при этом появляются иные проблемы - уже в области страхования, где действуют свои законы. Сумма страхового взноса может доходить до 15% суммы инвестиций, что, естественно, уменьшает экономическую привлекательность инвестиционного объекта.
Вместе с тем, согласившись на страховые затраты, инвестор не приобретает гарантии сохранения средств инвестирования. При наступлении страхового случая страховая компания проводит собственное расследование, результаты которого могут быть неутешительными для инвестора и привести к отказу либо существенному уменьшению размера страхового возмещения. Срок выплаты страхового возмещения также может затянуться на значительное время.
В случае страхования сделки даже в более надежной компании, имеющей хорошую репутацию на рынке страховых услуг, следует подробно оговорить максимально возможные страховые события (срок сдачи дома в эксплуатацию, банкротство застройщика, вступление в силу законодательных актов, делающих невозможным дальнейшее строительство, и иные события), и тогда, несмотря на возможное недостижение запланированного инвестиционного результата, вложенные средства инвестор все же сможет вернуть.
Существует еще один фактор риска при страховании инвестиционной сделки. Если страховой случай наступит через длительное время с момента страхования риска, то полученные от страховой компании денежные средства могут не покрыть инфляционные потери инвестора, особенно с учетом того, что стоимость жилья повышается ежегодно до 30 - 40%.
Указанные выше факторы настораживают любых инвесторов, которые желают обезопасить себя от обмана и получить построенный объект недвижимости в заранее согласованные сторонами сроки.
Однако долевое строительство в России несмотря на существующие риски пользуется повышенным спросом. При этом стать долевым участником строящегося объекта недвижимости можно как на начальной стадии строительства, так и на стадии отделочных работ, при этом цена, естественно, повышается.
Учитывая повышенный спрос на строящиеся объекты недвижимости на инвестиционно-строительном рынке и достаточно молодую нормативную базу, регулирующую соответствующие правоотношения, рассмотрим основные правила, действующие в сфере инвестирования и приобретения объектов недвижимости на стадии строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), а также недавние изменения, вступившие в силу с начала 2007 г., установили основные принципы взаимоотношений участников долевого строительства, определив состав участников, их права и обязанности.
Долевое строительство в условиях действия
инвестиционного законодательства
До 1 апреля 2005 г. в законодательстве Российской Федерации отсутствовал нормативный документ, устанавливающий правовые основы долевого строительства.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон N 214-ФЗ, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Принятие Закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.
К объектам долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ отнесены жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Из перечня объектов, подпадающих под действие Закона N 214-ФЗ, исключены объекты производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Действие Закона N 214-ФЗ согласно его ст. 27 распространяется на отношения, возникшие с 1 апреля 2005 г. При этом в Законе N 214-ФЗ нет никаких указаний на то, что должны быть прекращены или приведены в соответствие с новым законодательством инвестиционные договоры, заключенные до 1 апреля 2005 г., по которым разрешения на строительство получены после указанной даты.
Наряду с Законом N 214-ФЗ продолжает действовать инвестиционное законодательство. Совместное существование законодательных актов, регулирующих одинаковые правоотношения, вызвало немало споров и вопросов. В каких случаях применять тот или иной законодательный акт? Когда следует заключать договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор?
Изменения в Закон N 214-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, прояснили возникшую ситуацию. Теперь согласно п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Определение сферы нормативного регулирования и выбор вида заключаемого договора зависят от нескольких факторов. Один из них - определение объекта строительства.
Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
Законодатель не дал уточнений, что такое "иные объекты недвижимости", строительство которых также подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Указанный пробел дает возможность применять Закон N 214-ФЗ с учетом п. 2 ст. 2 этого Закона в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения.
Следовательно, долевое строительство бытовых, социально-бытовых и иных объектов также регулируется Законом N 214-ФЗ.
В случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект.
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства (дольщикам), при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.
При этом необходимо учесть нововведение, содержащееся в п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, позволяющее участникам долевого строительства обходить Закон N 214-ФЗ:
"Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается".
Итак, с 1 апреля 2005 г. в правовом вакууме инвестиционно-строительной деятельности существуют несколько видов договоров, регулирующих одни и те же взаимоотношения:
- инвестиционные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ;
- аналогичные договоры по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г. При удовлетворении изложенных выше условий договоры должны быть заключены с учетом Закона N 214-ФЗ;
- договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона N 214-ФЗ (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
При этом, как показывает практика, вопреки требованию Закона N 214-ФЗ до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
Например, в Москве упомянутые соглашения на возведение многоквартирных домов нередко заключаются по форме, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" без учета положений Закона N 214-ФЗ, вместо формы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.04.2004 N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов".
Аналогичная ситуация имеется и в других субъектах РФ.
Договор участия в долевом строительстве
Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с передачей соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
С учетом норм Закона N 214-ФЗ можно сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;
3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;
4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;
5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
Таким образом, по договору участия в долевом строительстве:
- одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
- другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Существенные условия договора участия
в долевом строительстве
Обязательные условия договора участия в долевом строительстве определены ст. 4 Закона N 214-ФЗ. При отсутствии в договоре обязательных условий такой договор считается незаключенным. Право дополнительно издавать обязательные для сторон правила при заключении договора участия в долевом строительстве и его исполнении предоставлено Правительству РФ.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме с последующей государственной регистрацией и считается заключенным с момента такой регистрации.
К обязательным условиям договора участия в долевом строительстве, перечисленным в п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, отнесены:
1) определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом N 214-ФЗ, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, не конкретизированы.
На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не заключенным.
Результаты судебных споров не раз подтверждали необходимость определения цены как существенного условия договора, отказывая в возможности применения ст. 424 ГК РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 N Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4).
Суды отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02).
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 N Ф09-3104/03-ГК).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. При этом в договор должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно. Цена договора оплачивается внесением или всей суммы единовременно, или периодических платежей, исчисляемых годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
4) гарантия качества объекта.
До 1 января 2007 г. застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствовало условиям договора, и только если такие условия в договоре отсутствовали или были прописаны не полностью, они должны были соответствовать требованиям технических регламентов.
С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно:
- участник долевого строительства - застройщику;
- застройщик (инвестор) - заказчику;
- заказчик - генподрядчику;
- генподрядчик - субподрядчику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от 25.11.2006)) в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Сроки в договоре участия в долевом строительстве
Законом N 214-ФЗ предусматриваются два срока:
1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее "срок передачи";
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее "срок принятия".
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.
Законом N 214-ФЗ не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
На наш взгляд, вопрос выбора приемлемого способа определения условия о сроке передачи на практике актуален. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).
Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются.
Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, поскольку п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Процесс получения разрешения, как показывает практика, достаточно длителен.
Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, которая для застройщика является процедурой, достаточно затратной и растянутой во времени.
Например, процесс подписания и утверждения акта приемки объекта капитального строительства (одного из документов перечня) может быть затянут во времени.
Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: "Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами".
Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время.
На практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
Есть еще один документ, на получение которого также требуется время, - это заключение органа государственного строительного надзора. Предметом государственного строительного надзора является проверка качества выполняемых работ на соответствие требованиям технических регламентов, которые охватывают многие сферы жизнедеятельности (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).
С 1 января 2007 г. вводится запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора (ч. 7 ст. 54 ГрК РФ). До указанной даты при строительстве осуществлялись и иные виды надзора, предусмотренные многочисленными федеральными законами.
До принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев.
В период действия нового Градостроительного кодекса РФ ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Практически получение разрешения на ввод в эксплуатацию может занять аналогичное вышеуказанному время.
В соответствии с ч. 5 ст. 55 ГрК РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко.
Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем - более длительный период времени.
Обратите внимание! Застройщик, устанавливая в договоре длительный период времени, в течение которого он может передать объект долевого строительства, тем самым стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ за несоблюдение срока передачи.
Естественно, в интересах застройщика предусмотреть максимальный срок.
Например, если предполагаемый срок завершения строительных работ - 1 января 2009 г., то застройщик может определить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом:
"Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 1 января 2009 г.".
Установление длительного срока обосновывается сложностью процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить.
Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
По нашему мнению, событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.
Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие - договор будет считаться незаключенным.
Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства.
Срок принятия не отнесен Законом N 214-ФЗ к существенному условию договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ установлено: "участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения".
Таким образом, законодатель предусматривает только право установления срока принятия объекта в самом договоре. При этом отсутствие в договоре данного условия влечет применение правила, предусмотренного самим Законом N 214-ФЗ.
Такой подход продиктован тем, что принятие объекта является обязанностью участника долевого строительства, а не заказчика. При этом Законом N 214-ФЗ не предусмотрена ответственность участника долевого строительства при нарушении сроков принятия объекта. Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. 210 ГК РФ).
Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе N 214-ФЗ отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ об убытках.
Участники долевого строительства
Участниками долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее - дольщик).
Застройщик, заказчик и заказчик-застройщик
Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.
Заказчик привлекается инвестором - лицом, осуществляющим финансирование строительства.
Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей - подрядчиков или генерального подрядчика, который в свою очередь самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.
Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.
Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.
Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону N 214-ФЗ.
Поэтому использование понятий "застройщик" и "заказчик-застройщик" означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика - в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика - в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону N 214-ФЗ.
Таким образом, если застройщик по Закону N 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.
Правовая основа деятельности заказчика
и заказчика-застройщика
Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 02.02.2006), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16.
Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
- Во-первых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора, имеющее необходимые полномочия для выполнения возложенных на него функций.
Заказчик и заказчик-застройщик, не являющиеся инвесторами, наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом, заключенными сторонами в соответствии с действующим законодательством.
- Во-вторых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию на осуществление конкретных видов деятельности согласно п. 102 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. от 27.07.2006), Положению о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности.
С 1 января 2007 г. указанный п. 102 ст. 17 Закона N 128-ФЗ должен был утратить силу (п. 6 ст. 18 Закона N 128-ФЗ). Однако в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2006 N 252-ФЗ "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" лицензирование строительной деятельности по строительным видам работ продлено до 1 июля 2007 г.
Такое решение было принято по рекомендации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) исходя из необходимости завершения работы по разработке технических регламентов в строительстве и практического применения других методов государственного регулирования, которые заменят лицензирование сертификацией ISO 9000 и введением саморегулируемых организаций, на которые будут возложены функции контроля качества в сфере строительства.
До вступления в силу законов и подзаконных актов, регламентирующих деятельность саморегулируемых организаций и предусматривающих обязательную сертификацию ISO 9000, без лицензирования строительной деятельности обойтись нельзя.
Предметом деятельности заказчика являются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих объектов различного назначения, проведение капитального ремонта.
Задачами заказчика являются:
- организация реализации инвестиционного проекта, в том числе выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов различного назначения;
- весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство на всех этапах.
Деятельность заказчика считается завершенной и прекращается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено инвестиционным договором.
Заказчик несет ответственность перед инвестором.
Гражданско-правовая ответственность заказчика состоит в исполнении обязанности:
- возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;
- уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.
Застройщик по Закону N 214-ФЗ
С 1 января 2007 г. застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.
Согласно ст. ст. 1 и 2 Закона N 214-ФЗ застройщиками не могут быть:
- физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
До 1 января 2007 г. индивидуальные предприниматели имели право быть застройщиками. Поскольку Закон N 214-ФЗ обратной силы не имеет, уже заключенные договоры от имени индивидуальных предпринимателей на стороне застройщика имеют силу и продолжают действовать вплоть до их окончательного исполнения.
- юридические лица, которые обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;
- юридические лица, осуществляющие застройку, но не привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
- юридические лица в случае, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.
Проектная декларация
Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без использования рекламы, то он вправе не публиковать проектную декларацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае согласно п. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан представить проектную декларацию лишь для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В случае же размещения рекламы о привлечении денежных средств в строительство застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Информация о застройщике
Требования к информации о застройщике описаны в ст. 20 Закона N 214-ФЗ. Эти требования претерпели некоторые изменения.
Так, с 1 января 2007 г. информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица.
В информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.
Одновременно с этим информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо дополнить сведениями о местонахождении указанных объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и о фактических сроках.
Кроме того, законодательно закреплено положение, согласно которому застройщик не обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.
Информация о проекте строительства
Полный перечень информации о проекте строительства содержится в ст. 21 Закона N 214-ФЗ.
С 1 января 2007 г. в упомянутый перечень входят следующие вновь появившиеся требования:
- о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Размер собственных средств застройщика
До 1 января 2007 г. застройщик был обязан включать в информацию о застройщике сведения о величине собственных денежных средств застройщика.
С 1 января 2007 г. Правительство РФ может устанавливать лишь нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
Вместе с тем действует Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" (в ред. от 16.01.2007), в соответствии с п. 2 которого установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве. Эта норма как противоречащая закону должна быть отменена актом Правительства РФ.
Обеспечение обязательств застройщика
Законом N 214-ФЗ предусмотрены два способа обеспечения обязательств застройщика по договору: залог и поручительство банка (п. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ). Причем поручительство банка является новым видом обеспечения, введенным только с 1 января 2007 г.
Договор поручительства согласно ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:
1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
Уведомить о досрочном прекращении поручительства следует не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, когда прекращено прежнее поручительство.
