А.Б. РЫЖОВ
Рыжов Александр Борисович, консультант аппарата Комитета Законодательного Собрания Нижегородской области по жилищной политике и градостроительству.
Понятие и цели контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления
Согласно пункту 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). Цель управления многоквартирным домом установлена частью 1 статьи 161 ЖК РФ: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно толковому словарю справочной правовой системы "Гарант" понятие "контроль" означает:
1) меры обеспечения правильности выполнения производственных процессов - наблюдение за разными участками и аспектами деятельности и принятие необходимых мер;
2) составную часть управления экономическими объектами и процессами, включающую наблюдение за объектом с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными актами, планами, договорами;
3) мероприятия, включающие проведение измерений, испытаний, проверки одной или нескольких характеристик изделия или услуги и их сравнение с установленными требованиями с целью определения соответствия.
Понятие "контроль" может трактоваться и как реализация прав на получение необходимой для принятия управленческого решения информации об объекте. Так, согласно статье 51 Трудового кодекса РФ контроль за выполнением коллективного договора, соглашения осуществляется сторонами социального партнерства, их представителями, соответствующими органами. При проведении указанного контроля представители сторон обязаны предоставлять друг другу, а также соответствующим органам необходимую для этого информацию не позднее одного месяца со дня получения соответствующего запроса. Согласно части 1 статьи 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых по договору строительного подряда работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться:
- собственниками помещений, их представителями;
- привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами;
- самой управляющей организацией;
- органами государственного надзора (за выполнением требований нормативных правовых актов).
Контроль собственниками помещений за выполнением управляющей многоквартирным домом организацией ее обязательств по договору управления призван:
1) обеспечивать защиту прав собственников помещений по договору, то есть обеспечивать власть собственников помещений:
а) требовать, в том числе в судебном порядке, выплаты неустоек, пеней, возмещения убытков, устранения нарушений условий договора управляющей организацией;
б) принимать обоснованное и выдерживающее проверку в ходе возможного судебного спора решение о досрочном расторжении договора управления в случае невыполнения управляющей организацией обязательств по договору;
2) обеспечивать выполнение управляющей организацией необходимых собственникам помещений корректирующих действий, а именно:
а) предоставления собственниками помещений информации для управляющей организации об оценке собственниками помещений ее деятельности по договору управления, а также дополнительной информации о состоянии многоквартирного дома, о деятельности управляющей организации и ее работников (предоставлять информацию, позволяющую управляющей организации корректировать свою деятельность по договору);
б) реализации процедур коммуникации, действуя в соответствии с которыми собственник помещения (собственники помещений) сможет добиться от управляющей организации выполнения необходимых корректирующих действий.
Контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен, в частности, предусматривать:
- документирование нарушений управляющей организацией ее обязательств по договору;
- процедуры коммуникации собственников помещений с менеджментом управляющей организации для принятия им мер, корректирующих действия управляющей организации по выполнению своих обязательств по договору управления;
- сбор и предоставление информации управляющей организации о пожеланиях, нуждах, предпочтениях и ожиданиях своих клиентов - собственников помещений;
- сбор и предоставление информации собственникам помещений, позволяющей разрабатывать со стороны собственников помещений предложения о внесении изменений в договор управления (изменения в составе модулей работ и услуг);
- оценку обоснованности предложений управляющей организации о проведении капитального ремонта, об изменении размеров платы по договору, о внесении изменений в договор управления.
Организация взаимного контроля за выполнением обязательств сторонами договора управления (управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме) должна предусматривать, на основе норм законодательства и положений договора управления, решение вопросов:
- кто, в каких пределах вправе составлять акты, требовать, запрашивать информацию и документы, инициировать процедуры предъявления претензий, обеспечения выполнения обязательств по договору другой стороной;
- порядок проведения вышеуказанных действий: сроки, составляемые документы, адресаты обращений, соответствующие обязанности другой стороны по договору;
- ресурсное обеспечение контроля;
- последствия мер, предпринимаемых в порядке контроля: появление документов, возникновение дополнительных обязательств или прав какой-либо из сторон по договору.
В договоре управления многоквартирным домом, как заключаемом на принципах взаимной выгоды, цель контроля собственников помещений за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления в значительной мере совпадает с целями самоконтроля управляющей организацией за ее деятельностью. Самоконтроль управляющей организации за своей деятельностью, видимо, не следует относить к контролю в смысле п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Вместе с тем договор управления может предусматривать обязанности управляющей организации по осуществлению самоконтроля, например создать и сертифицировать систему менеджмента качества по ГОСТ Р 9001 - 2001.
Следует отметить, что согласно ГОСТ Р ИСО 9001-2001 организация должна определить:
--------------------------------
Государственный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р ИСО 9001-2001 "Системы менеджмента качества. Требования". М.: ИПК "Издательство стандартов", 2001.
а) требования, установленные потребителями, включая требования к поставке и деятельности после поставки;
б) требования, не определенные потребителем, но необходимые для конкретного или предполагаемого использования, когда оно известно;
в) законодательные и другие обязательные требования, относящиеся к продукции;
г) любые дополнительные требования, определенные организацией.
Организация должна определять и осуществлять эффективные меры по поддержанию связи с потребителями, касающиеся:
а) информации о продукции;
б) прохождения запросов, контракта или заказа, включая поправки;
в) обратной связи от потребителей, включая жалобы потребителей.
