ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: КВАЛИФИКАЦИЯ, ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ

/"Законы России: опыт, анализ, практика", 2009, N 2/

Д.П. ГОРДЕЕВ

Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города".

Публикация некоторых статей по вопросам управления многоквартирными домами заставляет вернуться к этой недостаточно изученной юридической наукой теме. В данной публикации предлагается вновь обратиться к дискуссии о понятии и содержании договора управления многоквартирным домом, а также предлагается проанализировать и оценить некоторые позиции в отношении квалификации этого договора.
--------------------------------
См.: Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8.

1. Предшествующее регулирование отношений
по управлению многоквартирными домами

Предусмотренный Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора, ранее неизвестным гражданскому и жилищному законодательству. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ) устанавливал, что "управление кондоминиумом может осуществляться путем... передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги" (пп. 3 п. 2 ст. 20). Эта формулировка была прообразом современного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Но содержательно эти способы по Закону о ТСЖ и по ЖК РФ существенно различаются.
По Закону о ТСЖ "организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования" (п. 5 ст. 21). То есть один из собственников помещений в многоквартирном доме (публично-правовое образование) уполномочивал службу заказчика и устанавливал правила управления домами такой службой, а все другие домовладельцы имели право только выбирать на общих собраниях и только сам способ.
В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений должны не только выбирать способ управления, но еще и обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом, принять на своем общем собрании условия договора с ней и подписать договоры управления.
Закон о ТСЖ устанавливал, что в случае принятия решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной службе заказчика "передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством" (п. 4 ст. 21). Эта отсылочная норма была слишком общей и не называла договор, который подлежал заключению. При образовании домовладельцами товарищества Закон о ТСЖ допускал либо "самостоятельное управление кондоминиумом", либо последующую передачу товариществом "по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему)" (пп. 4 п. 2 ст. 20). В п. 1 ст. 29 Закона о ТСЖ товариществу предоставлено право "заключать договоры на управление".
Но представляется, что такого упоминания договора, наделения его собственным именем было недостаточно, чтобы считать его новым гражданско-правовым договором, предусмотренным законом. Регламентация такого договора (предмет, существенные условия, форма) в Законе о ТСЖ отсутствовала. Поэтому такой договор нельзя было относить к поименованным в законе.

2. Классификация договора управления

В ЖК РФ договору управления многоквартирным домом (далее - договор управления) посвящена отдельная ст. 162, содержащая достаточно развернутое регулирование. Это свидетельствует о признании договора управления самостоятельным договорным типом (видом). В зависимости от деления гражданско-правовых договоров на виды по различным основаниям договор управления является:
1) двусторонним договором. Контрагентом управляющей организации могут являться или собственники помещений, или ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае, указанном в ст. 163 ЖК РФ, - единолично муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация. В случае когда договор управления заключается с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то на другой стороне имеется множество собственников, но тем не менее договор заключается с каждым собственником помещения. То есть как документ договор управления подписывается или единоличным собственником помещения, или всеми, или одним участником общей совместной собственности на помещение, или всеми участниками общей долевой собственности на помещение, или по отдельности каждым участником общей долевой собственности на помещение . В том, что не требуется подписывать договор управления сразу всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, нетрудно убедиться, сравнив формулировку ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о заключении рассматриваемого договора "с каждым собственником помещения" с формулировкой ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающей, что в качестве одной стороны заключаемых договоров с подрядной организацией при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом выступают "все или большинство собственников помещений". В отношении порядка заключения договора управления нельзя согласиться с мнением, что "договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании)", а также с тем, что "заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон" . Такой вывод не соответствует диспозиции п. 1 ст. 445 ГК РФ. В ч. 5 ст. 46 ЖК РФ нет указания на обязательность заключения договора управления для собственника помещения и для управляющей организации. В этой норме речь идет об обязательности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном порядке, что не одно и то же. В решении собрания обязательным для всех собственников являются только выбор конкретной управляющей организации и принятые собранием условия договора управления (ч. 2 ст. 161 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому предусмотренное в ст. 445 ГК РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке в данном случае применяться не может;
--------------------------------
См.: Ответ на вопрос 27 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. // СПС "Гарант".
См.: Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9.

2) взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора. Например, собственник помещения имеет право требовать надлежащего качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг и обязан вносить плату по договору управляющей организации, а с обязанностями управляющей организации по управлению многоквартирным домом корреспондирует ее право требовать от собственников помещений своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
3) консенсуальным договором и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании. В связи с тем, что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания . В договоре управления этот срок может быть изменен. При пропуске управляющей организацией указанного предельного срока начала исполнения договора ее контрагенты вправе применить к этой организации меры имущественной ответственности за нарушение ею обязательств по договору;
--------------------------------
В письме Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" обоснованно уточняется: "Организация, выбранная... для управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации... обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки: управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения" // СПС "Гарант". Такое разъяснение основано на совокупности норм ч. ч. 1, 4 и 7 ст. 162 ЖК РФ.

4) возмездным договором. Законодатель установил, что управляющая организация выполняет свои обязательства за плату, в договоре управления необходимо указать порядок определения цены договора, порядок расчета размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
5) казуальным договором, поскольку всегда можно установить юридическую цель совершения сделки - договора управления многоквартирным домом. Такая сделка не может являться абстрактной;
6) срочным договором, поскольку это прямо следует из нормы ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Говоря о месте договора управления в системе классификации гражданско-правовых договоров, нельзя обойти вниманием подходы к возможности отнесения рассматриваемого договора к смешанным договорам. Этот вопрос имеет важное практическое значение для договорной практики, поскольку позволяет найти ответ на вопрос о применяемом правовом регулировании к вытекающим из договора управления обязательствам.

3. Договор управления как смешанный договор

В юридической литературе нет единства мнений в отношении того, относится ли договор управления многоквартирным домом к смешанным договорам. Некоторые авторы (в частности, Т.А. Борзенкова, И.А. Дроздов, Л.Ю. Грудцына) утвердительно отвечают на этот вопрос, другие (В.А. Белов, С.А. Бушаенкова, М.Н. Илюшина, Е.Б. Козлова) - отрицательно.
Легальное определение понятия "смешанный договор" дано в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым это договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Представляется, что понятие "смешанный договор" имеет больше практическое, нежели методологическое значение. От отнесения гражданско-правового договора к категории смешанного договора зависит, будут ли к отношениям сторон по смешанному договору применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.
Анализируя норму п. 3 ст. 421 ГК РФ, можно определить признаки, присущие смешанному договору:
а) в смешанном договоре должны быть элементы не менее двух договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договоров);
б) помимо элементов не менее чем двух поименованных договоров в смешанном договоре могут быть элементы договоров, не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договоров);
в) ГК РФ не устанавливает необходимости обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров;
г) из п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором.
Первый признак обязательного наличия в смешанном договоре элементов не менее двух поименованных договоров прямо вытекает из п. 3 ст. 421 ГК РФ. Второй признак является факультативным. Действительно, при наличии в договоре управления элементов не менее двух различных поименованных договоров включение в смешанный договор еще и элементов непоименованных договоров не противоречит п. 3 ст. 421 ГК РФ. Этой точки зрения придерживаются Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев: "...к смешанным следует причислять договоры, сочетающие элементы как уже известных закону договоров, так и элементы непоименованных договоров" . "Смешанный договор вторичен по отношению как к поименованным, так и к непоименованным договорам, поскольку он может сочетать в себе элементы тех и других" . Таким образом, из смешанного договора вытекает набор обязательств, характерных для различных (не менее двух) гражданско-правовых договоров, прямо определенных законом, и любого количества обязательств из непоименованных договоров.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. N 2.
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10.

