С.Ю. КАРАСЕВА

1. Суд признал незаконным одностороннее расторжение договора аренды, придя к выводу, что договором не предусмотрено право одностороннего отказа от его исполнения (Постановление ФАС округа от 12.11.2009 по делу N А43-3569/2008).

Предприниматель обратился с иском к ОАО "РЖД" о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды. Иск основан на ст. ст. 11, 12, 166, 168, 450 и 622 ГК РФ и мотивирован тем, что уведомление арендодателя о расторжении договора аренды недействительно по двум причинам: условиями сделки не предусмотрено право одностороннего отказа от ее исполнения; от имени арендодателя уведомление подписано неуполномоченным лицом.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суды посчитали спорный договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, поэтому односторонний отказ от исполнения договора признан соответствующим п. 2 ст. 610 ГК РФ. ФАС округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение для оценки договора аренды на предмет окончания срока его действия с учетом вступившего в законную силу решения арбитражного суда по другому делу, а также действий арендодателя по одностороннему расторжению сделки уведомлением на соответствие требованиям ч. 3 ст. 450 ГК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 310, 450 и 610 ГК РФ и положениями договора аренды, суд решением, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворил, придя к выводу, что договор не предусматривает право одностороннего отказа от его исполнения.
ОАО "РЖД" считает, что суд не установил срок окончания действия договора и неверно дал оценку договора, в связи с чем необоснованно сделал вывод, что срок действия сделки следует исчислять с даты ее государственной регистрации плюс пять лет, а не до 01.07.2005 (как указано в договоре). Кроме того, суд неверно оценил действия арендодателя по одностороннему расторжению сделки уведомлением от 09.11.2007, так как спорный договор возобновлен на неопределенный срок с 01.07.2005 и односторонний отказ от его исполнения соответствует требованиям ст. 610 ГК РФ.
ОАО "РЖД" (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений от 04.07.2001. Договор действует с момента регистрации его в соответствующем органе власти и до 01.07.2005, заключен сроком на пять лет.
Во исполнение вступившего в законную силу постановления арбитражного суда по другому делу договор аренды зарегистрирован 22.07.2005 в УФРС.
ОАО "РЖД" в уведомлении от 09.11.2007 (получено адресатом 12.11.2007) сообщило предпринимателю о расторжении 14.02.2008 договора аренды и предложило освободить арендуемые помещения. Письмом от 13.02.2008 арендодатель повторно уведомил арендатора о необходимости освобождения помещений (получено адресатом 14.02.2008).
По акту приема-передачи от 03.03.2008 предприниматель возвратил ОАО "РЖД" объект аренды.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Факт заключения договора с 22.07.2005 установлен вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Суды установили, что срок действия договора определен сторонами на пять лет и пришли к выводу, что срок действия сделки следует исчислять с 22.07.2005.
Основания изменения и расторжения договора указаны в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с ч. 3 которой договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В силу ст. 610 ГК РФ это право принадлежит контрагентам при заключении ими договора на неопределенный срок. Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора должно быть установлено в договоре.
Суд с учетом ст. 431 ГК РФ оценил пункт договора, определяющий право арендодателя на одностороннее расторжение договора в случае производственной необходимости и при своевременном направлении уведомления контрагенту, установил, что участники договора не предусматривали права одностороннего отказа от исполнения обязательства, основанного на сделке, указав на расторжение договора по требованию стороны, и указал, что договор не предусматривает права одностороннего отказа от его исполнения.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. Поскольку покупатель не представил доказательств уведомления продавца о существенных недостатках полученного товара и установлении срока для их устранения, принял товар и распорядился им по собственному усмотрению, он не вправе ссылаться на эти обстоятельства и обязан оплатить принятый и использованный товар по цене договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А74-3393/2008).