Организация должна планировать и применять процессы мониторинга, измерения, анализа и улучшения, необходимые для:
а) демонстрации соответствия продукции;
б) обеспечения соответствия системы менеджмента качества;
в) постоянного повышения результативности системы менеджмента качества.
Это должно включать определение применимых методов, в том числе статистических, и область их использования.
Организация должна проводить мониторинг информации, касающейся восприятия потребителем выполнения организацией его требований, как один из способов измерения работы системы менеджмента качества. Должны быть установлены методы получения и использования этой информации.
Руководство, ответственное за проверяемые области деятельности, должно обеспечивать, чтобы действия предпринимались без излишней отсрочки для устранения обнаруженных несоответствий и вызвавших их причин. Последующие действия должны включать верификацию предпринятых мер и отчет о результатах верификации.
Эффективный самоконтроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления повышает степень доверия собственников помещений к управляющей организации.
Ресурсные ограничения для осуществления контроля
Меры контроля должны быть тщательно продуманы с тем, чтобы их выполнение обеспечивалось с приемлемыми усилиями и издержками как со стороны собственников помещений, включая уполномоченных ими лиц, так и со стороны управляющей организации.
При определении степени контроля собственников помещений за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления важное значение имеют:
1) культурные традиции, обычаи, личные предпочтения сторон договора и их представителей, определяющие, например:
а) до какой степени управляющая организация готова, пусть и за плату, предоставлять информацию о своей деятельности по выполнению договора;
б) готовность собственников помещений участвовать в мероприятиях по контролю, тратить на него свое личное время;
2) ресурсные ограничения - стоимость мероприятий контроля для собственников помещений в рублях и человеко-часах.
Оценку "сверху" потребности в ресурсах на осуществление контроля собственниками помещений за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления можно выполнить, используя Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 26 марта 1999 года N 74 "Об утверждении Рекомендаций по определению численности работников службы заказчика (организации по управлению жилищным фондом)".
Пунктом 2.2.1 указанных Рекомендаций предусмотрено, что для формирования заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг при общей площади управляемого жилищного фонда до 900 тыс. кв. м рекомендуется нормативная численность 2 - 3 работника (в примерный перечень должностей включены: руководитель подразделения, инженер, экономист), 901 - 1300 тыс. кв. м - 3 - 5 чел., 1301 - 2700 тыс. кв. м - 5 - 7 чел.
Под формированием заказа подразумеваются:
- анализ сложившегося состояния находящегося в управлении жилищного фонда, уровня и качества предоставляемых услуг и работ, подготовка предложений по повышению качества обслуживания жилищного фонда;
- участие в работе по приемке в состав муниципальной собственности ведомственного жилищного фонда;
- ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
- разработка требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда, планирование работ по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда;
- составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
- разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;
- организация и проведение конкурсов между предприятиями различных форм собственности на обслуживание и ремонт жилищного фонда. Выбор перечня домов, выставляемых на конкурс, предоставление необходимой информации для потенциальных участников конкурса, проведение предварительного собрания участников конкурса, осмотр выставляемого на конкурс жилищного фонда с участниками конкурса, участие в работе конкурсной комиссии;
- подготовка проектов договоров в их технической части по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
- работа с ресурсоснабжающими предприятиями по подготовке проектов договоров в их технической части между службой заказчика и ресурсоснабжающими организациями. Обеспечение согласованной технической политики с поставщиками коммунальных услуг.
Пунктом 2.2.2 указанных Рекомендаций предусматривается, что контроль за техническим состоянием и использованием жилищного фонда и предоставлением жилищно-коммунальных услуг включает в себя:
- обеспечение технических условий эксплуатации и осуществление контроля за правильной эксплуатацией и содержанием жилищного фонда подрядными организациями;
- контроль и обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;
- контроль качества и объема выполненных работ и предоставленных услуг, приемка произведенных работ и услуг согласно заключенным договорам. Актирование выполненных работ, актирование фактов невыполнения договорных обязательств;
- прием и регистрация заявок, ведение учета ремонтных работ; составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
- обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества;
- проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств по договорам найма, аренды, технического обслуживания и т.д.;
- подготовка данных для корректировки размера оплаты жилищно-коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня;
- работа с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Принятие мер по взысканию задолженности, в т.ч. подготовка и направление уведомлений о необходимости погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, выяснение причин возникновения задолженности, анализ полученной информации и принятие решений по каждой конкретной семье.
Для осуществления контроля за техническим состоянием и использованием жилищного фонда и предоставлением жилищно-коммунальных услуг при общей площади управляемого жилищного фонда до 900 тыс. кв. м рекомендуется нормативная численность 10 - 13 работников (в примерный перечень должностей включены: руководитель подразделения, инженер, инспектор, техник), 901 - 1300 тыс. кв. м - 13 - 18 чел., 1301 - 2700 тыс. кв. м - 18 - 25 чел.
Собственники помещений могут признать целесообразным вне рамок договора управления заключить между собой соглашение, регламентирующее отношения по осуществлению контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления:
1) предусмотреть порядок документирования мероприятий контроля, регистрации и хранения документов контроля, их проверки, утверждения и обобщения, представления всем собственникам;
2) периодическое перераспределение между собственниками помещений обязанностей и полномочий по контролю, замена уполномоченных представителей собственников, замена привлекаемых экспертов, отчетность и ответственность указанных лиц.