В договоре управления два первых признака имеются. Так, в договоре управления имеются признаки договоров подряда и оказания услуг ("услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме"), договора о предоставлении коммунальных услуг . В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется не только оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, но и может осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Такой деятельностью могут быть действия, являющиеся элементом договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами.
--------------------------------
См.: ч. 2 и п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Понятие "смешанный договор" раскрывается через категорию "элементы договоров". Легального определения этой категории в ГК РФ нет. В комментарии к ст. 421 ГК РФ Н.И. Клейн указывает, что "к праву выбора вида договора примыкает возможность заключить смешанный договор, т.е. порождающий обязательство, совмещающее черты, признаки и элементы уже известных законодательству видов договоров" . При этом элементы договоров поставлены Н.И. Клейн в один ряд с чертами и признаками договоров. Но следует обратить внимание на то, что различные черты и признаки договоров присущи именно элементам различных договоров. Далее Н.И. Клейн высказывает мысль о том, что "стороны вправе в договоре предусмотреть, какими нормами они будут руководствоваться". Представляется, что такое утверждение выходит за рамки п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК РФ, требующих соответствия договоров обязательным требованиям императивных норм законов и иных правовых актов. Поэтому простого указания на нормы, которыми будут руководствоваться стороны, недостаточно, такое указание не может быть произвольным. По мнению Н.И. Клейн, п. 3 ст. 421 ГК РФ устанавливает необходимость применения к различным частям смешанного договора правил о договорах, элементы которых в нем содержатся, "на случай, если в договоре нет соответствующих условий". Представляется, что такое обусловливание возможности применения нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ серьезно ограничивает ее применение. Пункт 3 ст. 421 ГК РФ не устанавливает обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров. Договор управления представляет собой форму, соединяющую общность условий договоров разного типа (вида), имеющих общую направленность, - комплекс различных обязательств (по выполнению работ, оказанию услуг, подаче коммунальных ресурсов и др.), обеспечивающий надлежащее состояние многоквартирного дома и комфортные условия проживания граждан. Этой системе условий присущи отдельные свойства каждого из ее элементов (подряда, оказания услуг, предоставления коммунальных услуг и др.). Несмотря на объединение в договоре управления как в единой форме (документе), условия-элементы разных поименованных договоров сохраняют свою автономность. Отличия признаков проявляются на стадии исполнения различных договорных условий. Но если оценивать рассматриваемый признак без привязки к договору управления, то формально даже самый непредсказуемый набор согласованных сторонами договора самостоятельных обязательств позволяет на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ считать такой договор смешанным.
--------------------------------
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).
------------------------------------------------------------------
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт; Инфра-М, 1998.

Необходимо согласиться с важным выводом, сделанным Д.В. Огородовым и М.Ю. Челышевым, о том, что "...хотя смешанный договор и объединяет в единой форме условия нескольких договоров, полного слияния всех свойств договоров-компонентов не происходит" . Кроме того, на относительную автономность отдельных частей договора (в том числе договора управления), которые могут быть отождествлены с указанными в п. 3 ст. 421 ГК РФ элементами договоров, в частности, указывает содержание ст. 180 ГК РФ: недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Представляется, что у указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ элементов различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, должна быть такая же автономность.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. N 2.

В отношении элементов договоров заслуживает также внимания позиция Д.В. Огородова и М.Ю. Челышева, которые считают, что "с учетом положения п. 3 ст. 421 ГК РФ представляется, что смешивать в договоре можно не все его элементы... следует говорить лишь об объединении содержания различных договоров. Таким образом, с точки зрения внутреннего строения смешанный договор можно рассматривать как гражданско-правовой договор, который содержит разные условия нескольких договоров, но в то же время все эти условия относятся к одним и тем же лицам" . То есть обязательства из различных элементов смешанного договора не должны конфликтовать друг с другом. Например, нельзя смешивать в отношении одной и той же вещи обязательства по ее купле-продаже и дарению.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10.

Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев указывают, что "...в группе обязательств из СД (смешанного договора. - Д.Г.) имеет место не просто взаимная обусловленность обязательств, а связь между обязательствами, характерными одновременно для разных договорных типов (видов)" . Взаимная обусловленность обязательств - более жесткая характеристика, чем связь обязательств. Взаимную обусловленность обязательств авторы понимают как "единый неделимый конгломерат обязательств", а связь обязательств - как "определенный комплекс известных взаимосвязанных обязательств". В смешанном договоре должно быть наличие связи нескольких относительно автономных обязательств. Применительно к договору управления все включенные в него элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами или иными правовыми актами, связаны общей направленностью: комплекс обязательств профессионального управляющего по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам и осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Но помимо наличия связи элементов договора управления о предоставлении коммунальных услуг и элементов о содержании и ремонте внутридомового инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, в договоре управления могут быть автономные условия о ремонте крыши и об охране автостоянки. Они связаны целью управления многоквартирным домом, но не взаимозависимы.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанный договор и вопросы теории правового регулирования // Законодательство и экономика. 2007. N 3.

По мнению Л.В. Санниковой, "смешанные договоры... традиционно относятся к числу непоименованных или нетипичных... смешанный договор является нетипичным ввиду отсутствия его специального правового регулирования, что обусловливает необходимость обращения к п. 3 ст. 421 ГК РФ" . Е.Б. Козлова высказывает менее категоричную формулировку: "Сам смешанный договор по общему правилу к числу поименованных не относится (исключения могут быть прямо установлены законом)" . Аналогичной позиции придерживается М.Н. Илюшина, полагая, что договор управления "перешел из статуса смешанного договора в режим поименованного договора, детально урегулированного в законодательстве" .
--------------------------------
Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2006.
Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 17.
Илюшина М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 24.

В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что "понятие о договоре смешанном может быть корректно применено не ко всем договорам, а лишь к тем, которые не предусмотрены законодательными актами (т.е. непоименованным договорам; см. п. 2 ст. 421 ГК РФ)" . Они приводят высказывание И.Б. Новицкого и Л.А. Лунца о том, что "смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений" , и делают вывод: "Следовательно, сам смешанный договор (вытекающие из него обязательства) должен быть направлен на урегулирование общественных отношений, законом не урегулированных". Представляется, что позиция И.Б. Новицкого и Л.А. Лунца и позиция В.А. Белова и С.А. Бушаенковой расходятся. По мнению И.Б. Новицкого и Л.А. Лунца, обязательства, входящие в состав смешанного договора, одновременно входят в состав нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений. По мнению В.А. Белова и С.А. Бушаенковой, общественные отношения по обязательствам, вытекающим из смешанного договора, законом не урегулированы. Но из п. 3 ст. 421 ГК РФ прямо следует, что в смешанном договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Только это регулирование содержится в правилах "о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре". Смешанный договор - это совокупность обязательств, из которых не менее двух должны быть урегулированы законодательством.
--------------------------------
Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 14 - 15.
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 102.

Л.В. Санникова, В.А. Белов и С.А. Бушаенкова приводят высказывания А.А. Собчака, указывавшего на то, что "смешанный договор есть необходимая промежуточная стадия в процессе возникновения новых видов договоров. Она необходима, пока не сложится самостоятельное законодательное регулирование новых видов договоров обязательственных отношений", а также на то, что договоры, "уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание" . Но приведенные авторами ссылки на работы А.А. Собчака и О.Н. Садикова касаются периода действия ГК РСФСР, в котором понятие "смешанный договор" не было легально установлено. Норма п. 3 ст. 421 ГК РФ впервые включена в российское гражданское законодательство с введением в действие ГК РФ с 1 января 1995 г. Поэтому прежние научные определения понятия "смешанный договор" и "комплексный договор" после законодательного урегулирования понятия "смешанный договор" имеют научную и в значительной мере историческую ценность. Сложившееся в отечественной цивилистике в предшествующие годы (до вступления в действие ГК РФ) понимание значения этого понятия не может обеспечить правильного и единообразного понимания и применения толкуемой нормы права, принятой позднее.
--------------------------------
Собчак А.А. Смешанные комплексные договоры в гражданском праве // Сов. государство и право. 1989. N 11. С. 63.
Садиков О.Н. Нетипичные институты в советском гражданском праве // Сов. государство и право. 1979. N 2. С. 36.

