Л. СОЦУРО
Соцуро Л., адвокат Адвокатской палаты Московской области, академик РАЕН, член РАЮН, доктор юридических наук.
В Гражданском праве России отсутствует легитимный термин "предполагаемая или незаключенная сделка (договор)", вследствие чего происходит определенная путаница не только в понятиях, но и в судебных решениях.
Толкование последствий незаключенного договора в сочетании с последствиями недействительной сделки прямо влияет на качество судебной и судебно-арбитражной практики.
В том числе на познание в теории условий незаключенного договора, различия между незаключенной и недействительной сделкой, последствиями незаключенной и недействительной сделки (договора).
Появление в современном гражданском праве института государственной регистрации определяет условия, при которых договор считается незаключенным, а сделка - ничтожной.
Новый Кодекс разграничивает государственную регистрацию сделок и их форму, сделав явным упор на государственную регистрацию сделок компетентными государственными органами.
Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки и вытеснила в ряде случаев нотариальную форму. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота .
--------------------------------
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
------------------------------------------------------------------
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М., 1999. С. 341.
Недействительная сделка не соответствует закону или иному правовому акту.
Последствия недействительности применяются к ничтожной и оспоримой сделке.
Незаключенный договор является предполагаемым, без соблюдения требования его государственной регистрации и при отсутствии в договоре существенных или необходимых условий. Между ничтожной сделкой и незаключенным договором существует взаимообусловленная причинно-следственная связь.
Определяя момент заключения договора, ст. 433 ГК РФ содержит императивное указание о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 140.
Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Это правило распространяется на договор (сделку), как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В смешанном договоре содержатся элементы различных договоров (сделок).
Условия договора (сделки) определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ) .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 136.
Из грамматического и систематического толкования ст. ст. 131 и 164 ГК РФ следует, что существуют два вида и разновидности государственной регистрации.
К первому виду относится государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество.
Ко второму виду относится государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов, например: воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов и т.п.
Заметим, что такая государственная регистрация Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливается, для чего требуется специальный закон .
--------------------------------
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998.
Указание на разновидность государственной регистрации содержится в ч. 2 ст. 131 ГК РФ о введении наряду с государственной регистрацией специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 54.
Кроме того, правовые нормы о договорах прямо указывают на основания, при наличии которых предполагаемая сделка является ничтожной, а договор не считается заключенным:
во-первых, при отсутствии государственной регистрации;
во-вторых, при отсутствии существенных или необходимых условий для данного вида предполагаемого договора .
--------------------------------
Соцуро Л.В. Толкование договора судом. М., 2008. С. 73 - 81.
С наличием государственной регистрации закон связывает заключение договора между сторонами исходя из общественной и государственной значимости объекта правоотношений в сфере недвижимости.
Например, из буквального по объему толкования следует, что государственная регистрация нужна при продаже квартир, домов или их частей (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продаже предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ), отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренде предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ), дарении недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доверительном управлении недвижимым имуществом (ст. 1017).
Отсутствие государственной регистрации влечет признание договора незаключенным с применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Регистрация договора коммерческой концессии представляет разновидность государственной регистрации недвижимости. В соответствии с ч. 2 ст. 1028 ГК РФ договор коммерческой концессии регистрируется по правилам, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" .
--------------------------------
Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, подлежит регистрации в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и товарных знаков в соответствии со ст. ст. 1393, 1480 ГК РФ.
Во всех перечисленных видах и разновидностях государственной регистрации ее отсутствие определяет предполагаемую сделку ничтожной, а договор незаключенным, за исключением регистрации патентов и товарных знаков.
Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 6.
Только государственная регистрация порождает гражданские права и обязанности, являющиеся содержанием правоотношений указанного типа.
Сделка (договор) без прав и обязанностей является предполагаемой, не состоявшейся.
В п. 3 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 из обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не дает возможность считать такой договор заключенным .
--------------------------------
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Часть II. М., 2003. С. 21 - 22.
Далее арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды из-за отсутствия государственной регистрации незаключенным.
Суд апелляционной инстанции указал, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен .
--------------------------------
См.: Там же. С. 34 - 35.
В п. 4 информационного письма от 24 января 2000 г. N 51 из обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда следует, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствуют условия о сроке выполнения работ.
Генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.
Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора.
Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат . Вторым основанием считать договор незаключенным является отсутствие существенных или необходимых условий, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом и иными правовыми актами.
--------------------------------
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Часть II. М., 2003. С. 51 - 52.
В ст. 493 ГК РФ договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие таких документов оплаты товара и свидетелей позволяет считать предполагаемый договор розничной купли-продажи незаключенным;
- ст. 554 ГК РФ требует определения предмета в договоре продажи недвижимости. При его отсутствии предполагаемый договор продажи недвижимости считается незаключенным;
- п. 3 ст. 607 ГК РФ предписывает, чтобы в договоре аренды были указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных предполагаемый договор считается незаключенным;
- ст. 807 ГК РФ требует считать договор займа заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Если деньги не передаются, предполагаемый договор считается незаключенным.