Цели контроля могут быть достигнуты при условии, что, в частности, определены:
- лица, осуществляющие контроль, их полномочия и обязанности - чтобы полностью определить их статус, порядок возмещения их расходов и выплаты им вознаграждения;
- перечень мероприятий по контролю, их периодичность, порядок их осуществления;
- обязанности управляющей организации по представлению информации и санкции за непредставление, несвоевременное представление, представление недостоверной информации;
- порядок документирования информации, возникающей в ходе выполнения мероприятий по контролю, статус составляемых документов по закону и договору;
- статус привлекаемой инженерной организации (инженера), порядок оплаты ее услуг;
- обязанности управляющей организации по договору выполнять определенные действия по обращению отдельного собственника помещения, санкции за невыполнение, несвоевременное выполнение соответствующих действий;
- порядок отчетности самих уполномоченных собственников, процедура, периодичность их замены (каждый не более года подряд).
Можно, например, предусмотреть в договоре управления, что уполномоченные на осуществление отдельных функций контроля за выполнением обязанностей по договору управления управляющей организации лица - это уполномоченные собственниками помещений (общим собранием собственников помещений) и указанные в договоре управления лица, а равно группа собственников помещений, обладающих не менее 10% площади помещений в многоквартирном доме. Вознаграждение уполномоченным лицам за выполнение функций контроля предусматривается в составе платы за управление многоквартирным домом и выплачивается по дополнительному соглашению с управляющей организацией.
Составление положений о контроле в договоре управления
Вопросы организации контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (в части, не урегулированной законодательством), подлежащие урегулированию, должны найти отражение в положениях договора, составляемых в соответствии с представлением сторон договора об эффективной модели их взаимодействия при исполнении обязательств по договору.
Пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ выделяет услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; часть 10 статьи 156 ЖК РФ также отдельно указывает на услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Из указанных норм, а также статей 161, 162 ЖК РФ следует, что договор управления представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы различных договоров, предусмотренных законодательством. Нормы о контроле за выполнением обязательств по выполнению договоров соответствующих видов содержатся в ГК РФ, ЖК РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, Законе Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Рассмотрим положения законодательства, касающиеся контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), регулирует Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Согласно статье 8 данного Закона потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Указанная информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации.
Поскольку согласно части 2 статьи 14 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет, то в договор управления многоквартирным домом в определенных случаях, может быть, целесообразно включать положения о контроле за выполнением обязательств субподрядчиками и поставщиками управляющей организации.
Согласно статье 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Нормы законодательства, касающиеся контроля за выполнением
управляющей организацией ее обязательств по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Согласно части 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу с передачей ее результата заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Согласно части 3 статьи 703 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика. Согласно статье 704 ГК РФ подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (часть 1 статьи 706 ГК РФ). Согласно статье 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. В договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы. Статья 714 ГК РФ устанавливает ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда.
Согласно статье 715 ГК РФ заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Согласно статье 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре, или определенными, обычно предъявляемыми требованиями и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено - для обычного использования результата работы такого рода. Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования. Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству, более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями.
Согласно статье 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.
Согласно статье 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).
Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475 ГК РФ).
Согласно статье 724 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно статье 726 ГК РФ подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.
Статья 748 ГК РФ содержит нормы о контроле и надзоре заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда: заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
Статья 749 ГК РФ регулирует вопросы участия инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика. Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Согласно статье 750 ГК РФ "Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда", если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением данных обязанностей, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.
В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Согласно статье 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Согласно статье 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет.
Согласно статье 757 ГК РФ договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Подрядчик вправе отказаться от выполнения обязанности, указанной в пункте 1 настоящей статьи, в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по независящим от него причинам.
Согласно пункту 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Согласно пункту 13 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме (далее - внутриквартирное оборудование) и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором.
Согласно пункту 5 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в договоре управления многоквартирным домом может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 данных Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
Нормы законодательства, касающиеся контроля за выполнением
управляющей организацией обязательств по предоставлению
коммунальных услуг
Согласно статье 548 ГК РФ, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 - 547 ГК РФ) применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и другими товарами - если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Согласно части 1 статьи 539 ГК РФ абонент обязуется соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления (при этом, согласно части 3 статьи 541 ГК РФ, в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве). Согласно части 1 статьи 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года - N 307, "коммунальные услуги надлежащего качества" - это коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
Согласно пункту 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и данными Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - договор).
Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к данным Правилам, а расчет размера платы за коммунальные услуги - в приложении N 2 (данные приложения, за исключением периодичности корректировки размера платы за коммунальные услуги, не содержат ссылок на положения договора).
Как следует из пункта 12 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, собственники помещений в многоквартирном доме могут, если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается не по сети централизованного теплоснабжения, установить условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, отличные от сроков, установленных уполномоченным органом.
Согласно подпункту "б" пункта 19 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения - в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 приложения N 2 к данным Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель считается временно проживающим в жилом помещении в течение периода, продолжительность и день начала которого указаны потребителем в уведомлении, направляемом исполнителю, а приходящаяся на временно проживающего потребителя плата за коммунальные услуги рассчитывается пропорционально количеству прожитых дней.
Согласно приложению N 2 к данным Правилам размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и электроснабжение (руб.) 1 раз в квартал (если предусмотрено договором - 1 раз в год) корректируется исполнителем по установленной данным приложением формуле.
При отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые определяются, в соответствии с подпунктом "в" пункта 20 данных Правил, для газа и электрической энергии расчетным путем, согласованным ресурсоснабжающей организацией с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств.