Норма п. 3 ст. 421 ГК РФ базируется на разработанном в цивилистической доктрине понятии. Но следует учитывать, что, несмотря на определенный смысл, закладываемый разработчиками в норму ГК РФ о смешанном договоре, после принятия нормы законодателем она становится в равной степени достоянием всех правоприменителей и для понимания и толкования нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ недопустимо ни расширение, ни искажение.
То есть определенное понимание учеными-правоведами института смешанного договора до его легитимного определения в п. 3 ст. 421 ГК РФ в отношении причисления к смешанным договорам только непоименованных договоров воспроизведено в этой норме в несколько измененном виде. При этом толкование этой нормы необходимо осуществлять с учетом предшествующей оценки смешанного договора в юридической литературе, но представляется, что эта оценка не должна превалировать над нормой. Нередко какие-то выявленные наукой признаки по какой-то причине не находят отражения в принимаемой норме, опускаются как второстепенные. Возможно, это произошло и с признаком причисления к смешанным договорам только непоименованных договоров. Но воспроизводить сегодня этот признак, только апеллируя к воззрениям, предшествующим принятию нормы ст. 421 ГК РФ о смешанном договоре, представляется необоснованным. После вступления в силу части первой ГК РФ гражданско-правовая доктрина претерпела существенные изменения и институт смешанного договора необходимо оценивать в соответствии с действующим регулированием. Некритичное, безоговорочное применение сложившегося до принятия ГК РФ в науке определения понятия "смешанный договор" может породить ошибки при толковании и реализации новой нормы. После урегулирования понятия "смешанный договор" отдельно от понятий поименованных и непоименованных договоров актуальность приведенных ссылок на ранее сложившееся понимание смешанного договора и обоснованность вывода о том, что смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором, вызывают сомнение.
Другой точки зрения в отношении возможности отнесения к смешанным договорам поименованных договоров придерживаются Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев: "...смешанный договор сам по себе занимает среднее место между поименованным и непоименованным договором. Смешанный договор не участвует в дихотомическом ряде "поименованные/непоименованные договоры". Смешанный договор - это продукт иной классификации - "несмешанные (унитарные)/смешанные договоры" . С учетом анализа ст. 421 ГК РФ с этим нельзя не согласиться.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. N 2.

На возможность отнесения поименованного договора к смешанным договорам указывает В.С. Ем. Относительно договора аренды предприятия он делает вывод о том, что "состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). В нем имеют место: а) элементы классического договора аренды...; б) элементы договора займа...; в) элементы договора цессии и перевода долга...; г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга...". Другой пример отнесения поименованного договора к смешанным договорам приводит П.А. Панкратов. Относительно договора хранения ценностей с использованием поклажедателем индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа или изолированного помещения в банке) он указывает: "По существу, перед нами смешанный договор, сочетающий элементы аренды (сейф предоставляется в пользование клиенту без контроля со стороны банка за содержимым сейфа) и услуг по охране (банк обязан обеспечить невозможность доступа к сейфу всякого лица, кроме клиента)" .
--------------------------------
См.: параграф 3 гл. 45. Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А.Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005.
См.: параграф 5 гл. 34. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.

Смешанный договор может быть непоименованным договором, в котором стороны согласовывают совокупность элементов, присущих различным договорам, предусмотренным законом или иными правовыми актами. Такая возможность очевидна. Но смешанный договор может быть и поименованным договором, элементы которого упомянуты в законе или ином правовом акте, но не урегулированы в нем или урегулированы фрагментарно, недостаточно. Из нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором. Поэтому при формулировании условий такого поименованного смешанного договора возникает необходимость прибегнуть к правилам о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Ведь требования ГК РФ (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422) об обязательности соответствия гражданско-правового договора предписаниям императивных норм распространяются на любые договоры: поименованные, непоименованные, смешанные.
В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что "договор управления МКД не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ). Следовательно, договор управления МКД относиться к числу смешанных в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина никак не может" . Е.Б. Козлова также делает вывод, что "рассмотрение... признаков смешанного договора применительно к договору управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что данный договор не может быть отнесен к смешанным договорам" . Так ли это? Означает ли это, что, как следствие, к договору управления многоквартирным домом не могут быть применены "в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре"?
--------------------------------
Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 15.
Там же. С. 17.

В юридической литературе помимо легального понятия "смешанный договор" обосновывается понятие "комплексный договор". Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев определяют комплексный договор как "сложный, многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими (например, договор финансовой аренды). Хотя он может основываться на элементах простых традиционных договоров, но тем не менее строго формально он отнесен законодателем к самостоятельному договорному типу" . Различие комплексного и смешанного договоров видится ими в субъектном признаке: комплексный договор, элементы которого конструирует законодатель и закрепляет их в нормах права, а смешанный договор имеет место только тогда, когда участники гражданских правоотношений сами по своей воле конструируют условия договора, используя при этом элементы нормативно установленных договоров.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10.

Несколько иной взгляд у Н.И. Клейн, предлагающей отграничивать смешанный договор от комплексного договора по признаку самостоятельности включенных в договор обязательств: "Понятие комплексного используется в случаях, когда договор включает несколько самостоятельных обязательств, например обязательство поставки сложного оборудования и обязательство шефмонтажа". При этом в качестве признака комплексного договора делается акцент на самостоятельность (обособленность) охватываемых им обязательств . Статья 162 ЖК РФ включает в договор управления самостоятельные обязательства, например предоставление коммунальных услуг (подача коммунальных ресурсов) и содержание внутридомовых инженерных сетей, по которым эти ресурсы подаются в помещение в доме. Если же согласиться с тем, что договор управления не смешанный, а комплексный, то отпадет основание применять "в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре". Но выше было сказано, что это необходимо. Следует заметить, что предложенное понятие комплексного договора в настоящее время полностью охватывается легальным понятием "смешанный договор", установленным п. 3 ст. 421 ГК РФ. Ведь эта норма никак не характеризует особенности обязательств, объединенных в один договор.
--------------------------------
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).
------------------------------------------------------------------
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт; Инфра-М, 1998.

Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев делают вывод о том, что гражданско-правовые нормы о смешанных договорах могут носить только общий характер. По их мнению, детальная и во многом императивная регламентация договора неизбежно превращает его в поименованный тип (вид) договора. В силу этого им видится, что смешанный договор существует в нормах права только в виде общего дозволения, но никак не в виде сколько-нибудь подробной юридической модели. По мнению О.Н. Садикова, смешанный договор - это непременно "новый договор, пока он не получил специальной регламентации, подчинен общим положениям обязательственного права, а при их недостаточности - правилам о наиболее близком договоре" . То есть как только осуществляется нормативно-правовая регламентация смешанного договора (независимо от ее детализации), он перестает являться таковым. При этом не учитывается, что границы восприятия детализации регулирования достаточно субъективны. Представляется, что одного упоминания договора и формального наличия регламентации недостаточно. Необходима оценка полноты (достаточности) имеющейся регламентации.
--------------------------------
См.: Там же. С. 36.