Залог имущества застройщика
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) находящимся в залоге считается следующее имущество: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства перечисленное выше имущество, находящееся в залоге, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.
Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (п. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
- залогодержателем имущества является банк;
- от залогодержателя получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписания сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства) передаточного акта или иного документа о передаче построенного объекта долевого строительства.
Дополнительно введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимость строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации (п. 7.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона N 214-ФЗ, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Порядок передачи построенного объекта участникам
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В этом случае риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.
В соответствии со ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору долевого строительства застройщик обязан построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. (Ранее Закон N 214-ФЗ предусматривал, что объект должен быть передан дольщику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного договором.)
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме согласно разрешению на него и что объект построен в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.
Перечень документации, которую застройщик прилагает к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотрен ст. 55 ГрК РФ.
Орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления или нотариально удостоверенной копии этого разрешения принимает решение о выдаче застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказывает в выдаче указанного документа.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ застройщик не позднее 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передает его в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщикам (ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Передача объекта участникам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Последствия нарушения сроков передачи объекта
участникам
Как показывает практика, застройщик нередко передает участникам объекты с нарушением указанного в договоре срока.
В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи объекта строительства (квартиры) (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.
Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием, что квартира была передана с нарушением сроков, предусмотренных договором.
В суде такой документ сыграет решающую роль. Если застройщик не сможет обосновать причину произошедшей задержки в передаче квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства.
Дополнительным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные обстоятельства).
Судебная практика о взыскании
неустойки при нарушении сроков
В Гражданскую коллегию Верховного Суда РФ поступило дело, в результате рассмотрения которого суд согласился с правом дольщика на взыскание со строительной компании неустойки за срыв сроков и компенсации морального вреда.
Из материалов дела:
10 октября 2000 г. физическое лицо (гражданка М.) заключило с ООО "СК" договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома.
Согласно условиям договора гражданка М. обязалась произвести своевременное финансирование строительства своей доли жилья (конкретной трехкомнатной квартиры), а ООО "СК" - закончить строительство объекта не позднее II квартала 2001 г. и передать указанную квартиру в собственность М.
Обязательство по оплате строительства истицей выполнено в полном объеме, тогда как строительство дома закончено ответчиком с просрочкой на 547 дней.
Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 по делу N 78-В05-50: иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Целью заключения М. договора с ООО "СК" о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд в собственность заявительницы (п. 1.1 Договора).
Таким образом, М., инвестирующая денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 1 Постановления от 29.09.1994 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, - с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.
В Законе N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4) также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Поэтому на данные правоотношения распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и предусмотренные этим Законом (п. 2 ст. 17) правила подсудности. Гражданка М. была вправе обратиться с указанным исковым заявлением в суд по месту своего жительства.
Порядок ввода в эксплуатацию объектов
до и после 1 января 2007 г.
До вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были урегулированы. Они регламентировались подзаконными нормативными актами, издаваемыми в регионах.
30 декабря 2004 г. вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
Нововведением Кодекса стало указание на изменения порядка ввода объекта в эксплуатацию, который отличается от порядка, предусмотренного подзаконными нормативными актами, тем, что теперь, во-первых, исключается приемка объектов государственными приемочными комиссиями и, во-вторых, предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.
В новом Градостроительном кодексе РФ установлено (ч. 1 ст. 55), что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но до 28 ноября 2005 г. на территории РФ новый порядок ввода в эксплуатацию не действовал, так как в ч. 12 ст. 55 ГрК РФ указано, что форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до установления формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Правительством РФ эта форма определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральными органами исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
Правительство РФ Постановлением от 24.11.2005 N 698 утвердило форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 28 ноября 2005 г.
Но и после вступления в силу Постановления Правительства РФ N 698 в большинстве регионов РФ ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не производился.
В Постановлении Правительства РФ N 698 (п. 2) содержалось предписание Министерству регионального развития РФ (Минрегиону России) по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство и инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Большинство региональных органов исполнительной власти сочли, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.
В юридической литературе встречается мнение, что, поскольку Градостроительный кодекс РФ не предусматривает необходимость утверждения инструкций о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было необходимо по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ.
В некоторых городах России (Новосибирск, Санкт-Петербург) положения ст. 55 ГрК РФ стали применяться почти сразу после утверждения Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Например, в г. Санкт-Петербурге распоряжением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2006 N 58-р "О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" был утвержден Регламент рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот Регламент действует до утверждения в установленном порядке Правительством РФ инструкции по заполнению формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Органы государственной власти Московской области считали, что до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.
Поэтому Главное управление Госархстройнадзора Московской области приняло распоряжение от 03.05.2006 N 8, в котором в связи с задержкой разработки и утверждения инструкции о порядке заполнения форм разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию предписывалось всем участникам инвестиционного процесса, должностным лицам органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, до утверждения инструкции о порядке их заполнения руководствоваться действующей формой разрешения на строительство и действующим регламентом приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области.
На территории Московской области единый порядок приемки в эксплуатацию после окончания строительства объектов недвижимости был установлен в Территориальных строительных нормах (ТСН) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области" (ТСН 12-310-2000). ТСН предусматривали ввод в эксплуатацию объектов недвижимости актами государственной приемочной комиссии.
В состав комиссии по приемке в эксплуатацию объектов недвижимости на территории Московской области в обязательном порядке должны были включаться представители заказчика (застройщика), подрядчика, проектной организации, эксплуатирующей организации, органа исполнительной власти или самоуправления (по его решению) и органов государственного надзора, которым подконтролен принимаемый объект, в соответствии с Приложением 1 к ТСН (п. 6.6 ТСН).
Назначать комиссию должен был орган, выдавший разрешение на строительство объекта. Этот же орган должен был утверждать подписанный комиссией акт приемки (п. п. 6.1, 6.13 ТСН). Объект, по которому акт не утвержден, считался не принятым, и по нему должна была назначаться повторная приемка.
Согласно п. 6.15 ТСН утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах.
Приказом Минрегиона России от 19.10.2006 N 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Приказ зарегистрирован в Минюсте России 15.11.2006 N 8477).
В соответствии с Указом Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" вышеназванный Приказ Минрегиона России N 121 начал действовать с 8 декабря 2006 г. С этого момента в федеральном законодательстве не осталось пробелов, на основании которых можно было бы считать, что ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию может производиться в порядке, ранее установленном субъектом РФ.
Теперь в соответствии с нормами федерального законодательства ввод в эксплуатацию объектов на территории Московской области должен производиться путем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не путем сдачи его госкомиссии.