КФХ "Летник" обратилось с иском к ГУП "Торгалыг" о расторжении договора купли-продажи племенных животных и взыскании убытков в размере 1373007,79 руб.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Истец полагает, что ответчик в период нахождения овец на карантине подменил часть племенных животных на неплеменных и больных, что подтверждается актом. Неподписание акта приема-передачи свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи. Управление госветинспекции подтверждает факты, изложенные истцом.
10.06.2008 между ГУП "Торгалыг" (продавец) и КФХ "Летник" (покупатель) подписан договор купли-продажи племенных животных, в соответствии с которым продавец обязуется передать сельскохозяйственное животное, имеющее документально подтвержденное происхождение, используемое для воспроизводства определенной породы и зарегистрированное в установленном порядке, а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить цену, предусмотренную договором. Согласно договору количество товара: 717 голов, живой вес - 237 центнеров. Цена - 21524,35 руб. из расчета 90,82 руб. за 1 кг живого веса.
Платежными поручениями от 23.06.2008 и от 14.07.2008 КФХ "Летник" перечислило ГУП "Торгалыг" 2152435 руб. в качестве предоплаты за товар. По товарной накладной от 17.07.2008 товар передан КФХ "Летник".
22.10.2008 КФХ "Летник" обратилось с претензией к ГУП "Торгалыг" о расторжении договора от 10.06.2008, ссылаясь на то, что ответчиком передан товар, не соответствующий его условиям: не была передана документация, предусмотренная договором, подтверждающая происхождение животных, используемых для воспроизводства определенной породы. Переданные по товарной накладной овцы заражены бруцеллезом, что подтверждается актом от 11.09.2008.
ГУП "Торгалыг" отказалось расторгнуть договор и вернуть сумму предоплаты.
Ответчик указывает, что 17.07.2008 истцу передан товар, предусмотренный условиями договора, и сопроводительные документы - гуртовая ведомость от 11.06.2008 и ветеринарное свидетельство.
Отказывая в иске со ссылкой на ст. ст. 15, 450 - 453, 469, 475, 476, 483 ГК РФ, ст. ст. 2, 5, 18 ФЗ от 03.08.1995 N 123-ФЗ "О племенном животноводстве", ст. 13 Закона РФ "О ветеринарии", суд исходил из того, что продавец, не получив своевременного требования о замене части овец, вправе отказаться от удовлетворения требований покупателя: как от расторжения договора, так и от возврата уплаченной суммы.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом не предпринято мер к извещению ответчика о наличии больных овец, акт от 11.09.2008 составлен в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Судами установлено, что по товарной накладной от 17.07.2008 КФХ "Летник" получено 717 голов мелкого рогатого скота на сумму 21524,35 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 518 ГК РФ покупатель, которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, согласно п. 2 которой в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Суды исходили из положений ст. 483 ГК РФ, в соответствии с которыми покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
Истец не представил доказательств уведомления ответчика о нарушении условий договора, в частности о существенных недостатках полученного товара и установлении срока для их устранения.
Покупатель принял товар и распорядился им по собственному усмотрению. Последствия распоряжения товаром и неизвещения продавца в разумный срок о нарушениях условий договора о количестве, ассортименте и качестве предусмотрены ч. 3 ст. 483 ГК РФ - покупатель в этом случае не вправе ссылаться на указанные обстоятельства и в соответствии со ст. 485 ГК РФ обязан оплатить принятый и использованный товар по цене договора.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для расторжения договора и взыскания убытков.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

3. Исходя из того что целью оспариваемого договора является соединение вкладов сторон для создания объекта общей долевой собственности, строительство которого осуществляется ответчиком без нарушений условий договора простого товарищества, суд отказал в иске о расторжении договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2009 N А10-1677/2008).