Если условия поименованного договора, содержащего элементы, сходные с элементами других поименованных договоров, регулируют все элементы иным специфичным образом, отличным от регулирования других поименованных договоров, если таких норм достаточно и не возникает пробелов, то можно делать вывод, что перед нами самостоятельная нормативная модель сложного договора, элементы которого конструирует и полностью регулирует законодатель. Такой договор можно называть комплексным, отражая многообразие включенных в него обязательств. При этом отпадают необходимость и основания частично применять нормы, регулирующие другие договоры. Важно наличие не любой, а полной регламентации.
Но если поименованный договор не имеет исчерпывающего регулирования всех входящих в него (упомянутых, но не регламентированных) элементов, тогда возникает необходимость применять "в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре". Эту возможность и предоставил законодатель в п. 3 ст. 421 ГК РФ. Поэтому представляется, что смешанный договор может существовать в нормах права как в виде общего дозволения заключать непоименованные или поименованные договоры, но не имеющие полной регламентации всех входящих в них элементов-обязательств, так и в виде подробной юридической модели, которая соответствует поименованному договору, имеет нормативно установленный предмет и существенные условия, но все или часть элементов которого не имеют исчерпывающего самостоятельного регулирования. К числу последних необходимо относить и договор управления многоквартирным домом.
Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев делают важный вывод в отношении отсутствия трансформации обязательств при использовании в смешанном договоре элементов различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами: "...никакие специфические (смешанные) обязательства в силу совершения СД (смешанного договора. - Д.Г.) не образуются. Обязательство по передаче вещи в собственность из смешанного договора точно такое, как если бы оно возникло из унитарного договора купли-продажи. Денежное обязательство из смешанного договора ничем не отличается от такого же обязательства, но из унитарного договора. Собственно, именно этим обусловлена применимость одних и тех же норм и к унитарным, и к смешанным договорам - порождаемые обязательства одинаковы. Обязательства из СД, рассматриваемые по отдельности, не специфичны. Их объединяет лишь то, что у набора всех этих обязательств имеется общее основание, единый юридический факт (смешанный договор)" . Но если в смешанном договоре содержатся элементы-обязательства других урегулированных договоров, то такое регулирование необходимо учитывать. При этом специальные нормы права, регулирующие определенный элемент смешанного договора, должны иметь преимущество над общими нормами.
--------------------------------
Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанный договор и вопросы теории правового регулирования // Законодательство и экономика. 2007. N 3.

При этом необходимо учитывать, что ст. 8 ЖК РФ установила приоритет норм ЖК РФ при применении к жилищным отношениям иного законодательства. Это касается и вытекающих из договора управления многоквартирным домом жилищных отношений, связанных с ремонтом, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги.

4. Существенные условия договора управления

Среди классификаций договоров по различным основаниям в юридической литературе они, в частности, подразделяются в зависимости от видов действий (передача, создание), совершаемых с тем или иным объектом гражданских прав (имущество, результаты работ, деятельность). Эти группы соответствуют делению на типы (виды) договоров. В науке нет единой классификации гражданско-правовых договоров и обязательств, но практически во всех классификациях помимо прочих большинством ученых выделяются следующие гражданско-правовые договоры (обязательства):
1) по возмездной передаче имущества (в частности, купля-продажа и ее подвиды: поставка, энергоснабжение);
2) по выполнению работ (например, подряд, строительный подряд);
3) по возмездному оказанию услуг (к примеру, сбор и вывоз бытовых отходов).
Все три типа гражданско-правовых договоров (обязательств) указаны законодателем в нормативной модели договора управления многоквартирным домом.
Исходя из содержания ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация по договору управления за плату обязана:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. При этом указание на такую деятельность помогает установить направленность договора. Но все же в первую очередь для квалификации договора необходимо использовать не неопределенно широкую формулировку деятельности, а прямо указанные в договоре управления элементы-обязательства, прямо урегулированные нормами права.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ и ч. 3 ст. 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом следует относить:
1) условия о предмете договора управления, который формулируется в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ;
2) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома ;
--------------------------------
Исчерпывающий перечень общего имущества в настоящее время не установлен ни в документах технического учета, ни в бухгалтерских балансах организаций, ни в реестре муниципального имущества, ни в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни в государственном кадастре недвижимости. Для включения в договор управления он составляется самими собственниками или привлеченными ими лицами на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

3) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ;
--------------------------------
Причем нельзя говорить, что такой перечень предопределен какими-то нормативными правовыми актами. Единственно "правильного" перечня для конкретного многоквартирного дома не существует. Он всегда вырабатывается сторонами договора управления. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" "федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера". Поэтому не могут считаться обязательными для собственников помещений и для управляющей организации Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. См. об этом в письме Минрегиона России от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14.

4) порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
5) перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация ;
--------------------------------
В соответствии с п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, "состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги". То есть какой-либо выборки из полного перечня коммунальных услуг не допускается, причем независимо от того, по чьей инициативе такая выборка предлагается.

6) порядок определения цены договора управления;
7) порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения ;
--------------------------------
Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ указан не фиксированный размер платы, а формула определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, как это указано В.А. Беловым, С.А. Бушаенковой (Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 16). Кроме этого, нельзя согласиться с тем, что существенным условием договора управления многоквартирным домом является условие о "содержании (перечне) услуг управляющего". Такая трактовка ч. 3 ст. 162 ЖК РФ противоречит этой норме. В ст. 162 ЖК РФ установлено: "Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Необходимо учитывать, что согласно ст. 128 ГК РФ услуги и работы - это различные объекты гражданских прав.

8) порядок определения размера платы за коммунальные услуги;
9) порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;
10) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
11) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, указано еще одно существенное условие договора управления многоквартирным домом, которое должно включаться в договоры управления, заключаемые по результатам открытых конкурсов, проводимых в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Это условие о гарантиях ежемесячного возобновления управляющей организацией предусмотренных указанными Правилами мер по обеспечению исполнения ее обязательств (страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита) при реализации такого обеспечения.

/"Законы России: опыт, анализ, практика", 2009, N 3/

5. Элементы договора подряда и оказания услуг
в договоре управления

Если исходить из того, что договор управления является поименованным договором и его регулированию посвящена самостоятельная статья ЖК РФ, а также предположить, что этот договор не может быть отнесен к смешанным договорам, то, соответственно, указанные выше обязательства, вытекающие из этого договора, должны соответствовать только правилам о договоре управления многоквартирным домом. Имеется ли такое регулирование и достаточно ли его?
Рассмотрим обязательства по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Например, в отношении капитального ремонта многоквартирного дома в ЖК РФ имеется указание на то, что решение о его проведении принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). В ст. 158 ЖК РФ указывается содержание такого решения, предлагаемого управляющей организацией (ч. 2), и устанавливается обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, возникающая у титульных собственников помещений в доме и новых собственников помещений при переходе права собственности на помещение (ч. 3). Достаточно ли этих норм для регулирования отношений по производству управляющей организацией работ по капитальному ремонту? Представляется, что нет.
При квалификации договора управления Е.Б. Козлова полагает, что в договоре управления многоквартирным домом отсутствуют два элемента, необходимые для отнесения договора управления к группе договоров, направленных на выполнение работ . Проведем параллельный анализ соответствия договора управления многоквартирным домом признакам договора подряда.
--------------------------------
Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 18 - 19.