Главгосстройнадзор Московской области принял распоряжение от 12.12.2006 N 18А, в котором в связи с изданием Приказов Минрегиона России от 19.10.2006 N 120 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство" и от 19.10.2006 N 121 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", а также с учетом Постановления Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" вышеупомянутое распоряжение Главгосстройнадзора Московской области от 03.05.2006 N 8 с 1 января 2007 г. признано утратившим силу.
Таким образом, с 1 января 2007 г. на основании вышеназванного Распоряжения N 18А из законодательства Московской области исчезли нормы, допускавшие ввод объектов капитального строительства актами государственных приемочных комиссий.
Расторжение договора
До 1 января 2007 г. Закон N 214-ФЗ предусматривал случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.
С 1 января 2007 г. Закон N 214 предусматривает случаи расторжения договора как при одностороннем отказе участника (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном порядке.
Так, в суде договор можно расторгнуть, если:
1) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
3) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Среди случаев расторжения договора в одностороннем порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по договору поручительством.
Права и обязанности застройщика
Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь необходимо отметить новый порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы, установленный Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
Такие обязанности, как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, предусматриваются законодателем для обеспечения интересов дольщиков долевого строительства в целях защиты последних от недобросовестных застройщиков. Однако перечень сведений, включенных в проектную декларацию, согласно Закону N 214-ФЗ достаточно расширен, несмотря на существование такого правового института, как коммерческая тайна.
Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому назначению (ст. 18 Закона N 214-ФЗ) может стать декларируемой нормой, поскольку при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий). В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое дано в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в определенный срок не обеспечивает участникам долевого строительства гарантию исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объекта долевого строительства в соответствии с оговоренной в договоре площадью.
При существующей обязанности застройщика обеспечить исполнение обязательств по договору залогом можно прийти к выводу, что к обязанностям, исполнение которых обеспечивается залогом, не относится его основное обязательство по передаче объекта долевого строительства определенной площади участнику долевого строительства.
Таким образом, необходимо вменить в обязанность застройщика возврат излишне переданных участниками долевого строительства денежных средств, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а следовательно, и оплаченной к моменту ее передачи.
Права застройщика определены законодателем как 1) привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости и 2) осуществление рекламы этих объектов.
При этом в целях привлечения средств граждан застройщик вправе выпускать "облигации особого вида" - жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений (п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Данные сертификаты будут выпускаться и размещаться в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.
Указанное обстоятельство еще более усилило финансовый (а не только гражданско-правовой) характер долевого строительства.
Дольщики по договору долевого участия
в строительстве
Данный нормативно-правовой акт согласно п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц... (далее - участники долевого строительства)".
Следовательно, участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица. Однако текст конкретных норм Закона указывает на отношения с участием только граждан в качестве участников долевого строительства.
Остается открытым вопрос: распространяет ли законодатель данные положения на отношения с участием юридических лиц в качестве участников долевого строительства?
Права и обязанности дольщика по договору
участия в долевом строительстве
Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве определены Законом N 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006).
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, закрепленного в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
а) оплатить обусловленную договором цену;
б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Кроме того, анализ некоторых положений Закона N 214-ФЗ показал, что договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор положения Закона N 214-ФЗ не распространяются.
К правам участника долевого строительства можно отнести:
- участие в разработке положений договора участия в долевом строительстве. Это право вытекает из общих положений о договоре ст. 421 ГК РФ;
- внесение предложений о достижении соглашения относительно определенных условий в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ;
- если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Данная норма Закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является "непригодным для предусмотренного договором использования".
Представляется также важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки "в разумный срок".
Существенное нарушение требования
к качеству объекта долевого строительства
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, т.е. не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению, установленных абз. 2, 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", не только к застройщику, но и к подрядчику.
В качестве аналогии служит ст. 18 того же Закона, в которой для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.
Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители.
Важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество и тем самым подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме.
Предъявление требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к застройщику, но и к подрядчику может привести к усложнению отношений как участников долевого строительства с застройщиком, так и застройщика с подрядными организациями.
Наиболее распространенные проблемы и риски
договоров участия в долевом строительстве
С момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ прошло менее двух лет. За это время, как показывает практика, применение норм этого Закона было незначительным, что, видимо, вызвано его правовым несовершенством.
Например, в п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ содержится норма, в соответствии с которой действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу указанного Закона.
Данная норма Закона позволила застройщикам оформить права на земельные участки, отведенные для строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного Закона.
Вместе с тем строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу Закона N 214-ФЗ. При этом правовое регулирование строительной деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии его участникам как будущим собственникам помещений.
Еще одна типичная проблема для тех, кто выбрал долевое участие в строительстве, - это несоблюдение застройщиками установленных договором сроков строительства, вернее, их срыв.
Застройщики обязаны определить в договоре сроки завершения строительства. В целях гарантии исполнения этой обязанности за срыв договорных сроков строительства установлены штрафные санкции. И все же это положение застройщиками нередко игнорируется. Более того, сроки в договорах зачастую указываются расплывчатые: "конец года", "конец квартала". При этом компенсация за затянувшееся строительство или его срыв, как правило, не оговаривается.
Препятствием в реализации правовых мер, охраняющих интересы участников долевого строительства - будущих собственников помещений, являлось отсутствие необходимого совершенства в вопросах, связанных с мерой ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора.
Очередное опасение дольщиков - непредоставление гарантий возврата вложенных средств в случае изменения кредитоспособности самого инвестора. Например, в случае ухудшения своего финансового положения дольщик, ранее внесший 50% средств, может оказаться не в состоянии выплатить оставшуюся сумму. Удастся ли ему в этом случае вернуть ранее вложенные деньги?
Соответствующие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые выполняемые обязательства по возврату средств.
Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу - так называемая уступка права требования. В этом случае если дольщик оплатил часть стоимости строящегося объекта, то ему возвращается выплаченный аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо застройщик.
Некоторые из вышеизложенных проблем разрешил Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Методы борьбы с недостроем
Известны многочисленные примеры замораживания строительства по различным причинам. Распространенная причина возникновения недостроя - это финансовый конфликт, в котором одной из сторон является застройщик, другой - например, заказчик. Заказчик может приостановить стройку, мотивируя отсутствием финансирования со стороны инвестора (застройщика).
Дольщики оказываются заложниками конфликтной ситуации, в результате которой лишаются и вложенных средств, и результатов инвестиций несмотря на добросовестное исполнение своих обязательств по выплате цены договора.
Борьба с недобросовестными застройщиками ведется по-разному. Нередко дольщики прибегают к таким мерам борьбы, как пикетирование, с целью привлечь внимание общественности и органов государственной власти к возникшим нарушениям условий договора, допущенным одной из сторон по договору. Конечно, можно и иными способами затягивать разрешение конфликтной ситуации.