Согласно пункту 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок внесения платы за коммунальные услуги.
Согласно пункту 37 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок представления платежных документов.
Согласно пункту 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в платежном документе указываются сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам содержит ссылку на неустойки (штрафы, пени), установленные федеральными законами и договором. Согласно пункту 39 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам размер неустоек (штрафов, пеней) за нарушение потребителем условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, указывается исполнителем в отдельном документе, направляемом потребителю в течение 5 рабочих дней.
Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, если иное не установлено договором, потребители вправе по своему выбору:
а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;
в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.
Согласно пункту 42 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
Согласно пункту 48 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам размер платы за твердое топливо рассчитывается по установленным в
соответствии с законодательством Российской Федерации тарифам исходя из количества (объема или веса) твердого топлива. Размер платы за доставку твердого топлива к месту, указанному потребителем, устанавливается по соглашению потребителя и исполнителя (продавца).
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в обязанности исполнителя включено, в частности:
- предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах;
- предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, данными Правилами и договором;
- устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором;
- предоставить потребителю следующую информацию об исполнителе, из которой в договоре указываются наименование, место нахождения (адрес его постоянно действующего исполнительного органа), сведения о государственной регистрации, режим работы, фамилия, имя и отчество руководителя, а для индивидуального предпринимателя - дополнительно сведения о государственной регистрации и наименование зарегистрировавшего его органа;
- адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной или аварийно-диспетчерской служб;
- порядок и форма оплаты коммунальных услуг;
- параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленные законодательством Российской Федерации, а также информация о Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам;
- сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд;
- производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации, данным Правилам и договору, а также правильность начисления установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней);
- нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и договором.
Согласно пункту 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнитель имеет, в частности, право:
- требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней);
- осуществлять иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и договором.
Согласно пункту 51 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребитель, в частности, имеет право:
- быть в соответствии с данными Правилами или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг;
- требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и договором;
- осуществлять иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и договором;
- нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и договором.
Согласно пункту 71 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.
Согласно пункту 77 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в предусмотренных договором следующих случаях:
- если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к данным Правилам;
- если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
- если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
- если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
- если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к данным Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;
- в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно пункту 77 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустойки (штрафов, пеней) в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Согласно пункту 63 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в случае, если исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки в соответствии с гражданским законодательством, законодательством о защите прав потребителей и договором.
Рекомендации официальных органов, касающиеся
организации контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств
При составлении предложений о положениях договора управления о контроле за выполнением обязанностей по договору управления управляющей организации полезно исследовать положения рекомендаций, касающихся контроля за выполнением работ и услуг по управлению многоквартирным домом.
Пункт 3.2.13 Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утвержденных Протоколом Межведомственной комиссии по подрядным торгам при Госстрое России от 5 октября 1999 года N 12, предлагает в разделе "Контроль и надзор за выполнением работ" договора подряда детализировать обязательства по обеспечению контроля и надзора за выполнением работ. Согласно Рекомендациям, в разделе излагаются рамки и порядок, в которых заказчик по договору осуществляет (или может осуществлять) контроль за производством строительных работ, а также о том, какие лица с обеих сторон в этом могут участвовать и какими правами они могут быть наделены.
В договоре должно быть определено:
- право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;
- обязанность заказчика при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков немедленно заявить об этом подрядчику в виде официального письма за подписью руководителя организации заказчика или его доверенного лица. При этом не исключается необходимость для заказчика сделать соответствующую запись в журнале производства работ. Заказчик, не предпринявший вышеупомянутых действий, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки, за исключением открытых;
- обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика, но с обязательным письменным его уведомлением об этом, договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре определяются функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 15 августа 2006 года N 05-14-243/6-1 утвержден примерный договор управления многоквартирным домом в городе Москве, согласно которому собственник помещения имеет право:
"3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.
3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
3.4.3. Требовать изменения размера платы за помещение в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.13 настоящего Договора.
3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.
3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.
3.4.6. Требовать от управляющей организации ежегодного представления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с пунктом 3.1.26 настоящего Договора".
Раздел 6 примерного договора управления многоквартирным домом в городе Москве содержит следующие положения об осуществлении контроля за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по договору управления и порядок регистрации факта нарушения условий договора:
"6.1. Контроль над деятельностью Управляющей организации в части исполнения настоящего Договора осуществляется собственником помещения и доверенными им лицами в соответствии с их полномочиями путем:
получения от ответственных лиц Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
составления актов о нарушении условий Договора в соответствии с положениями п. п. 6.2 - 6.5 настоящего раздела Договора;
инициирования созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию Управляющей организации на обращения Собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) Управляющей организации;
обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям (АТИ, МЖИ, Госпожнадзор, СЭС и другие) для административного воздействия, обращения в другие инстанции согласно действующему законодательству.
6.2. В случаях:
нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме или предоставления коммунальных услуг, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и (или) проживающих в жилом помещении граждан, общему имуществу многоквартирного дома;
неправомерных действий Собственника по требованию любой из Сторон Договора составляется акт о нарушении условий Договора.
Указанный акт является основанием для уменьшения ежемесячного размера платы Собственником за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению.
Подготовка бланков акта осуществляется Управляющей организацией. При отсутствии бланков акт составляется в произвольной форме. В случае признания Управляющей организацией или Собственником своей вины в возникновении нарушения акт может не составляться. В этом случае при наличии вреда имуществу Стороны подписывают дефектную ведомость.