Первый признак договоров подряда - выполнение работ в соответствии с заданием заказчика. Наличие по договору управления заданий заказчика (например, собственников помещений в многоквартирном доме) и полное соблюдение этого признака признаются.
Второй признак договоров подряда - подрядчик обязан выполнить работу, передать результат заказчику, а заказчик обязан принять и оплатить его. Обязанность подрядчика по договору управления выполнить работу и передать результат заказчику признается. Но, по утверждению Е.Б. Козловой, "нельзя говорить о том, что другая сторона по договору обязана оплатить выполненную работу". По ее мнению, "плата управляющей организации осуществляется за весь комплекс выполненных работ и оказанных услуг в течение определенного периода времени (как правило, ежемесячно, реже - ежеквартально)" . На самом деле специфика денежного обязательства по договору управления такова: в этом договоре в качестве существенных условий определяются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; эти перечень и размер платы должны быть соразмерными .
--------------------------------
Козлова Е.Б. Указ. соч.
См.: пункты 28 и 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Собственники помещений должны знать не только общую стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме , но и стоимость каждой услуги и работы, из которых складывается общая стоимость. В случае если какая-то услуга или работа не выполнена, выполнена некачественно или несвоевременно, то собственники помещений имеют право на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 . В этих Правилах (п. 10) используется стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, в п. 83 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, указано, что в договорах управления необходимо предусматривать "стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг", а в приложениях N 2 и 3 к данным Правилам приводятся конкретные формы приложений к заключаемым по результатам таких открытых конкурсов договорам управления, в которых указываются стоимости отдельных услуг и работ в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Безусловно, это особый случай заключения договора управления, но его нормативное регулирование, во-первых, обязательно для определенной части заключаемых договоров управления, а во-вторых, дает представление о публичных требованиях к договорам такого типа. Поэтому в случае выполнения управляющей организацией своих обязательств по выполнению конкретных работ каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплатить выполненную работу. Значит, второй признак договоров подряда следует признать выполненным.
--------------------------------
Такое знание зачастую отсутствовало до настоящего времени, поскольку только ЖК РФ и изданные в соответствии с ним подзаконные акты установили обязанность собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (см., например: ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Указанные Правила приняты в соответствии с ч. 10 ст. 156 ЖК РФ.

Третий признак договоров подряда - индивидуальный характер предмета договора. Но, по мнению Е.Б. Козловой, "при заключении договора управления многоквартирным домом стороны не имеют возможности определить перечень конкретных работ, которые необходимо будет выполнить в течение всего срока действия договора". Если проводить юридический анализ конкретных норм жилищного законодательства, а не давать экспертную оценку вероятности определения перечня конкретных работ в отношении неопределенного круга многоквартирных домов, то можно убедиться в обратном. Пункт 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенного условия договора управления устанавливает "перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня". Это формулировка закрытого перечня услуг и работ. При этом законодатель допускает, что такой фиксированный перечень может меняться в соответствии с договором. Но после изменения перечня в соответствии с установленным договором порядком он продолжает оставаться фиксированным (закрытым). Следовательно, третий признак договоров подряда следует признать выполненным. Тот факт, что часть работ и услуг выполняется по договору управления ежедневно, еженедельно, ежемесячно, а часть с иной периодичностью или один раз за период действия договора, не меняет ежемесячную периодичность оплаты (ч. ч. 1 и 2 ст. 155 ЖК РФ) указанных в договоре работ и услуг.
Таким образом, все необходимые признаки для отнесения договора управления к группе договоров, имеющих элементы договора подряда, направленного на выполнение работ, налицо.
Для регулирования работ по капитальному ремонту многоквартирного дома должны применяться общие положения о подряде и могут применяться нормы о строительном подряде (§§ 1 и 3 гл. 37 ГК РФ). Управляющая организация может выполнять капитальный ремонт дома сама, но в большинстве случаев она будет привлекать одного или нескольких подрядчиков, с которыми могут заключаться договоры в соответствии с правилами о строительном подряде (п. 2 ст. 740 ГК РФ). В последнем случае целесообразно обеспечить идентичность условий договоров управляющей организации с подрядчиками и содержащихся в договоре управления условий о выполнении работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Это касается, в частности, урегулированных §§ 1 и 3 гл. 37 ГК РФ вопросов распределе ния риска между сторонами (ст. ст. 705 и 741), сроков выполнения работ (ст. 708), подготовки технической документации и сметы (ст. 743), цены работы (ст. 709), экономии подрядчика (ст. 710), внесения изменений в техническую документацию (ст. 744), оплаты работ (ст. 746), прав заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715), контроля и надзора заказчика (собственников помещений, ТСЖ, ЖСК) за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748), участия инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика (ст. 749), обстоятельств, о которых подрядчик (применительно к договору управления - управляющая организация) обязан предупредить заказчика (ст. 716), обязанностей подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ (ст. 751), сдачи и приемки работ (ст. ст. 720 и 753), качества работы (ст. 721), ответственности подрядчика (применительно к договору управления - управляющая организация) за качество работ (ст. ст. 723 и 754), гарантии качества в договоре строительного подряда (ст. ст. 722 и 755), сроков обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. ст. 724 и 756), устранения недостатков за счет заказчика (ст. 757). Указанное регулирование такой важной и сложной деятельности управляющей организации не может осуществляться только по усмотрению сторон договора управления без применения правил ГК РФ о договоре подряда. Это чревато нарушением прав и законных интересов собственников помещений, а в определенных случаях и прав управляющей организации.
Что касается обеспечения управляющей организацией исправности используемых приборов и оборудования, связанных с предоставлением коммунальных услуг, то надо отметить, что исполнитель коммунальных услуг обязан отвечать "за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги". Это следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307. Управляющая организация привлекается для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в состав которого входят и внутридомовые системы электро-, газо-, водо- и теплоснабжения и водоотведения в границах, определенных в соответствии с п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией именно она несет на основании договора управления ответственность перед собственниками за содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем. Такие системы не должны передаваться собственниками помещений (тем более управляющей организацией) во владение (аренду, безвозмездное пользование) ресурсоснабжающей организации . Они всегда остаются во владении собственников. Заключение договора аренды или ссуды с ресурсоснабжающей организацией не имеет смысла в связи с тем, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией за состояние такого имущества в соответствии со ст. 162 ЖК РФ отвечает управляющая, а не ресурсоснабжающая организация. По договору аренды арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату (ст. 614 ГК РФ). По договору ссуды ссудодатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ). За счет каких средств ресурсоснабжающая организация будет нести такие расходы, если такие затраты не включаются в тариф на производимый ею товар (воду, энергию и т.п.)? Следует заметить, что, несмотря на неразрывную связь предоставления коммунальных услуг и деятельности по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, это все же разные обязательства. Например, при непосредственном управлении многоквартирным домом эти обязательства указаны в разных частях ст. 164 ЖК РФ. В отношении договора управления эти обязательства, как и порядок их оплаты, также сформулированы обособленно друг от друга (см. ч. 2, п. п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому нельзя согласиться с В.А. Беловым и С.А. Бушаенковой, которые утверждают, что "коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в МКД, должны включать в себя обеспечение электро-, водо-, тепло- и газоснабжения, телефонной и иной связи; устранение неисправностей, осуществление ремонта и замену электрического, санитарно-технического, отопительного и газового оборудования, их частей и конструктивных элементов; устранение засоров стояков и системы канализации, наладку, промывку и регулировку трубопроводов; ликвидацию последствий аварий, подтоплений и протечек и т.п." . Услуги телефонной и иной связи не включаются в состав коммунальных услуг, закрытый перечень которых приведен в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ и в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, не входят в состав коммунальных услуг, определения которых содержатся в п. 6 указанных Правил. Что касается содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем, являющихся принадлежностью квартир, то в соответствии с ч. 10 ст. 155 ЖК РФ эти услуги и работы не являются предметом договора управления. Они приобретаются по самостоятельным договорам, а не по договору управления многоквартирным домом.
--------------------------------
См.: Илюшина М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 21.
Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство. 2006. N 12.

Л.В. Санникова указывает, что понятие "услуги" охватывает "действия услугодателя по сохранению или изменению состояния невещественных благ (имущественных прав, информации, нематериальных благ), совершаемые им в пользу услугополучателя" . К элементам договора оказания услуг можно отнести достаточно большой перечень действий, например осмотр общего имущества, сбор и вывоз бытовых отходов, поддержание требуемого санитарного состояния помещений общего пользования, обслуживание приборов учета потребленных в многоквартирном доме коммунальных ресурсов, обеспечение выполнения мер пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и др.
--------------------------------
Санникова Л.В. Обязательства об оказании услуг в российском гражданском праве. М.: Волтерс Клувер, 2007.