Иные предполагаемые договоры, в которых отсутствует согласие сторон по существенным условиям, подлежат признанию в судебном порядке незаключенными.
Касательно несоблюдения требования о государственной регистрации сделки (договора) ст. 165 ГК РФ предусмотрены следующие последствия:
- если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ);
- сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (договора), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (договора) (п. 4 ст. 165 ГК РФ);
- несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (договора) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ) .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 61 - 62.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ) .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 67.
Такая сделка недействительна с момента ее совершения.
При этом сторона обязана возвратить другой стороне полученное в натуре (односторонняя или двухсторонняя реституция), в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполнении работ или предоставлении услуг, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Законом предусмотрены специальные последствия для недействительных сделок (договоров), совершавшихся с целью, противной основам правопорядка и нравственности:
- при наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае ее исполнения обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное и причитающееся с нее первой стороне в возмещение полученного;
- при наличии умысла лишь у одной стороны все полученное возвращается другой стороне;
- полученное стороной (виновной) либо причитающееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ) .
--------------------------------
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2008. С. 62.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит рассмотрению судом. Срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда предполагалось исполнение этой сделки (договора).
Следует заметить, что перечень последствий несоблюдения требований к государственной регистрации сделки (договора) не является исчерпывающим.
Другие последствия незаключенного договора могут вытекать из ст. 12 ГК РФ и нормативных правовых актов Российской Федерации, например при самозащите права, при прекращении правоотношения и т.п.
В тех случаях, когда предполагаемая сделка (договор) не прошли государственную регистрацию и имеет ненадлежащую форму, иски удовлетворению не подлежат.
По основаниям отсутствия государственной регистрации иск о взыскании убытков может быть заявлен при наличии доказательств его причинения, обстоятельств, на которые ссылается истец как на основание своих требований. Такой иск может быть соединен в одном заявлении с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В гражданском праве России отсутствует легитимный термин "предполагаемая или незаключенная сделка (договор)", вследствие чего происходит определенная путаница не только в понятиях, но и в судебных решениях.
Нередки случаи в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов, когда исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по основаниям отсутствия государственной регистрации сделки (договора) в момент судебного разбирательства путем изменения истцом оснований иска рассматриваются по основанию отсутствия существенных условий и признаются как незаключенные.
Признание судом предполагаемого договора незаключенным не исключает, а предполагает применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Требование закона должно неукоснительно соблюдаться судом.
Именно поэтому мы предлагаем ст. 165 ГК РФ подвергнуть логическому разделению и корректировке в существе содержания:
"Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки оставить без изменения".
А нужно ли в одной статье регулировать нотариальную форму сделки и способ ее закрепления в виде государственной регистрации?
Кроме того, последствия несоблюдения требования о регистрации сделки изложить в следующей редакции:
п. 1. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет применение последствий недействительности ничтожной сделки;
п. 2. Несоблюдение требований, предъявляемых законом к существенным условиям договора, дает право для признания предполагаемого договора незаключенным;
п. 3. Не распространять на незаключенный договор последствия, предусмотренные для недействительной сделки, а также последствия недействительной сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
п. 4. Виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки и моральную компенсацию вреда, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Таким образом, к последствиям предполагаемого незаключенного договора по основанию отсутствия существенных или необходимых условий не должны применяться последствия о несоблюдении требования о государственной регистрации сделки, влекущие ее недействительность.
Отсутствие государственной регистрации влечет ничтожность сделки.
Отсутствие в незаключенном договоре существенных условий влечет признание его незаключенным, т.е. лишенным оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 8 ГК РФ.
Последнее обстоятельство лишает стороны в предполагаемом договоре ссылаться на отдельные условия, кроме тех, которые свидетельствуют о том, что договор не состоялся и не был заключен.
В этой связи последствиями предполагаемого незаключенного договора по основаниям отсутствия существенных или необходимых условий могут быть:
- признание судом предполагаемого договора незаключенным, т.е. не порождающим возникновение гражданских прав и обязанностей;
- возмещение материального ущерба и морального вреда виновной стороной другой стороне в связи с потерей времени в попытке заключить договор.
Исполнение незаключенного договора является оправданным риском любой стороны и не порождает прав на компенсацию понесенных затрат в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Для физических лиц исполнение незаключенного договора не является оправданным риском и является причинением имущественного вреда самому.
К последствиям незаключенного договора не применяются нормы одно- или двухсторонней реституции, неосновательного обогащения, за исключением возврата исполненного по недействительной сделке (п. 1 ст. 1103 ПС РФ).
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 8 ГК РФ неосновательное обогащение является самостоятельным основанием возникновения правоотношения.
Признанный судом незаключенным по основаниям отсутствия существенных условий предполагаемый договор не порождает прав и обязательств.
"Арбитражный и гражданский процесс", 2009, N 1