6.3. Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации (обязательно), Собственника (члена семьи Собственника), Нанимателя (члена семьи Нанимателя), подрядной организации, свидетелей (соседей) и других лиц. Если в течение одного часа в дневное время или двух часов в ночное время (с 22.00 до 6.00 по местному времени) с момента сообщения о нарушении представитель Управляющей организации не прибыл для проверки факта нарушения или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, составление акта производится без его присутствия. В этом случае акт подписывается остальными членами комиссии.
6.4. Акт должен содержать дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, его причины и последствия (факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника (Нанимателя), описание (при наличии возможности их фотографирование или видеосъемка) повреждений имущества; все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии и Собственника (члена семьи Собственника), Нанимателя (члена семьи Нанимателя).
6.5. Акт составляется в присутствии Собственника (члена семьи Собственника), Нанимателя (члена семьи Нанимателя), права которого нарушены. При отсутствии Собственника (члена семьи Собственника), Нанимателя, (члена семьи Нанимателя) акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей, родственников). Акт проверки составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр акта вручается Собственнику (члену семьи Собственника) под расписку.
6.6. Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по договору являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания собственников".
Согласно Методическим рекомендациям по определению способа управления многоквартирными домами на территории города Петрозаводска, утвержденным Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 27 сентября 2005 года N 2311, в условия договора управления рекомендуется включать следующий порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления:
"4.7. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Контроль предусматривает предоставление управляющей организацией по запросу лица, осуществляющего контроль, в указанный им срок любых сведений, документов, имеющих отношение к договору управления. Контроль осуществляется:
- каждым собственником помещения;
- полномочия по контролю передаются
________________________________________________________________________
4.8. Управляющая организация представляет отчет о выполнении договора в виде:
- калькуляции по каждой статье расходов и пояснительной записки к ней с расшифровкой каждой статьи расходов;
- справки о выполненных работах, составленной в произвольной форме;
- __________________________________________ (в ином виде, указать);
- отчет не представляется.
4.9. Управляющая организация регулярно представляет отчет о выполнении договора за:
- месяц;
- квартал;
- полугодие;
- __________________________________________ (указать иной срок)".
Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан от 19 декабря 2006 года N 07/06-257 "Об утверждении формы примерного договора управления многоквартирным домом" рекомендуются следующие положения договора управления, касающиеся контроля:
"3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого:
участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по настоящему Договору;
знакомиться с содержанием технической документации на Многоквартирный дом.
3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемая для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
3.4.3. Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с пунктом 4.14 настоящего Договора в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в порядке, установленном в приложении N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.
3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного представления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с пунктом 3.1.20 настоящего Договора".
Статьей 10 проекта Закона Республики Саха (Якутия) "Об управляющих организациях", внесенного согласно решению от 28 ноября 2006 года N РОС-46-13 окружным Советом г. Якутска в качестве законодательной инициативы в Государственное Собрание (Ил Тумэн) Республики Саха (Якутия) и Правительство Республики Саха (Якутия), предусмотрены следующие положения о контроле:
"Статья 10. Контроль за деятельностью управляющих организаций.
1. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению жилищным фондом осуществляется следующими субъектами:
- непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
- органами государственной власти Республики Саха (Якутия);
- органами местного самоуправления.
2. Контроль за деятельностью управляющей организации осуществляется в следующих формах:
2.1. Получение информации о состоянии и содержании жилищного фонда, переданного в управление, об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги в целях предоставления достоверной и полной информации.
2.2. Проверка целевого использования переданных управляющей организации денежных средств, в том числе посредством проведения проверок (ревизий) комиссией, сформированной из собственников помещений в многоквартирном доме и (или) привлеченных специалистов, а также должностных лиц органов государственной власти Республики Саха (Якутия), органов местного самоуправления.
2.3. Проверка наличия соответствующих лицензий, разрешений, проектной и технической документации, иных необходимых для проведения работ и оказания услуг документов.
2.4. Проверка хода работы по обслуживанию жилищного фонда и придомовых территорий.
2.5. Контролирование объема и качества оказания услуг, правомерности использования средств.
2.6. Проверка санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий.
2.7. Иные формы.
3. Порядок осуществления собственниками контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления устанавливается Жилищным кодексом Российской Федерации, а также соглашением сторон.
4. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти Республики Саха (Якутия) в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
5. Органы местного самоуправления ведут учет управляющих организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на территории муниципального образования, а также учет жилищного фонда, переданного в управление управляющих организаций.
Порядок ведения учета, а также порядок и объем информации, предоставляемой управляющими организациями для осуществления учета, устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно.
6. Уполномоченные органы государственной власти Республики Саха (Якутия), органы местного самоуправления вправе определить требования, предъявляемые к управляющим организациям, осуществляющим хозяйственную деятельность на территории, находящейся в их ведении, а также провести соответствующую проверку на соответствие управляющих организаций указанным требованиям и довести результаты указанной проверки до сведения собственников помещений в многоквартирных домах".
Приказом Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 25 сентября 2006 года N 164/О "Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения" рекомендуется устанавливать в договоре следующие положения, касающиеся права собственника помещения контролировать выполнение управляющей организацией обязательств по договору:
"4.1. Собственник имеет право:
(...)
4.1.2. Требовать в установленном порядке от Управляющей организации (ТСЖ) перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг в порядке, установленном законодательством.