6. Элементы договора энергоснабжения в договоре управления

Управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам (ч. 2 и п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). На основании ч. 2 ст. 157 ЖК РФ рассматриваемые отношения урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. В соответствии с этими Правилами коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и указанными Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией таким договором является договор управления многоквартирным домом.
Виды коммунальных услуг указаны в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. Виды договоров предоставления коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) прямо поименованы в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ. Но в ЖК РФ указано только поручение Правительству РФ утвердить правила предоставления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157), порядок применения тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг при расчете размера платы за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 157) и кто кому вносит плату за коммунальные услуги при различных способах управления (ст. 155).
Урегулированный § 6 гл. 30 ГК РФ договор энергоснабжения является разновидностью договора купли-продажи. В свою очередь, договор о предоставлении коммунальных услуг является подвидом договора энергоснабжения. В этом нетрудно убедиться, сравнив предмет договора энергоснабжения, указанный в ст. 539 ГК РФ, и понятия видов коммунальных услуг, указанные в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. При этом условия договора управления о водоотведении нельзя относить к элементам договора энергоснабжения. При водоотведении полезным результатом, требующимся собственникам помещений и потребителям, является деятельность по сбросу и приему сточных вод. Такая деятельность является разновидностью оказания услуг.
Специальных правил о предоставлении коммунальных услуг по договору управления в ЖК РФ нет. Возникает вопрос, могут ли к отношениям сторон по предоставлению коммунальных услуг по договору управления применяться правила о договорах холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, элементы которых содержатся в данном договоре?
Утвердительный ответ на этот вопрос содержится в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в котором в определении понятия "исполнитель" указано, что им является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющее коммунальные услуги (производящее или приобретающее коммунальные ресурсы) и одновременно отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Эта часть определения "исполнитель" полностью соответствует комплексу обязательств управляющей организации по договору управления. Далее в этом определении в качестве исполнителя прямо указана управляющая организация (при данном способе управления).
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам представляют собой акт, в котором наряду с императивными нормами есть и диспозитивные. В частности, указанные Правила предусматривают возможность установления в договоре (в том числе в договоре управления): повышенных санитарных и технических требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг (п. 3, пп. "б" п. 49); требований для квалификации потребителя в качестве временно проживающего в жилом помещении (пп. "б" п. 19); срока внесения платы за коммунальные услуги (п. 35); срока представления платежных документов (п. 37); различных способов внесения платы за коммунальные услуги (п. 40); срока направления исполнителем потребителю информации об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг (п. 42); сроков устранения аварий, а также выполнения заявок потребителей (пп. "д" п. 49); процедуры полного или частичного освобождения от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг (пп. "д" п. 51). Необходимость применения к договору управления императивных норм и право сторон согласовывать в указанном договоре условия, предусмотренные в диспозитивных нормах Правил предоставления коммунальных услуг, по основаниям, указанным в п. 3 ст. 421 ГК РФ сомнений не вызывает.
Необходимо обратить внимание на то, что управляющая организация в отношениях по предоставлению коммунальных услуг - не поверенный, не комиссионер и не агент. Нельзя согласиться с утверждением Е.Б. Козловой о том, что "все полномочия управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг ограничиваются представлением интересов другой стороны по договору в отношениях с энергоснабжающими организациями и, возможно, обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии" . Если бы это было так, то управляющая организация приобретала бы коммунальные ресурсы (холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ и тепловую энергию) от своего имени или от имени собственников помещений, но за счет собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 19.

Но из императивной нормы п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" следует, что потребителем товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения в многоквартирных домах являются: ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. То есть при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией организация коммунального комплекса может продать свои товары и услуги только управляющей организации. Это касается всех видов коммунальных ресурсов, приобретаемых исполнителем (управляющей организацией) для предоставления всех видов коммунальных услуг . Аналогичное положение содержится в определении "исполнитель" в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Из него следует, что иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (имеются в виду называемые в различных актах неодинаково: организация коммунального комплекса, энерго-, тепло-, газо-, водоснабжающая организация, гарантирующий поставщик и т.д.), может быть исполнителем только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Наконец, обязанность за плату предоставить коммунальные услуги следует из норм ч. ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому вывод о том, что управляющая организация в сфере оказания коммунальных услуг ограничивается представлением интересов собственников, не основан на нормах права.
--------------------------------
В соответствии с п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам управляющая организация отвечает за все коммунальные услуги, которые только можно предоставлять в конкретном многоквартирном доме исходя из его уровня благоустройства.

Анализируя отношения по предоставлению коммунальных услуг в соответствии с договором управления, необходимо обратить внимание на то, что такой договор заключается между управляющей организацией и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Соответственно, вытекающее из договора управления денежное обязательство возникает также между указанными сторонами. Но при этом управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам. То есть наниматели, поднаниматели, ссудополучатели жилых помещений и члены их семей, не имеющие договорных отношений с управляющей организацией, тем не менее являются потребителями коммунальных услуг. Налицо внедоговорные обязательства. Но договором в пользу третьего лица договор управления многоквартирным домом признать нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Но в случае с договором управления это установил законодатель, а не стороны договора. В данном случае, вероятнее всего, имеется в виду договор об исполнении третьему лицу, на который указывают А.Ю. Кабалкин и Л.А. Новоселова . При договоре об исполнении третьему лицу не имеется в виду предоставление такому третьему лицу права самостоятельного требования к должнику. При этом необходимо отметить, что договоры, содержащие условия о предоставлении коммунальных услуг, при всех способах управления многоквартирным домом могут заключать с исполнителем только собственники жилых и нежилых помещений. Это следует из ст. ст. 162, 163, 164 ЖК РФ, п. 17 ст. 2 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и п. п. 3 и 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.
--------------------------------
Кабалкин А.Ю. Толкование и классификация договоров // Российская юстиция. 1996. N 7; Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник ВАС РФ. 1999. N 1, 3 - 7, 12; Она же. Финансирование под уступку денежного требования // Вестник ВАС РФ. 2000. N 11 - 12; 2001. N 1, 3 - 6, 8, 10, 11; 2002. N 1.

7. Направленность договора управления

Для разграничения и квалификации договоров допустимо их сравнение с генеральными моделями, формируемыми законодателем для групп договоров, направленных на выполнение работ и оказание услуг, и др. Но если сравниваемый с генеральными моделями договор смешанный, то, действительно, попытки определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров по принципу направленности результата обречены на провал. Представляется, что если у элементов смешанного договора отличаются направленности результатов, то нет смысла искать одну направленность, присущую этому договору в большей степени.
Нельзя признать корректным вывод, что "в ст. 162 ЖК РФ лишь в качестве примера перечислены некоторые из действий, осуществляемых управляющей организацией в рамках реализации договора управления многоквартирным домом - содержание и ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг". Придание указанным в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условиям договора управления статуса простого примера представляется дискуссионным. Следует учитывать, что это обязательные условия договора управления, без согласования которых такой договор не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Стремясь найти квалификацию договора управления многоквартирным домом "как единого целого", Е.Б. Козлова делает вывод, что "цель договора управления многоквартирным домом можно определить как оказание услуги по осуществлению отдельных прав собственника по владению, пользованию и распоряжению управляемым имуществом и определить место договора в системе гражданско-правовых договоров по признаку направленности результата в группе договоров, направленных на оказание услуг" . С таким выводом нельзя согласиться:
--------------------------------
Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 20.

во-первых, как справедливо указывала Л.В. Санникова, "объектом обязательств об оказании услуг признается такое благо, как услуги, т.е. действия услугодателя по сохранению или изменению состояния невещественных благ (имущественные права, информация, нематериальные блага), совершаемые им в пользу услугополучателя" . Позицию Е.Б. Козловой можно было бы считать обоснованной, если бы управляющая организация отвечала только за выполнение услуг по организации управления и получала бы за свою деятельность только вознаграждение . Но это не соответствует конструкции договора управления. Например, управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг продает коммунальные ресурсы, а собственники помещений приобретают их от своего имени и за свой счет;
--------------------------------
Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2006.
Ранее Е.Б. Козлова правомерно указывала, что "стоимость услуг управляющей организации входит в расходы по содержанию (общего. - Д.Г.) имущества". См.: Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9.