Предприниматель Б. обратился с иском к ООО "Китой" о расторжении договора на основании ст. ст. 450 - 451 ГК РФ.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
27.04.2007 между Б. и ООО "Китой" заключен договор простого товарищества, в соответствии с которым стороны обязались соединить свои вклады и действовать совместно для строительства объекта (пристрой к магазину).
Б. внес в качестве вклада право аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта, проектно-сметную документацию на объект, необходимые согласования и технические условия. ООО "Китой" в качестве вклада внесло сумму затрат на оформление разрешения на строительство, обязалось осуществить строительство объекта за свой счет и своими материалами в соответствии с предоставленным проектом и нормативными требованиями.
Согласно договору срок исполнения обязательств со стороны ООО "Китой" 03.12.2007.
Истец считает, что ООО "Китой" допустило нарушение срока окончания строительных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушило условие договора о строительстве объекта в соответствии с представленным проектом.
Истец указывает, что в настоящее время утратил интерес к дальнейшему исполнению договора, поскольку ООО "Китой" свои обязательства надлежащим образом не выполнило и цель совместной деятельности сторон не достигнута.
При рассмотрении дела по иску Б. к ООО "Китой" об устранении нарушений прав заказчика строительства судебными актами установлены обстоятельства того, что договор от 27.04.2007 квалифицирован как договор простого товарищества, имеющий своей целью не возведение объекта недвижимости для истца, а соединение вкладов для строительства объекта с определением долей в праве общей собственности. Также установлено и обстоятельство необоснованности довода о притворности договора простого товарищества, так как при его заключении стороны имели намерение создать правоотношения по договору строительного подряда с целью создания объекта для обеих сторон договора.
Эти судебные акты в силу ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела.
Истец должен был представить доказательства такого нарушения ответчиком договора, которое повлекло бы для него утрату интереса к дальнейшему сотрудничеству и совместной деятельности.
Согласно договору сроки исполнения обязательств в соответствии с п. 1.2.1 - до 27.04.2007, в соответствии с п. 1.2.2 - до 03.12.2007.
Исходя из ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать, что по вине ответчика были нарушены условия договора по сроку окончания строительства и вводу в эксплуатацию объекта.
Кроме того, договор не содержит обязанности ответчика по вводу объекта в эксплуатацию. Исходя из условий договора ввод объекта в эксплуатацию производится сторонами.
В материалы представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство приостанавливалось на длительный срок на основании исполнительного листа, выданного на основании судебного акта районного суда.
Соответственно, в данном случае утверждения истца о нарушении сроков строительства по вине ответчика необоснованны.
Также истец не доказал то обстоятельство, что ответчиком работы по строительству объекта проведены с отступлением от проектно-сметной документации на объект, так как судом установлено, что проектно-сметная документация, имеющаяся у истца, и имеющаяся у ответчика расходятся. Доказательств того факта, что ответчику перед началом строительства была передана проектно-сметная документация, использованная истцом в ходе проведения экспертизы, суду не представлено.
Проведенной экспертизой было установлено, что строительно-монтажные работы выполнялись с соблюдением СНиП 3.03.01-87, наружный осмотр доступных для наблюдения монолитных железобетонных конструкций не выявил дефектов, допущенных при производстве работ. Имеющиеся отступления от проекта и требований СНиП по оценке суда не являются существенным нарушением условий данного договора в смысле ст. 450 ГК РФ.
Суд исходил из того, что целью оспариваемого договора является соединение вкладов сторон договора для создания объекта общей долевой собственности, строительство которого осуществляется ответчиком без нарушений условий договора простого товарищества.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. Суд отказал в расторжении муниципального контракта на выполнение подрядных работ, поскольку экспертизой установлено, что качество выполненных работ соответствует требованиям контракта, а повреждения и дефекты возникли в процессе эксплуатации и устраняются в порядке обязательного текущего ремонта (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 N А19-16538/08).