Судебная практика в подобной ситуации стоит на стороне дольщиков. Правда, дольщикам потребуется реализовать свое право на судебную защиту.
Для этого необходимо подготовить соответствующие иски от каждого дольщика с приложением копии договора между застройщиком и заказчиком и документов, подтверждающих выполнение обязанностей по оплате договора.
Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то такой иск освобожден от уплаты государственной пошлины; если же превышает, то сумму уплаченной государственной пошлины можно будет взыскать с ответчика.
Иски подаются в суд, где по правилам судопроизводства они могут быть объединены в одно судопроизводство, но могут быть рассмотрены каждый в отдельности, что не мешает получить судебное решение каждому дольщику. Как правило, решения принимаются судом в пользу дольщиков. Даже в случае попадания судебного спора в более высокую инстанцию результат остается неизменным.
При наличии решения суда, вступившего в законную силу, дольщики, являясь полноправными участниками инвестиционного контракта, могут подать иски о взыскании строительной неустойки с заказчика и застройщика (инвестора). С одной стороны, имеется гарантия, что оплаченные дольщиками помещения никто не отберет, с другой - появляется возможность дисциплинировать конфликтующие стороны и повлиять на продолжение строительства.
Государственная регистрация договора участия
в долевом строительстве как способ охраны прав
участника долевого строительства
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.
Важность обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве трудно переоценить.
Главное преимущество состоит в том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.
Установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами, также имеет большое значение. Ведь при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке.
И наконец, доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006).
В соответствии со ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав..." на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, также представляются:
- заявления застройщика и участника долевого строительства;
- договор участия в долевом строительстве (по количеству сторон сделки плюс один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию, либо копия, заверенная нотариально или всеми участниками договора);
- подлинник кадастрового плана земельного участка и его копия. После государственной регистрации прав подлинник кадастрового плана земельного участка должен быть возвращен правообладателю;
- документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка (подлинник и копия, заверенная нотариально или государственными органами, их выдававшими);
- распорядительный документ органов исполнительной власти, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство) - два экземпляра;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества, и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
- копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдавшими, с предъявлением подлинников;
- выписку из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенную налоговым органом (ИФНС);
- документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор залога права аренды земельного участка от имени юридического лица, а именно:
выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией;
копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией;
- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется копия нотариально удостоверенной доверенности на заключение договора залога права аренды земли с предъявлением подлинника;
- копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника;
- подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица на совершение действий по регистрации договора участия в долевом строительстве (предъявляется), и копию данной доверенности (сдается);
- физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.
Государственный строительный надзор
При осуществлении государственного строительного надзора проверяется соответствие выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Государственный строительный надзор в соответствии со ст. 54 ГрК РФ осуществляется при затрагивании конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта и при необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации объекта либо если проектная документация такого объекта является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства установлена ст. 49 ГрК РФ.
Исключения из общего правила составляют следующие случаи:
- отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
- жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
- многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
- отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
- отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон;
- экспертиза не проводится, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.
С 1 января 2007 г. в соответствии с ч. 7 ст. 54 ГрК РФ иные виды надзора, кроме государственного строительного надзора и экологического контроля, осуществляться не могут (ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). При этом государственный экологический контроль проводится только в отношении объектов, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации.
Органом государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов в сфере строительства является Ростехнадзор, введенный в структуру исполнительных органов власти Указом Президента РФ от 20.05.2004 N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 12.03.2007).
Порядок осуществления государственного строительного надзора согласно ч. 8 ст. 54 ГрК РФ устанавливается Правительством РФ. Упомянутый Порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации". Этот основополагающий документ определяет реализацию положений Градостроительного кодекса РФ в сфере осуществления государственного строительного надзора.
Следует отметить, что Ростехнадзор будет осуществлять государственный строительный надзор в отношении не всех объектов капитального строительства, а лишь определенных объектов, которые перечислены в Градостроительном кодексе РФ и Постановлении Правительства РФ N 54. Это объекты использования атомной энергии, опасные производственные объекты, линии связи, объекты обороны и безопасности, объекты особо опасные, технически сложные, уникальные, объекты, сведения о которых составляют государственную тайну, за исключением объектов, которые относятся к инфраструктуре Вооруженных сил Российской Федерации, надзор за которыми - компетенция Минобороны России.
Остальные объекты капитального строительства, которые подпадают под осуществление государственного строительного надзора, относятся к полномочиям органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, к ведению которых отнесен государственный строительный надзор. Это все остальные объекты, которые не были перечислены выше: объекты жилищного назначения, нежилого строительства, например административные здания, спортивные строения и сооружения и иные объекты.
Таким образом, государственным строительным надзором охвачены практически все объекты капитального строительства при их строительстве, реконструкции или капитальном ремонте.
Случаи осуществления государственного строительного надзора определены ст. 54 ГрК РФ.
Государственным строительным надзором охватываются все процессы строительства и реконструкции, а процессы капитального ремонта объектов капитального строительства - только если их проектная документация подлежит государственной экспертизе либо проектная документация таких объектов является типовой или ее модификацией. Такое разграничение заложено и в Постановлении Правительства N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" и в дальнейшем будет включено в ГрК РФ.
Задача государственного строительного надзора - в предотвращении соответствующих нарушений при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и принятии определенных мер, в том числе административно-юрисдикционных, по результатам выявления таких нарушений.
Началом осуществления надзора является извещение органов государственного строительного надзора, которое обязательно должно быть направлено в соответствии с ч. 5 ст. 52 ГрК РФ застройщиком или заказчиком до начала работы по строительству, реконструкции или капитальному ремонту.
Заканчивается государственный строительный надзор фактически датой выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации.
Порядок проведения проверок и выдачи заключений
о соответствии построенных объектов
На основании ст. 54 ГрК РФ и Положения об осуществлении государственного строительного надзора, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору Приказом от 26.12.2006 N 1129 утвердила Порядок проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации РД-11-04-2006. Документ зарегистрирован в Минюсте России 06.03.2007 N 9053.
Основной формой государственного строительного надзора, указанной в Градостроительном кодексе РФ, а также закрепленной в тексте Положения об осуществлении государственного строительного надзора, являются проверки, которые проводятся соответствующими органами государственного строительного надзора.
При проверках необходимо определить соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации, т.е. проверить выполняемые работы на соответствие требованиям все тех же трех составляющих, на которых базируется государственный строительный надзор.
Учитывая, что требования при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте различны, поскольку их технологические процессы различаются, в Положении об осуществлении государственного строительного надзора указано, какие требования подлежат соблюдению при строительстве, какие - при реконструкции и какие - при капитальном ремонте.
