С.П. ГРИШАЕВ

Гришаев С.П., кандидат юридических наук.

Как известно, коттеджи относятся к недвижимому имуществу, а одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей момент, с которого право собственности на вещь считается существующим юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь. Так, согласно ст. 219 ГК, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Это значит, что с момента фактического завершения строительства коттеджа до признания его в качестве объекта права собственности на недвижимость нужен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации права собственности на него. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения.
Право собственности на вновь построенные объекты недвижимости может возникнуть по общему правилу только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и были представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является по общему правилу разрешение на строительство, выданное органом государственной власти (из этого правила есть ряд исключений). Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию и др.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В Градостроительном кодексе РФ (п. 17 ст. 51) предусмотрены случаи, когда разрешение на строительство не требуется. В частности, речь идет о случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, в этой же статье предоставлено право субъектам Федерации расширять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, однако до настоящего времени никто этим правом не воспользовался.
Следует отметить, что масштаб неузаконенного строительства недвижимости в жилищной сфере, в том числе и коттеджей (то есть строительства объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано), в нашей стране весьма велик. Причины этого явления разнообразны. Так, можно упомянуть сложную бюрократическую процедуру оформления прав на недвижимость, требующую большого количества времени и денег. Кроме того, сами правила оформления постоянно менялись. Иногда постройки не регистрируют намеренно, чтобы не платить налоги на собственность. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, с тем чтобы иметь формальные основания для того, чтобы их не регистрировать.
Вместе с тем недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, юридически не существует, и совершать сделки с ним нельзя.
Для решения этой проблемы был принят ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который получил неформальное название "Закон о дачной амнистии". Как следует из названия, цель этого Закона состояла в том, чтобы упростить оформление гражданами прав как на земельные участки, так и на объекты недвижимости, которые на них расположены.
Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. При этом под объектом индивидуального жилищного строительства согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Поскольку юридического понятия "коттедж" не существует, их можно отнести как к объектам индивидуального жилищного строительства, так и к объектам недвижимого имущества, расположенным на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке. Все будет определяться тем, для каких целей выделялся земельный участок.
В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию до указанной даты не требуются. Форма технического паспорта установлена Приказом Минэкономразвития от 17.08.2006 N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка оформления его организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества". Однако следует учитывать, что для регистрации права собственности на указанные объекты необходимо представление кадастрового плана земельного участка, на котором расположен указанный объект (п. 2 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Необходимость предоставления кадастрового номера обусловлена тем, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется межевание. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты (см. Приказ Росземкадастра от 2 октября 2000 года N П/327).
Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 года N 660 , принятого в развитие ФЗ "О государственном земельном кадастре" .
--------------------------------
СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.
СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149

В соответствии со ст. 1 Закона о государственном земельном кадастре, государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Таким образом, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель и т.д.
Органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Помимо ведения государственного земельного кадастра, указанная служба также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т.п. Кадастровый учет осуществляется через территориальные органы агентства и сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется, если право на него уже ранее зарегистрировано (п. 2 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Еще более простой порядок предусмотрен для оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Для государственной регистрации права собственности на них необходимо представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документом, подтверждающим факт создания такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Причем такая декларация составляется потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам. Форма декларации об объекте недвижимого имущества установлена Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 года N 232. В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.
Представление кадастрового плана для регистрации права собственности на объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для ведения дачного хозяйства или садоводства, не требуется. В этом случае достаточно наличия описания местоположения границ такого земельного участка, подготовленного этим гражданином, а также заключения правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.
Упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусмотрен также для гаражей и иных строений и сооружений вспомогательного использования (сараи, бани и т.д.). Как уже отмечалось, получать разрешение на строительство в этом случае не надо. Достаточно представить декларацию об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет сам (о содержании такой декларации было сказано выше).
Что касается кадастрового плана, то по общему правилу его представлять нужно, однако из этого правила есть два исключения:
1) члены садоводческого или дачного некоммерческого объединения могут вместо него представить заключение этого объединения о том, что построенный объект расположен в пределах фактических границ соответствующего участка;
2) граждане, регистрирующие право собственности, указанные объекты, расположенные на землях, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, вместо кадастрового плана могут представить заключение органа местного самоуправления о том, что этот объект расположен в пределах фактических границ участка.
Возможны ситуации, когда коттедж не достроен (в основном в силу нехватки денежных средств) и возникает необходимость в государственной регистрации права собственности на него. В законодательстве (п. 1 ст. 130 ГК) такие объекты получили название "объекты незавершенного строительства". Рассматриваются они в качестве особой разновидности недвижимого имущества.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. В частности, это допускается в случае их приватизации , а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.). В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.
--------------------------------
П. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