Муниципальное учреждение "Дирекция капитального строительства и ремонта" обратилось с иском к ООО фирма "Спецстроймонтаж" о расторжении муниципального контракта, взыскании расходов по устранению недостатков, возникших в ходе его исполнения, штрафных санкций за нарушение сроков выполнения работ, расходов на получение платной информации по стандартизации.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Судебные акты приняты со ссылкой на ст. ст. 405, 450, 708, 715, 720, 753 ГК РФ, п. 8 ст. 9 ФЗ от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" и мотивированы отсутствием допущенных существенных нарушений условий договора, в том числе условий о сроках выполнения работ.
11.07.2008 между комитетом жилищно-коммунального хозяйства и ООО "Фирма "Спецстроймонтаж" заключен муниципальный контракт на выполнение подрядных работ по обустройству детских и спортивных площадок. 23.07.2008 дополнительным соглашением в контракт внесены изменения, согласно которым заказчиком по контракту выступает МУ "ДКСР".
В подтверждение факта выполненных работ ООО "Фирма "Спецстроймонтаж" представлены следующие документы, направленные МУ "ДКСР": письмо от 28.08.2008 об извещении заказчика о выполнении работ, акты о приемке выполненных работ формы КС-2 и справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3. Эти обстоятельства, а также факт получения МУ "ДКСР" данных актов истцом не оспариваются.
Поскольку истец мотивировал отказ приемки работ их некачественным выполнением, была назначена экспертиза. Согласно выводам эксперта качество выполненных работ соответствует требованиям контракта, а именно: СНиП П-23-81 "Стальные конструкции", ГОСТ 7473 "Смеси бетонные", СНиП Ш-10-75 "Благоустройство территории", СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", СНиП П-25-80 "Деревянные конструкции"; повреждения и дефекты малых форм возникли в процессе их эксплуатации и устраняются в порядке обязательного текущего ремонта.
Возражения истца в отношении экспертного заключения признаны судом необоснованными, поскольку являются документально не подтвержденными, направлены на переоценку выводов, сделанных экспертом по результатам исследования спорных объектов.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении его другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Суды, с учетом результатов экспертного заключения, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований МУ "ДКСР" о расторжении муниципального контракта на таком основании.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. Суд установил, что истцом не представлены доказательства причинения ему в связи с неисполнением банком условия договора о выдаче очередного транша кредитной линии ущерба, при котором он в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказательства существенного изменения обстоятельств, наступления которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, и наличие условий, позволяющих расторгнуть договор (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.10.2009 N Ф03-3893/2009).

ООО "Интертуризм" обратилось с иском к ОАО "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" о расторжении договора о предоставлении кредитной линии. Иск обоснован существенным нарушением банком условий договора в части предоставления очередного транша истцу, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и наличием в связи с этим оснований для его расторжения.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано.
14.09.2006 между банком (кредитор) и ООО "Интертуризм" (заемщик) заключен договор о предоставлении кредитной линии, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в форме кредитной линии по частям в виде траншей на срок по 13.09.2007, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом на условиях, предусмотренных договором. Согласованный сторонами лимит кредитной линии 30000000 руб.
Договором установлено, что каждый транш предоставляется заемщику в течение трех рабочих дней с момента поступления кредитору требования, оформленного в виде письма, и после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
Во исполнение условий договора банк предоставил заемщику кредит в общей сумме 23280000 руб.
ООО "Интертуризм" 06.08.2008 обратилось к банку с заявлением о предоставлении очередного транша в сумме 1000000 руб.
Приказом Банка России от 06.08.2008 у банка отозвана лицензия на осуществление банковских операций, что лишило его возможности осуществлять банковскую деятельность, в том числе выдавать кредиты.
ООО "Интертуризм" считает неисполнение банком условия договора о выдаче очередного транша в рамках кредитной линии существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.
В силу ст. 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно и в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суды установили, что истцом не представлены доказательства причинения ему в связи с неисполнением банком условия договора о выдаче очередного транша кредитной линии ущерба, при котором он в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, учитывая получение им в рамках договора кредита в сумме 23380000 руб. Не представлены им и доказательства существенного изменения обстоятельств, наступления которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, а также наличие совокупности предусмотренных п. 2 ст. 451 условий, позволяющих расторгнуть договор.
Кроме того, исходя из обстоятельств дела, отсутствия доказательств того, что подача заявления о выдаче транша в день отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций обусловлена действительным намерением истца получить денежные средства, суды указали на злоупотребление истцом правом с целью освобождения его от обязанности по уплате процентов по кредиту.
С учетом установленного суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора.
Судами установлено отсутствие доказательств, позволяющих отнести нарушение условий договора банком к существенным. Кроме того, из условий договора не усматривается безусловное право заемщика на получение очередного транша, поскольку предусмотрена возможность для банка в определенных случаях отказать заемщику в его выдаче.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Суд отказал в иске о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с отсутствием возможности эксплуатировать грузоподъемное оборудование, расположенное в арендуемых помещениях, установив, что по акту приема-передачи арендатору переданы нежилые помещения с инженерными коммуникациями, спорное оборудование в аренду не передавалось (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А45-3566/2009).