4.1.3. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей организации (ТСЖ).
(...)
4.1.5. Знакомиться с договорами, заключенными в целях реализации настоящего Договора Управляющей организацией (ТСЖ).
4.1.6. Получать ежегодный отчет о выполнении условий настоящего Договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
4.1.7. Сообщать Управляющей организации (ТСЖ) об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение ___________ дней после его представления. В случае если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым Собственником.
4.1.8. Участвовать в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы.
(...)
4.1.10. Обращаться с жалобами на действия (бездействие) Управляющей организации (ТСЖ) в государственные органы, осуществляющие контроль за сохранностью жилищного фонда или иные органы, а также в суд за защитой своих прав и интересов.
4.1.11. Контролировать работу и исполнение обязательств Управляющей организацией (ТСЖ) по настоящему Договору путем создания ревизионной группы из числа собственников. Требовать от Управляющей организации (ТСЖ) в пятидневный срок представлять письменные ответы, связанные с исполнением настоящего Договора".
Примерная форма договора управления многоквартирным домом, одобренная пунктом 2 Постановления Законодательного Собрания Нижегородской области от 26 апреля 2007 года N 483-IV "Об организации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах", предусматривает форму акта оценки качества работ по договору управления многоквартирным домом, а также отдельное приложение, предусматривающее составление Перечня мер контроля за выполнением обязательств управляющей многоквартирным домом организации по договору управления многоквартирным домом, периодичность, сроки и дополнительные условия порядка осуществления таких мер.
Приложение N 7
к договору управления многоквартирным домом
N ______ от "____" ______________ 200___ г.
Акт оценки качества работ по договору управления
многоквартирным домом
(форма)
г.______________ "____" ____________ 200 года
Мы, нижеподписавшиеся, представители Управляющей организации __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
(должности, фамилии, и.о.)
и уполномоченный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представитель собственников _________________________, произвели осмотр общего имущества в многоквартирном доме, документов, связанных с управлением многоквартирным домом, и составили настоящий акт о том, что:
1. Качество работы управляющей организации по санитарному содержанию общего имущества в многоквартирном доме оценивается как _____________________________ (хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).
2. Оценка работы инженерного оборудования, сроков ликвидации аварийных ситуаций и выполнения заявок жителей: _________________ (хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).
3. Выполнение установленной договором управления периодичности услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сроков выполнения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
----T-----------------T-------T------T------T--------------------¬
¦ N ¦ Виды работ ¦ Ед. ¦ План ¦ Факт ¦ Примечания (объем ¦
¦п/п¦ ¦ изм. ¦ ¦ ¦незавершенных работ,¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ срок окончания) ¦
+---+-----------------+-------+------+------+--------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦
L---+-----------------+-------+------+------+---------------------
4. Оценка изменений состояния общего имущества в многоквартирном доме за прошедший период - поэлементно:
____________________________________________________________________
5. Оценка удовлетворенности жителей качеством услуг и выполненных работ (по результатам опроса, количеству жалоб, отзывам) - по видам услуг
___________________________________________________________________
6. Отмеченные недостатки в работе и сроки их устранения:
___________________________________________________________________
7. Общая оценка качества работы управляющей организации за оцениваемый период:
___________________________________________________________________
(хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно)
8. Размер штрафных санкций за нарушение управляющей организацией условий договора составляет: ______________________________________________
Управляющая организация Уполномоченный решением общего собрания
_______________________ собственников помещений в многоквартирном доме
/__________/ представитель собственников
м.п. _____________/________________/
Приложение N 12
к договору управления многоквартирным домом
N ______ от "____" ______________ 200___ г.
Перечень мер контроля за выполнением обязательств
управляющей многоквартирным домом организации по договору
управления многоквартирным домом, периодичность, сроки и
дополнительные условия порядка осуществления таких мер
-------------------T---------T--------------T--------------------¬
¦Вид обязательства ¦Периодич-¦Дополнительные¦Лицо, которое вправе¦
¦управляющей много-¦ность ¦условия поряд-¦осуществлять данное ¦
¦квартирным домом ¦контроля,¦ка осуществле-¦мероприятие по ¦
¦организации по ¦сроки ¦ния контроля ¦контролю ¦
¦договору управле- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ния, подлежащего ¦ ¦ ¦ ¦
¦контролю ¦ ¦ ¦ ¦
+------------------+---------+--------------+--------------------+
¦ ¦ ¦ ¦Вправе осуществить ¦
¦ ¦ ¦ ¦любой собственник ¦
+------------------+---------+--------------+--------------------+
¦ ¦ ¦ ¦уполномоченный ¦
¦ ¦ ¦ ¦собственник... ¦
+------------------+---------+--------------+--------------------+
¦ ¦ ¦ ¦группа собственников¦
¦ ¦ ¦ ¦не менее 10% ¦
L------------------+---------+--------------+---------------------
Отчет о выполнении договора управления
Отчет о выполнении договора управления за предыдущий год является одним из важнейших элементов контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Согласно части 11 статьи 162 ЖК РФ, "если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год". В интересах собственников помещений - не только не исключать действие данной диспозитивной нормы, но и включать в договор управления форму такого отчета и порядок его представления собственникам, санкции за его непредставление или несвоевременное представление. В интересах управляющей организации, возможно, будет полезным увязывание сроков представления данного отчета со сроками представления бухгалтерской и налоговой отчетности компетентным органам.