Проверки как основная форма деятельности органов государственного строительного надзора проводятся на основании соответствующих распоряжений и приказов. Процедура оформления проверок и результатов практически не отличается от процедур, общих для всех государственных надзоров.
Вместе с тем в Положении об осуществлении государственного строительного надзора помимо распоряжения и приказа указывается также программа проверок. Она составляется органом государственного строительного надзора на основании документов, приложенных к извещению застройщика или заказчика о начале работ, применительно к каждому объекту строительства, реконструкции или капитального ремонта и является основой для осуществления государственного строительного надзора.
Программа проведения проверок для каждого объекта капитального строительства индивидуальна и зависит от выполняемых работ, а также учитывает требования по функциональному использованию объектов в зависимости от условий их последующей эксплуатации и другие факторы. Перечень факторов не может быть определен как исчерпывающий, но он ограничен требованиями технических регламентов (норм и правил), проектной документацией и иными нормативными правовыми документами.
Таким образом, составление органами государственного строительного надзора программы ограничено требованиями законов, подзаконных актов либо проектной документацией.
Помимо программных могут быть и иные проверки, проводимые органом государственного строительного надзора, например в случае получения извещений, которые указаны в ст. ст. 52 и 53 ГрК РФ (при изменении сроков окончания работ по каким-то отдельным этапам, возникновении аварийных ситуаций).
Порядок деятельности органов государственного строительного надзора при проверках и принятия мер по результатам таких проверок в Положении об осуществлении государственного строительного надзора изложен в общем виде.
Проверки проводятся должностным лицом органа государственного строительного надзора в следующих случаях:
- наступления сроков завершения работ, которые подлежат проверке в соответствии с программой проведения проверок;
- получения извещения от лица, осуществляющего строительство, о завершении работ, которые подлежат проверке, если срок окончания таких работ не совпадает со сроками, указанными в программе проведения проверок;
- получения извещения от лица, осуществляющего строительство, о случаях возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства;
- получения обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам, относящимся к осуществлению государственного строительного надзора;
- получения сведений о выполнении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, подлежащих проверке, из иных источников.
Для определения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов или проектной документации должностным лицом органа надзора проверяется выполнение помимо тех требований, которые были указаны выше при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте, также требований по строительному контролю, ведению общего журнала работ, ведению исполнительной документации, порядку освидетельствования работ.
В ходе проверок орган государственного строительного надзора может обнаружить наличие или отсутствие разрешения на строительство и в случае его отсутствия применить к лицу, у которого должно быть такое разрешение, соответствующее административное наказание. Но проверять правильность выдачи такого разрешения орган государственного строительного надзора не должен и в связи с этим не вправе применять соответствующие санкции.
Аналогичная позиция должна присутствовать и применительно к процедуре ввода объекта в эксплуатацию, поскольку функции государственного строительного надзора заканчиваются выдачей соответствующего заключения.
Органами надзора проверяются факты устранения нарушений, выявленных при осуществлении надзора и проведении строительного контроля. Проверяется также соблюдение запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений.
Положением об осуществлении государственного строительного надзора допускается возможность проведения проверок с проведением экспертиз, обследований, лабораторных или иных испытаний выполненных работ и применяемых строительных материалов. Это является правом органа надзора. При этом важно отметить, что проведение экспертиз, обследований и испытаний может быть инициировано исключительно органом надзора и должно осуществляться за его счет.
Результаты проведенной проверки оформляются актом, который составляется в двух экземплярах, каждый из которых направляется подписавшим акт сторонам, либо запись о положительном результате проверки оформляется в соответствующих журналах, в которых ведется учет выполнения работ.
Акты составляются в тех случаях, когда обнаружено нарушение соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов или проектной документации. Акт как документ, подтверждающий выявленное нарушение, является основанием для выдачи предписаний об устранении такого нарушения с указанием срока его устранения.
Если нарушения не обнаружены, акты не составляются, а вносятся соответствующие записи в журналы выполнения работ.
При завершении работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту органом надзора проводится итоговая проверка, при которой учитываются все ранее обнаруженные нарушения, устраненные нарушения, акты, предписания.
По результатам итоговой проверки органом надзора либо выдается заключение о соответствии построенного, реконструируемого или отремонтированного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов, проектной документации, либо принимается решение об отказе в выдаче такого заключения.
Заключение либо решение выдается в течение 10 дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган надзора.
Решение об отказе в выдаче заключения должно содержать определенную обосновывающую часть, в которой указаны причины отказа со ссылкой на технические регламенты (нормы и правила), нормативно-правовые акты и проектную документацию.
Решение органа надзора об отказе может быть оспорено в суде.
Лицензирование, сертификация и стандартизация
в строительной сфере
Федеральным законом от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (ст. 4) установлены критерии определения лицензируемых видов деятельности, перечень которых содержится в ст. 17 с учетом изъятий, установленных ст. 1.
Одним из критериев является потенциальная возможность нанесения ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации. Причем вред может быть как материальным, так и нематериальным (моральным).
Другим критерием является невозможность осуществления государственного регулирования потенциально опасных видов деятельности иными методами, кроме как лицензированием.
Методами государственного регулирования являются государственная регистрация, стандартизация сертификация, квотирование.
Лицензируемые до 1 июля 2007 г. виды деятельности, перечисленные в п. п. 101 - 103 ст. 17 Закона "О лицензировании...", несомненно, несут потенциальную опасность для здоровья и имущества лиц, являющихся участниками и потребителями результатов указанных видов деятельности. Любое отступление от правил проектирования или строительства может нанести непоправимый ущерб.
Одним из методов государственного контроля, применяемых помимо лицензирования, является сертификация, введенная Законом РФ от 10.06.1993 N 5151-1 "О сертификации продукции и услуг".
Согласно ст. 1 указанного Закона под сертификацией понимается процедура подтверждения соответствия, посредством которой независимая от изготовителя (продавца, исполнителя) и потребителя (покупателя) организация удостоверяет в письменной форме, что продукция соответствует установленным требованиям, именуемым стандартами.
Обязательная сила государственных стандартов впервые была определена Постановлением СНК СССР от 15.09.1925, утвердившим Положение о Комитете стандартов при Совете Труда и Обороны, согласно которому Комитет разрабатывает и утверждает обязательные и рекомендательные стандарты.
С момента организации стандартизации народного хозяйства требования на все вышеперечисленные объекты устанавливались в государственных стандартах (ГОСТ), отраслевых стандартах (ОСТ), республиканских стандартах (РСТ) и стандартах предприятий (СТП).
Закон РФ от 10.06.1993 N 5154-1 "О стандартизации" в качестве нормативных документов по стандартизации утвердил государственные стандарты, стандарты отраслей, стандарты предприятий и стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений (ст. 6).