во-вторых, предметом обязательств управляющей организации по договору управления является, в частности, выполнение работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Обязательства, объектом которых являются действия по изменению или сохранению состояния (качественного, количественного, пространственного и т.д.) материальных (имущественных, овеществленных) благ, это обязательства по выполнению работ. Утверждение Е.Б. Козловой о том, что "управляющая организация совершает в рамках исполнения договора фактические и юридические действия, не преследующие самостоятельной цели создания какой-либо вещи, ее переработки", противоречит предмету договора управления многоквартирным домом, указанному в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ;
в-третьих, управляющая организация не принимает на себя определенные законом и договором отдельные правомочия собственника в отношении имущества, управление которым он осуществляет. Управляющая организация привлекается для выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Привлечение управляющей организации не уменьшает правомочия собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме .
--------------------------------
Предложенная Е.Б. Козловой формула "о передаче" напоминает норму ст. 20 утратившего силу с 1 марта 2005 г. Закона о ТСЖ, в которой устанавливалась "передача домовладельцами функций по управлению уполномоченной службе заказчика". Законодатель в ст. 162 ЖК РФ от такого подхода отказался.

Присутствие в договоре управления элементов договора возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения признается В.А. Беловым и С.А. Бушаенковой . Они считают, что регулирование договора управления в законодательстве влечет невозможность его отнесения к смешанным договорам. По их мнению, это противоречие с одновременным наличием в договоре управления элементов договора возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения разрешается следующим образом: раз управляющая организация не осуществляет самостоятельно все перечисленные виды деятельности, то главными задачами управляющего "являются разработка оптимального режима эксплуатации переданного ему в управление конкретного МКД, а также организация и обеспечение такой эксплуатации". Это им напоминает характеристику деятельности наймодателя жилых помещений как деятельности, направленной на обеспечение предоставления коммунальных услуг (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ). Представляется, что такая позиция необоснованна.
--------------------------------
Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 15, сноски 22, 23 и 24.

Действительно, для того чтобы управлять многоквартирным домом управляющей организации необходимо осуществлять оценку состояния элементов дома и планирование. Но разве только ради этого заключается договор управления? Нет. Из ст. 162 ЖК РФ прямо и недвусмысленно следует, что управляющая организация имеет обязательства по выполнению услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг. Именно за этот комплекс обязательств собственники помещений вносят ей плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 и 4 ст. 154, ч. 7 ст. 155 ЖК РФ). Полезный результат, который в соответствии со ст. 162 ЖК РФ приобретается по договору управления собственниками помещений, это не "услуги управления" , а полный комплекс услуг, работ и коммунальных услуг, указанных в п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
--------------------------------
Выше уже говорилось, что эти услуги отдельно в перечне не выделяются и отдельно не оплачиваются. Это прямо указано в примечании к приложению N 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

В отдельных небольших поселениях встречаются так называемые многоотраслевые предприятия, которые самостоятельно выполняют все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и производят все коммунальные ресурсы (за исключением электрической энергии и газа). Но в большинстве случаев управляющие организации действительно привлекают для этого подрядные, специализированные и ресурсоснабжающие организации. Анализ вытекающих из договора управления обязательственных правоотношений позволяет сделать вывод о том, что управляющая организация остается обязанной перед привлекшими ее собственниками помещений за выполнение всех своих обязательств (см. выше про существенные условия договора управления), независимо от того, что она привлекает других лиц для выполнения конкретных работ и услуг, подачи в многоквартирный дом коммунальных ресурсов.
Поскольку договор управления порождает двусторонние обязательства, то не составляет особого труда разобрать, кто в каждом отдельном правоотношении, основанном на договоре управления, является кредитором и должником (мы уже указывали, что каждая из сторон в одно и то же время выступает в качестве кредитора и должника). Например, собственник (в частности, наймодатель жилого помещения муниципального жилищного фонда) приобретает по договору управления коммунальные услуги, предоставляемые управляющей организацией (а не ресурсоснабжающей организацией). Управляющая организация отвечает перед собственником (наймодателем) помещения за предоставление коммунальных услуг, а собственник (наймодатель) помещения отвечает со своей стороны за их оплату . Наймодатель обеспечивает предоставление коммунальных услуг нанимателю путем их приобретения по договору управления. Но управляющая организация является исполнителем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, исполнителем коммунальных услуг (в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ не только собственникам помещений в таком доме, но и всем пользующимся помещениями в этом доме лицам, включая нанимателей), а не лицом, обеспечивающим предоставление коммунальных услуг. То есть управляющая организация управляет многоквартирным домом, а не "обеспечивает управление".
--------------------------------
Необходимо обратить внимание на то, что согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, внося плату за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги этой управляющей организации, выполняют свое денежное обязательство перед наймодателем (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ). Поэтому при недоплате такой платы нанимателем оставшуюся часть платы обязан внести наймодатель. Такая схема обязательств установлена законодателем для того, чтобы исключить неоправданное перечисление платы нанимателями в бюджет и из бюджета управляющей организации, что вызовет определенную задержку в получении платы.

Видимо, говорить о целесообразности или нецелесообразности использовать "для оформления... отношений ТСЖ и ЖК и собственниками жилых помещений агентский договор по конструкции договора комиссии" , как предлагает М.Н. Илюшина, можно только в правотворческом, но не в правоприменительном аспекте. Действующие нормы права (п. 17 ст. 2 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", п. п. 3, 4, 8 и пп. "а" - "в" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам) этого не допускают. Кроме того, это подтверждено позицией Верховного Суда РФ .
--------------------------------
Илюшина М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 23.
См. также: ответ на вопрос 26 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г.

В связи с изложенным необходимо признать договор управления смешанным договором, содержащим элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения (предоставления коммунальных услуг). Наличие всех этих элементов в договоре управления многоквартирным домом характеризует его правовую цель - достижение целей управления многоквартирным домом, частично указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме . Главным признаком, выделяющим договор управления в системе гражданских договоров, является комплексность его элементов, связанная с достижением указанных выше результатов. Но поскольку договор управления является смешанным, то представляется, что выбирать из всего спектра элементов, имеющих различную правовую природу, какой-то один самый важный и квалифицирующий признак, определяющий направленность результата рассматриваемого договора, нельзя.
--------------------------------
Из указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ результатов управления сознательно не включено решение вопросов пользования указанным имуществом, поскольку этот результат управления исходя из его природы достигается собственниками помещений самостоятельно. А для достижения остальных результатов и привлекается управляющая организация.