Примерная форма договора управления многоквартирным домом, одобренная пунктом 2 Постановления Законодательного Собрания Нижегородской области от 26 апреля 2007 года N 483-IV "Об организации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах", предусматривает следующую форму отчета о выполнении управляющей организацией договора управления многоквартирным домом:
Приложение N 10
к договору управления многоквартирным домом
N ______ от "____" ______________ 200___ г.
Отчет о выполнении Управляющей организацией
договора управления многоквартирным домом
по адресу _________ за 200_ год
(форма)
Суммарная площадь помещений дома, не входящих в состав общего имущества (кв. м) ________ .
1.
---------------T--------T-------T----------T-----------T-------¬
¦Суммы (отдель-¦Содержа-¦Текущий¦Коммуналь-¦Капитальный¦ Всего,¦
¦но указывается¦ ние, ¦ремонт,¦ные услуги¦ ремонт, ¦ руб. ¦
¦НДС) ¦ руб. ¦ руб. ¦ ¦ руб. ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦Долг на начало¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦года ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦ Начислено ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦Оплачено соб- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ственниками ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦Получено дохо-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦дов от предо- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ставления об- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦щего имущества¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦ Затрачено ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦ Остаток ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------+--------+-------+----------+-----------+-------+
¦ Среднегодовой¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ тариф ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L--------------+--------+-------+----------+-----------+--------
2.
-----------------T-------------------------T----T------T-------¬
¦ ¦Наименование работ ¦Ед. ¦ ¦Сумма ¦
¦Статья расходов ¦по содержанию общего ¦изм.¦Объем ¦затрат,¦
¦ ¦имущества ¦ ¦ ¦руб. ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Содержание ¦
+----------------T-------------------------T----T------T-------+
¦Заявки населения¦Выполнение заявок ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦населения, переданных ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦лично и по телефону ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Сезонные работы ¦Подготовка общего иму- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦щества дома к эксплуата- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ции в осенне-зимний и ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦весенне-летний периоды ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Технический ¦Технические осмотры, ¦ ¦ ¦ ¦
¦надзор ¦обследования, испытания, ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦планирование, расчет ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦стоимости работ, их ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦приемка и учет, ведение¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦документации ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Паспортный стол ¦Работа паспортистов, ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦бухгалтерии и кассы ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Уборка террито- ¦Работа дворника по уборке¦ ¦ ¦ ¦
¦рии ¦территории двора и газона¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Уборка подъездов¦Работа уборщика подъездов¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Электроснабжение¦Затраты на освещение вхо-¦ ¦ ¦ ¦
¦мест общего ¦дов в подъезды, лестнич- ¦ ¦ ¦ ¦
¦пользования ¦ных клеток, подвала ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Услуги ¦Расчет квартплаты, печать¦ ¦ ¦ ¦
¦вычислительного ¦квитанций, обслуживание ¦ ¦ ¦ ¦
¦центра ¦базы данных и др. ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Содержание ¦Содержание круглосуточной¦ ¦ ¦ ¦
¦аварийно-диспет-¦дежурной бригады в соста-¦ ¦ ¦ ¦
¦черской службы ¦ве сантехника, электрика,¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦сварщика и водителя с ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦автомобилем. Работа дис-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦спетчера, затраты на ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦услуги связи ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Управление домом¦Организация работ с ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦населением, подрядными ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦организациями, с пред- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦приятиями, предоставляю-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ющими коммунальные услу-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ги, ведение бухгалтер-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ского, оперативного и ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦технического учета, ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦делопроизводство ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Гидравлические ¦Гидравлические испытания¦ ¦ ¦ ¦
¦испытания ¦и расход воды на ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦промывку и прессовку ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Другие расходы ¦Очистка кровель от му- ¦ ¦ ¦ ¦
¦по содержанию ¦сора, снега, скол наледи,¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦вывоз свалок мусора, рас-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ходы на транспорт и др. ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Капитальный ремонт ¦
+----------------T-------------------------T----T------T-------+
¦Фундамент, под- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦вал, приямки, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦вентиляционные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦продухи, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦отмостка ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Стены, перего- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦родки, межпа- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦нельные швы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Перекрытия ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Крыша, чердак ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Водосточные тру-¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦бы, система ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦внутреннего ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦водостока ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Двери подъезд- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ные, тамбурные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Окна подъездные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Полы в местах ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦общего поль- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦зования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Вентиляция ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Лестницы, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦крыльца, перила ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Места общего ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦пользования, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦подъезды, там- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦буры, коридоры и¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ др. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Система ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦отопления ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Система горячего¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦водоснабжения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Система холодно-¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦го водоснабжения¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Система ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦канализации ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Электрообору- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦дование ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Электропроводка ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Внешнее ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦благоустройство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Непредвиденный ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦текущий ремонт ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦Капитальный ¦
¦ремонт ¦
+----------------T-------------------------T----T------T-------+
¦Вид ремонта ¦Перечень работ в ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦соответствии со сметой ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+-------------------------+----+------+-------+
¦ИТОГО: ¦
L---------------------------------------------------------------
3.