Цели введения процедуры сертификации в Законе "О сертификации...", принятом задолго до появления Закона "О лицензировании", были схожи с целями осуществления лицензирования. Сертификация осуществлялась в целях контроля безопасности продукции для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, а также в целях подтверждения показателей качества продукции, заявленных изготовителем.
На смену Закону "О сертификации..." пришел Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", который регулирует порядок установления обязательных требований как к самой продукции, так и к процессам, охватывающим все стадии ее жизненного цикла от изготовления до утилизации, в том числе к продукции, работам, услугам, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации.
Одной из целей Закона "О техническом регулировании" является приведение законодательного регулирования стандартизации и сертификации в России в соответствие с требованиями соглашений Всемирной торговой организации (ВТО), в частности с требованием Соглашения ВТО по техническим барьерам в торговле. Названное Соглашение действует в сфере международной торговли товарами, а торговлю услугами регулирует другое Соглашение ВТО - Генеральное соглашение по торговле услугами (ГАТС).
Таким образом, в мировой практике утверждаются обязательные требования на продукцию и на услуги, если их оказание связано с гарантиями безопасности для потребителей.
Законом "О техническом регулировании" наряду со стандартизацией введено понятие "технический регламент". Оно определено как документ, в котором изложен исчерпывающий перечень требований, предъявляемых государством к тому или иному виду деятельности. Дополнительные требования могут вноситься только изменениями и дополнениями в конкретный регламент.
Таким образом, технический регламент представляет собой целостное и системное регулирование направлений деятельности. Для определенной деятельности технический регламент - это единый свод норм и правил, обязательных к применению.
Технический регламент принимается федеральным законом в порядке, установленном для принятия федеральных законов (ст. 7 Закона "О техническом регламенте").
В связи с тем что процесс подготовки технических регламентов в виде федерального закона занимает длительный период времени, до вступления в силу соответствующего закона Президенту РФ и Правительству РФ предоставлено право издавать нормативно-правовые акты о соответствующем техническом регламенте, которые должны быть разработаны в порядке, установленном ст. 9 Закона "О техническом регулировании". И только со дня вступления в силу Федерального закона о техническом регламенте соответствующий технический регламент, изданный указом Президента РФ или постановлением Правительства РФ, утрачивает силу (п. 4 ст. 10 Закона "О техническом регулировании").
Правительство РФ своим Распоряжением от 29.05.2006 N 781-р утвердило Программу разработки технических регламентов в новой редакции.
В соответствии с этой Программой в период 2007 - 2008 гг. в сфере строительства должны быть разработаны следующие технические регламенты:
- о безопасной эксплуатации зданий, строений и сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий;
- о безопасности строительных материалов и изделий;
- о требованиях к безопасности зданий и других строительных сооружений гражданского и промышленного назначения;
- о требованиях к обеспечению безопасности при проектировании, строительстве (реконструкции), обустройстве автомобильных дорог, улиц и сооружений на них.
Технические регламенты разрабатываются при участии Минрегиона России, Минпромэнерго России, МВД России, МЧС России, Ростехнадзора, Росгидромета, Минздравсоцразвития России, Минобороны России, Минобрнауки России, МПР России.
Различие между стандартизацией и техническим регулированием состоит в том, что соответствие стандартам - добровольный акт изготовителей, а техническое регулирование носит обязательный характер. Целями стандартизации становятся не обеспечение безопасности продукции, работ и услуг, а повышение уровня их безопасности.
Таким образом, минимально необходимый уровень безопасности гарантирован разработкой, принятием, применением и исполнением технических регламентов. Стандартам же придается более прогрессивная роль: они должны содержать требования, позволяющие стимулировать повышение уровня безопасности по сравнению с действующим уровнем, предусмотренным техническими регламентами.
К документам в области стандартизации, используемым на территории Российской Федерации, относятся: национальные стандарты; правила стандартизации, нормы и рекомендации в области стандартизации; применяемые в установленном порядке классификации, общероссийские классификаторы технико-экономической и социальной информации; стандарты организаций.
Постановлением Госстандарта России от 30.01.2004 N 4 "О национальных стандартах Российской Федерации" государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 1 июля 2003 г., признаны национальными стандартами.
Установленные указанными национальными стандартами требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации в соответствии со ст. 46 Закона "О техническом регулировании" подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:
- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
- охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
- предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
Постановлением Правительства РФ от 02.06.2003 N 316 "О мерах по реализации Федерального закона "О техническом регулировании" Госстандарт России определен органом, уполномоченным исполнять функции национального органа Российской Федерации по стандартизации. Национальный орган по стандартизации наделен правом разрабатывать и утверждать программу разработки национальных стандартов, а также порядок создания и деятельности технических комитетов по стандартизации.
Государственное регулирование
или саморегулирование в строительстве
В вопросах обеспечения прав потребителей и надзора за качеством строительства действующая в настоящее время система государственного регулирования строительной деятельности неэффективна. Строительный рынок информационно закрыт как для потребителей его услуг, так для органов государственной власти.
В связи с указанным Комитет по собственности на протяжении года разрабатывает концепцию законопроекта о переходе от государственного регулирования в строительстве к саморегулированию. Как показывает международная практика, основными институтами регулирования являются не государственные органы, а ассоциации строителей - саморегулируемые организации (СРО). Именно этим организациям планируется передать функции лицензирования в строительстве.
Проект закона о саморегулировании на протяжении последнего года неоднократно обсуждался на различных уровнях власти. Планируется закон о саморегулировании принять не отдельным блоком, а внести в виде поправок в Градостроительный кодекс РФ.
Указанным законопроектом предусмотрено, что все участники инвестиционно-строительного процесса, включая промышленность стройматериалов, должны попасть в орбиту саморегулирования.
До настоящего времени сертифицировались только виды строительной продукции. Планируется сертифицировать сами предприятия, осуществляющие строительство и (или) иным образом участвующие в процессе строительства объектов капитального строительства (включая реконструкцию и ремонт).
Сертификация строительных предприятий должна удостоверять их надежность, конкурентоспособность, хорошую деловую репутацию, прозрачность бизнеса.
В состав СРО будут входить компании, занимающиеся не только строительством, но и инженерными изысканиями, архитектурным проектированием, реконструкцией и капитальным ремонтом, а также производством стройматериалов.
Предполагается, что каждая компания будет обязана входить в одну из СРО по ее собственному добровольному выбору.
Сертификация ISO 9000
Как отмечалось выше, с 1 июля 2007 г. лицензирование в строительстве отменяется. На смену указанному виду государственного контроля должны прийти саморегулируемый контроль и сертификация систем менеджмента качества на основе международных стандартов серии ISO 9000.