8. Иная направленная на достижение целей
управления многоквартирным домом деятельность

В договор управления стороны могут включить не только условия, названные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенных, но и другие условия. Это предусмотрено ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, в которой указано, что "по договору управления многоквартирным домом... управляющая организация по заданию другой стороны... в течение согласованного срока за плату обязуется... осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность".
Например, возможно включение в договор управления условий-элементов о хранении автомобилей на автостоянке, расположенной на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, или в подземной автостоянке, входящей в состав общего имущества в многоквартирном доме, управляемом управляющей организацией. В этом случае к отношениям сторон по договору управления в части условий о хранении автомобилей должны применяться правила о договоре хранения (гл. 47 ГК РФ), элементы которого содержатся в договоре управления (смешанном договоре). Подобный вывод сделан П.А. Панкратовым в комментарии к § 1 гл. 45 ГК РФ: "...зачастую в хозяйственном обороте хранение выступает в качестве элемента другого договора, по условиям которого имеет место передача вещи без передачи титула - подряд, комиссия (консигнация), перевозка... По общему правилу в перечисленных случаях необходимо руководствоваться нормами, относящимися к обязательству, которое является основным в составе комплексного (смешанного) договора, а также положениями гл. 47 ГК. Эти же положения должны применяться к обязательствам хранения, возникающим в силу закона" . То же касается и условия договора управления по обеспечению сохранности приборов учета электрической энергии, размещенных вне жилых и нежилых помещений (например, на лестничной площадке). При этом управляющая организация будет предоставлять услуги по охране и обязана обеспечить невозможность хищения указанных приборов, что соответствует конструкции договора хранения. Стороны могут включить в договор управления также условия-элементы договора аренды, например условия о предоставлении собственниками помещений управляющей организации в аренду подвальных помещений для офисного или технического использования. Здесь также должно иметь место применение к складывающимся по договору управления (смешанному договору) отношениям по аренде помещений общего пользования в многоквартирном доме в соответствующих частях правил гл. 34 ГК РФ о договоре аренды.
--------------------------------
Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005.

9. Соотношение договора управления многоквартирным
домом с договором присоединения и договором
доверительного управления имуществом

Нельзя согласиться с причислением договора управления к договорам присоединения . Квалифицирующим признаком договора присоединения является не просто любое определение одной из сторон условий договора в формулярах или иных стандартных формах, а то, что условия договора "могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом". А.М. Эрделевский справедливо указывает, что "особенностью договора присоединения является невозможность для присоединяющейся стороны участвовать в определении его условий" . Но порядок разработки условий и заключения договора управления, напротив, требует обязательного участия собственников помещений (органа местного самоуправления при заключении договора управления по результатам открытого конкурса в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75). Проект договора управления может разрабатывать и управляющая организация, но договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ) или в конкурсной документации (Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75), следовательно, собственники помещений или органы местного самоуправления участвуют в определении условий договора. Формуляр или иная стандартная форма договора ввиду разнообразия многоквартирных домов, их состояния, различий в имущественном положении и интересов собственников помещений в таких домах применяться как единственно приемлемые не могут. В отношении договора управления оферентом может выступать как управляющая организация (например, огласив свои предложения на общем собрании), так и собственники помещений или товарищество собственников жилья, направив проект договора управляющей организации. Приведенные отличия свидетельствуют о несовместимости договора управления с договором присоединения.
--------------------------------
См.: Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 17.
См.: Эрделевский А.М. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2001.

Договор управления многоквартирным домом не является договором доверительного управления, так как не соответствует его признакам. В соответствии с нормами гл. 53 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Но по договору управления многоквартирный дом не передается управляющей организации (управляющая организация выполняет работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанные в перечне в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), общее имущество в многоквартирном доме никак не обособляется (оно является принадлежностью индивидуально-определенных помещений в многоквартирном доме и не выделяется в натуре), а государственная регистрация договора управления не предусмотрена.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении него любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение управляющего. А по ст. 162 ЖК РФ управляющая организация имеет право требовать плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за предоставленные коммунальные услуги. Все положения гл. 53 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом несовместимы с дефиницией договора управления многоквартирным домом в соответствии с ЖК РФ.

Выводы

Таким образом, договор управления многоквартирным домом - это двухсторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный, казуальный, срочный и смешанный договор, содержащий элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения (предоставления коммунальных услуг). Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, договором присоединения и договором доверительного управления.
В ЖК РФ отсутствуют специальные нормы, посвященные условиям договора управления о предоставлении коммунальных услуг (купли-продажи холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа и услуг водоотведения), отсутствуют и специальные нормы, регулирующие условия о выполнении подрядных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но это не означает, что отсутствует необходимое нормативное регулирование. Правовые нормы, регулирующие отношения из этого смешанного договора, существуют в ЖК РФ только частично. Их недостаточно. Поэтому применимые для регулирования таких отношений нормы права должны определяться на основе предписания п. 3 ст. 421 ГК РФ. Исключение возможности применения указанных норм к регулированию элементов договора управления многоквартирным домом юридически не обоснованно.
При регулировании договора управления законодатель решил дозировать введение нового гражданско-правового нормативного регулирования. При этом баланс нового и имеющегося регулирования решен не в ущерб эффективности. Избыточное, выходящее за объективно необходимые пределы регулирование договорных отношений является нерациональным. Практика перехода от монополизированных к рыночным отношениям в сфере управления многоквартирными домами только начала складываться. Поэтому чрезмерная регламентация может на практике игнорироваться участниками отношений. В связи с этим нормы о договоре управления не перегружены специальными новациями регулирования подрядных отношений по текущему и капитальному ремонту, санитарного содержания помещений общего пользования и земельного участка. Для этого вполне может быть использовано имеющееся регулирование указанных отношений. При этом стороны договора управления обязаны соблюдать как существующие императивные нормы, так и предусмотренную ГК РФ определенную гибкость нормативной конструкции смешанного договора.
Законодатель умышленно не урегулировал исчерпывающим образом все аспекты отношений по управлению многоквартирным домом. В настоящее время мы являемся свидетелями перехода от преимущественно административного определения заказа перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретных многоквартирных домах к самостоятельному выбору такого перечня собственниками помещений, от неограниченной ответственности государственных и муниципальных жилищных организаций к ответственности управляющих организаций за выполнение согласованных условий договора управления многоквартирным домом, от монополии и псевдорыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами к формированию реальной конкуренции. Поэтому представляется оправданным на данном этапе развития отношений установление только рамочного регулирования договора управления многоквартирным домом.
Учитывая новизну форм отношений в сфере управления многоквартирными домами, целью ст. 162 ЖК РФ было установление минимально необходимых законодательных узловых, "реперных" точек формирования договорной практики. Такое регулирование в указанный период должно было быть в достаточной степени гибким. По мере обобщения и анализа практики реализации ст. 162 ЖК РФ необходимо будет оценить необходимость отказа от использования конструкции смешанного договора как набора элементов известных договорных обязательств и установления для договора управления многоквартирным домом самостоятельного исчерпывающего регулирования. В дальнейшем, возможно, регламентация договора управления многоквартирным домом будет более детализирована, а нынешние содержательные подходы - скорректированы.

Библиографический список

1. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 18 - 20.
2. Илюшина М.Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 21, 23.
3. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство. 2006. N 12.
4. Санникова Л.В. Обязательства об оказании услуг в российском гражданском праве. М.: Волтерс Клувер, 2007.
5. Кабалкин А.Ю. Толкование и классификация договоров // Российская юстиция. 1996. N 7.
6. Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник ВАС РФ. 1999. N 1, 3 - 7, 12.
7. Новоселова Л.Ю. Финансирование под уступку денежного требования // Вестник ВАС РФ. 2000. N 11 - 12; 2001. N 1, 3 - 6, 8, 10, 11; 2002. N 1.
8. Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2006.
9. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9.
10. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 15, сноски 22, 23 и 24. С. 17.
11. Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005.
12. Эрделевский А.М. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2001.

"Законы России: опыт, анализ, практика", 2009, N 2
"Законы России: опыт, анализ, практика", 2009, N 3

Задать вопрос юристу
Более подробную информацию о юридических услугах нашей компании Вы можете получить по телефонам:

В г.Тюмени+7(3452) 61-97-90
В г.Москве +7(495) 258-07-91
В г.Ханты-Мансийске: +7(3467) 900-007

Вы можете задать вопрос непосредственно генеральному директору Юридической фирмы «Правовые консультанты» по email: info@arbitr-hmao.ru

Вы также можете воспользоваться этой формой отправки вопросов, чтобы узнать о стоимости и порядке оказания юридических услуг. Предварительное консультирование проводится бесплатно

Представление интересов в суде

Категории споров

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: КВАЛИФИКАЦИЯ, ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