------T-----T----T------T------T-------T-----T----T------T------T-------T-------¬
¦Вид ¦Объем¦Раз-¦Начис-¦Опла- ¦Задол- ¦Объем¦Раз-¦Начис-¦Опла- ¦Задол- ¦Итого ¦
¦ком- ¦по- ¦мер ¦лено ¦чено ¦жен- ¦по- ¦мер ¦лено ¦чено ¦жен- ¦задол- ¦
¦му- ¦тре- ¦та- ¦собст-¦соб- ¦ность ¦треб-¦та- ¦собст-¦собст-¦ность ¦жен- ¦
¦наль-¦блен-¦рифа¦вен- ¦ствен-¦по рас-¦лен- ¦рифа¦вен- ¦ствен-¦по рас-¦ность ¦
¦ной- ¦ной ¦1 с ¦никам ¦никами¦четам ¦ной ¦2 с ¦никам ¦никами¦четам ¦соб- ¦
¦услу-¦услу-¦НДС,¦поме- ¦поме- ¦по та- ¦услу-¦НДС,¦поме- ¦поме- ¦по та- ¦ствен- ¦
¦ги ¦ги по¦за ¦щений ¦щений ¦рифу 1 ¦ги по¦за ¦щений ¦щений ¦рифу 2 ¦никами ¦
¦ ¦тари-¦еди-¦по та-¦по та-¦соб- ¦тари-¦еди-¦по та-¦по та-¦соб- ¦(пока- ¦
¦ ¦фу 1,¦ницу¦рифу ¦рифу ¦ствен- ¦фу 2,¦ницу¦рифу ¦рифу ¦ствен- ¦зывает-¦
¦ ¦еди- ¦ ¦ 1, ¦ 1, ¦ников ¦еди- ¦ ¦ 2, ¦ 2, ¦никами ¦ся со ¦
¦ ¦ниц ¦ ¦ руб. ¦ руб. ¦поме- ¦ниц ¦ ¦ руб. ¦ руб. ¦поме- ¦знаком ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦щений ¦ ¦ ¦ ¦ ¦щений ¦"плюс" ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(пока- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(пока- ¦или ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦зывает-¦ ¦ ¦ ¦ ¦зывает-¦управ- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ся со ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ся со ¦ляющей ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦знаком ¦ ¦ ¦ ¦ ¦знаком ¦органи-¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦"плюс")¦ ¦ ¦ ¦ ¦"плюс")¦зации ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦или ¦ ¦ ¦ ¦ ¦или ¦перед ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦управ- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦управ- ¦собст- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ляющей ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ляющей ¦венни- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦орга- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦орга- ¦ками ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦низации¦ ¦ ¦ ¦ ¦низации¦помеще-¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦перед ¦ ¦ ¦ ¦ ¦перед ¦ний ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦соб- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦соб- ¦(пока- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ствен- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ствен- ¦зывает-¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦никами ¦ ¦ ¦ ¦ ¦никами ¦ся со ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦поме- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦поме- ¦знаком ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦щений ¦ ¦ ¦ ¦ ¦щений ¦"ми- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(пока- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(пока- ¦нус"), ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦зывает-¦ ¦ ¦ ¦ ¦зывает-¦ руб. ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ся со ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ся со ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦знаком ¦ ¦ ¦ ¦ ¦знаком ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦"ми- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦"ми- ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦нус"), ¦ ¦ ¦ ¦ ¦нус"), ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦руб. ¦ ¦
+-----+-----+----+------+------+-------+-----+----+------+------+-------+-------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+-----+----+------+------+-------+-----+----+------+------+-------+-------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-----+-----+----+------+------+-------+-----+----+------+------+-------+--------
Итого по коммунальным услугам, _________________руб.
Руководитель управляющей организации _____
Главный бухгалтер_____
м.п.
Предложения о внесении изменений в законодательство
Основным фактором повышения качества услуг, связанных с управлением многоквартирными домами, является развитие конкуренции на этом рынке. Вместе с тем развитие законодательства в целях совершенствования контроля собственников помещений за выполнением обязательств управляющей организации по договору управления позволит дополнительно "подтянуть" общий уровень качества услуг, предлагаемых на этом рынке.
Согласно статье 749 ГК РФ заказчик по договору строительного подряда в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Целесообразно, учитывая множественность собственников помещений в многоквартирном доме, внести изменения в ЖК РФ, обеспечивающие обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении инженером (инженерной организацией) в целях осуществления контроля и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, для всех собственников помещений в таком доме:
1) внести изменение в часть 1 статьи 158 ЖК РФ, дополнив ее указанием на обязательность несения собственником помещения расходов на оплату услуг по договору с инженером (инженерной организацией), изложив ее в следующей редакции:
"Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме:
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязательных расходах на оплату услуг по договору с инженером (инженерной организацией) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.";
2) дополнить раздел VIII ЖК РФ новой статьей 162.1 следующего содержания:
"Статья 162.1. Договор с инженером (инженерной организацией)
1. В целях осуществления контроля и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; за деятельностью товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива по управлению многоквартирным домом; за деятельностью лиц, оказывающих услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственниками помещений в многоквартирном доме может заключаться договор с инженером (инженерной организацией).
2. Договор с инженером (инженерной организацией) заключается без согласия управляющей многоквартирным домом организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, подрядчиков, оказывающих услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме.
3. Договор с инженером (инженерной организацией) может заключаться как одним или несколькими собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими в своем интересе, так и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с инженером (инженерной организацией) и внесении ему соответствующей платы является обязательным для всех собственников помещений в таком доме. При принятии такого решения договор с инженером (инженерной организацией) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
5. Условия договора с инженером (инженерной организацией) устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Изменение и (или) расторжение договора с инженером (инженерной организацией) осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством".
"Жилищное право", 2007, N 6