Это направление сертификации получило широкое распространение во всем мире благодаря тому, что был разработан единый комплекс требований к системам качества, который изложен в виде международных стандартов серии ISO 9000.
В настоящее время эти стандарты признаны практически всеми странами мира. В России действует национальная аутентичная версия - ГОСТ Р ИСО 9001-2001, который представляет собой набор требований к модели системы менеджмента качества.
Система менеджмента качества (СМК) обеспечивает улучшение деятельности предприятия, уверенность заказчиков и потребителей в качестве получаемой продукции.
Стандарты серии ISO 9000 включают:
- ISO 9000:2000 (ГОСТ Р ИСО 9000-2001) "Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь". Представляет собой введение в СМК и словарь терминов;
- ISO 9001:2000 (ГОСТ Р ИСО 9001-2001) "Системы менеджмента качества. Требования". Устанавливает минимально необходимый набор требований к системам качества и применяется для целей сертификации и проверок;
- ИСО 9004:2000 (ГОСТ Р ИСО 9004-2001) "Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности". Содержит методические указания по разработке и внедрению систем менеджмента качества, которые ориентированы на высокую эффективность деятельности компаний;
- ISO 19011:2000 (ИСО/ПМС 19011:2002) "Рекомендации по аудиту систем менеджмента качества и/или охраны окружающей среды". Содержит рекомендации по проведению проверок систем менеджмента качества и экологического менеджмента, управлению программами аудитов;
- ISO 10012 "Обеспечение качества измерительного оборудования".
Сертификат ISO 9000 является официальным документом, подтверждающим гарантии качества продукции, работ и услуг предприятия.
В письме Госстроя России от 22.10.1999 N АМ-3654/6, обращенном к органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, государственным заказчикам всех уровней рекомендовано включать в состав конкурсной документации условие по разработке и внедрению систем качества на основе стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001.
Положительным примером внедрения стандарта ISO 9000 является Постановление Правительства г. Москвы от 05.12.2000 N 953 "О совершенствовании систем управления качеством в строительстве г. Москвы". В п. 3.3 названного Постановления в целях усиления экономических мер воздействия на процесс управления качеством строительства установлено:
"Начиная с 2004 года не допускать к участию в подрядных торгах по городскому заказу строительные организации, не внедрившие систему управления качеством на основе государственных стандартов серии ГОСТ Р ИСО 9000".
Требования стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001 затрагивают много важных аспектов деятельности предприятий, в частности повышение квалификации работников предприятий и выполнение соответствующих государственных стандартов, нормативно-технических документов в строительстве.
Таким образом, требования стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001 во многом повторяют, а в большинстве своем перекрывают требования Федерального закона "О лицензировании...".
В п. 4.12 документа "Система сертификации ГОСТ Р "Порядок проведения сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве", утвержденного Постановлением Госстандарта России и Госстроя России от 04.03.1999 N 13/12, указано:
"Наличие у исполнителя работ (проектировщика, подрядчика, службы ЖКХ) или изготовителя продукции сертифицированной системы качества или сертифицированного производства учитывается органами надзора и лицензирования для установления ими упрощенных процедур по надзору и выдачи лицензий на осуществление проектной, строительной и других видов деятельности".
Иными словами, наличие у предприятий сертификата соответствия стандарту ГОСТ Р ИСО 9001-2001 облегчает их деятельность и помогает разрешать многие вопросы.
Таким образом, можно сделать вывод, что сертификат серии ГОСТ Р ИСО 9000 является подтверждением требований и условий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" и другими федеральными законами.
Сертификация систем менеджмента качества фактически является документально оформленным подтверждением действующей на предприятии лицензии.
Этапы сертификации ISO 9000
Процесс сертификации составляет три этапа - предварительный и два основных, а именно:
1) предварительная оценка системы менеджмента качества (СМК);
2) проверка и оценка системы качества в организации;
3) инспекционный контроль над сертифицированной системой качества.
Предварительная оценка системы качества заключается в оценке и анализе документации системы качества проверяемой организации. Проводит предварительную оценку орган по сертификации с целью определить уровень готовности организации к сертификации системы качества и целесообразность дальнейших работ по сертификации.
Предварительная оценка осуществляется на основе анализа сведений, имеющихся в исходных документах, которые заявитель представил в орган по сертификации. Это:
- заявка на проведение сертификации;
- исходные данные для предварительной оценки состояния производства;
- организационно-структурные схемы предприятия-заявителя и его службы качества;
- политика организации (заявителя) в области качества;
- внутрифирменные документы системы качества.
Для сертификации систем качества орган по сертификации вправе затребовать от организации другие необходимые дополнительные сведения. Это могут быть стандарты предприятия, описывающие проведение испытаний и контроля, документы, регламентирующие технологию проведения работ или изготовления продукции, стандарты управления внутренней документацией в компании.
В процессе сертификации на этапе подготовки проверки и оценки системы качества составляется программа, предусматриваются распределение обязанностей между членами экспертной комиссии и подготовка рабочих документов по проверке.
Программу проверки разрабатывает главный эксперт, а утверждает ее руководитель органа по сертификации.
Проверка включает следующие процедуры:
- предварительное совещание;
- обследование проверяемой организации;
- составление отчета о проверке;
- заключительное совещание.
На предварительном совещании члены экспертной комиссии знакомятся с представителями проверяемой организации, а также оглашаются программа проверки, ее цели, методы и процедуры установления взаимодействия между членами комиссии и сотрудниками проверяемой организации, определяются сроки и этапы проведения проверки.
Обследование проверяемой организации происходит путем анализа представленной информации, а также сбора и регистрации фактических данных и наблюдений в ходе проверки. Для сбора фактических данных производятся опрос персонала, анализ процессов производства и деятельности функциональных подразделений, изучение и оценка проводимых мероприятий по обеспечению качества продукции, анализ используемых документов и деятельности персонала.
По результатам аудита оформляется отчет о проверке системы менеджмента качества. На основании отчета экспертная комиссия принимает решение о выдаче сертификата соответствия требованиям стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001 или об отказе в выдаче (при неудовлетворительных результатах проверки).
Если в ходе аудита выявляются какие-либо несоответствия, аудиторы оформляют также протоколы несоответствий.
Незначительные несоответствия, как правило, не являются препятствием к получению сертификата, а их устранение проверяется при последующих ежегодных инспекционных проверках.
В случае выявления значительных несоответствий сертификат может быть выдан только после демонстрации устранения этих несоответствий.
Сертификат выдается сроком на три года с последующим продлением. В течение срока действия сертификата соответствия орган по сертификации ежегодно проводит инспекционный контроль в целях подтверждения соответствия данной системы менеджмента качества требованиям стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001.
"Экономико-правовой бюллетень", 2007, N 5