Регистрация права собственности на такие объекты возможна только в том случае, если строительство приостановлено. Так, в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Как было отмечено, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется в соответствии с п. 3 и 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, согласно п. 3 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. А в п. 4 этой же статьи сказано, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Между тем вопрос о том, кто же может выступать заявителем на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, остается открытым. Поскольку объекты недвижимости создаются в рамках договора подряда, то в качестве таковых могут выступать как подрядчик, так и заказчик.
Созданный объект недвижимости (право собственности на который не зарегистрировано) нельзя рассматривать как совокупность строительных материалов, поскольку в него надо включать стоимость произведенной работы, имущественные права на земельный участок и т.д. В ст. 742 ГК применяется термин "объект строительства", который, очевидно, лучше всего подходит к данной ситуации. Такой объект строительства может быть предметом договоров страхования, охраны, однако, как уже отмечено, до государственной регистрации он не может быть объектом права собственности на недвижимость. Очевидно, этот термин охватывает как уже построенные, но не зарегистрированные объекты недвижимости, так и объекты незавершенного строительства.
Если речь идет об обычном договоре подряда, то у заказчика право собственности на объект строительства возникает с момента передачи объекта подрядчиком, что было подтверждено судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства" .
--------------------------------
Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.

Что касается незаконченного строительством объекта и не переданного подрядчиком заказчику, то из анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что у подрядчика права собственности на него нет. Так, согласно п. 1 ст. 705 ГК подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был собственником, то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели.
Наконец, у подрядчика в соответствии со ст. 712 ГК есть право на удержание результата работы. Вряд ли законодатель стал бы предоставлять такое право подрядчику, если бы считал его собственником объекта строительства.
Однако и у заказчика нет права собственности на объект незавершенного строительства до его передачи заказчику подрядчиком.
Очевидно, следует исходить из того, что у подрядчика и заказчика (если подрядчик не передал объект строительства заказчику) возникает право общей долевой собственности на такой объект. Размер долей должен определяться по соглашению сторон, а соответственно при недостижении соглашения данный вопрос должен решаться судом. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком. Если при этом заказчик и не оплатил выполненную работу, то в этом случае о долевой собственности, очевидно, говорить не приходится. Созданный объект в таких случаях будет собственностью только подрядчика.
Еще более сложная ситуация возникает в тех случаях, когда в создании объекта недвижимости принимает участие инвестор и соответственно можно применить законодательство об инвестиционной деятельности.
При этом следует учитывать, что в ч. 2 п. 5 ст. 5 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР отмечено, что законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (в настоящее время РФ) могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой непосредственно приобретения права собственности на них, но не исключает возможности последующего владения, оперативного управления или участия инвестора в доходах от эксплуатации этих объектов. Возникает вопрос о том, относится ли недвижимое имущество к объектам, инвестирование в которые не влечет непосредственного приобретения права собственности. Законодатель прямо нигде об этом не говорит. Под непосредственным приобретением следует понимать приобретение, которое происходит в силу самого факта создания объекта недвижимости и без участия третьих лиц, которые управомочены передавать инвестору право собственности на объект недвижимости.
Проблема возникает вследствие того, что понятия "инвестор" и "заказчик", то есть лицо, которому подрядчик передает результат выполненной работы, при заключении инвестиционных договоров не всегда совпадают. В настоящее время единственным общероссийским правовым актом, который регулировал бы оформление права собственности инвесторов на вновь возводимые объекты недвижимости, является Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно п. 2 ст. 16 указанного Закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. А в п. 4 этой же статьи сказано, что участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, основанием государственной регистрации возникновения права собственности инвестора (участника долевого строительства) помимо самого факта создания объекта недвижимости является указанный в Законе набор юридических фактов и документов, которые передаются в регистрирующие органы. Однако и этот Закон ничего не говорит о том, у кого возникает право собственности на незарегистрированный объект строительства.
Как представляется, это право должно возникать у инвестора непосредственно после передачи ему объекта строительства, трансформируясь из права долевой собственности на объект незавершенного строительства, участниками которой являются инвестор (участник долевого строительства), застройщик, подрядчик, а в некоторых случаях и заказчик. Государственная регистрация же должна только подтвердить уже существующее право. Другими словами, на любой результат строительной деятельности должно возникать право общей долевой собственности всех участников инвестиционного процесса. Такое основание возникновения общей долевой собственности должно быть закреплено в законодательстве.
В судебной практике были зафиксированы случаи, когда юридические лица обращались в суды с требованием об установлении юридического факта владения вновь созданного объекта недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Более того, суды удовлетворяли подобные иски, однако, как правильно было отмечено в протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке. До такой регистрации право собственности на объект недвижимости возникнуть не может, и, следовательно, для установления юридического факта владения объектом недвижимости оснований нет. По существу в таких случаях заявляется требование о признании права собственности, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта .
--------------------------------
Пример приводится по СПС "КонсультантПлюс".

"Жилищное право", 2007, N 10