ЗАО "Сибтекстильмаш" обратилось с иском к ЗАО "Промтехуслуги" о расторжении договора аренды нежилых помещений. Иск мотивирован ст. ст. 451, 452, 620 ГК РФ.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано.
Истец указывает, что в аренду им принимались производственные помещения со стационарно установленным и неразрывно связанным с конструкцией здания оборудованием (мостовые краны над пролетами цехов с рельсовыми путями для их перемещения), которые в силу ст. 135 и п. 2 ст. 611 ГК РФ следуют судьбе главной вещи - помещению, следовательно, возможность их использования предусмотрена договором аренды помещения.
ЗАО "Промтехуслуги" (арендодатель) и ЗАО "Сибтекстильмаш" (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2007 сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2009.
ЗАО "Сибтекстильмаш" письмом от 30.12.2008 предложило арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды с 30.01.2009 в связи с отсутствием возможности эксплуатировать грузоподъемное оборудование, расположенное в арендуемых помещениях, поскольку краны арендодателю на праве собственности не принадлежат. Ответа на предложение о расторжении договора не последовало.
Суды исходили из того, что по договору аренды переданы только нежилые помещения, находящиеся в них мостовые краны и иное грузоподъемное оборудование не являются неотъемлемой частью переданных в аренду помещений, не принадлежат арендодателю.
Согласно заключенному сторонами договору объектами аренды являются нежилые помещения, предназначенные для использования арендатором в целях размещения собственного производства и офисных помещений.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Судами установлено, что по акту приема-передачи от 12.12.2007 арендатору переданы нежилые помещения со всеми инженерными коммуникациями. Грузоподъемное оборудование (мостовые краны) в аренду не передавалось и объектом аренды исходя из содержания договора не является и ЗАО "Промтехуслуги" не принадлежит. Эти обстоятельства сторонами не оспариваются.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

7. Суд удовлетворил иск территориального управления Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, возникших в результате включения участка в особую экономическую зону туристско-рекреационного типа, указав, что полномочия по распоряжению спорным участком перешли к управлению на основании закона (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А02-1271/2008).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Республике Алтай обратилось с иском к ООО "Катунское" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между ООО "Катунское" и администрацией муниципального образования "Майминский район". Иск основан на ст. 451 ГК РФ, ст. ст. 46, 49, 55 Земельного кодекса РФ и мотивирован существенным изменением обстоятельств, возникших в результате включения земельного участка в особую экономическую зону туристско-рекреационного типа, образованную во исполнение Постановления Правительства РФ от 03.02.2007 N 67 на территориях муниципального образования "Майминский район" и муниципального образования "Чемальский район" Республики Алтай.
ООО "Катунское", основываясь на ст. ст. 168, 305, 422, 425 ГК РФ, обратилось с самостоятельным иском к ТУ ФАУОЭЗ, администрациям муниципальных образований "Майминский район" и "Чемальский район", правительству Республики Алтай, Правительству РФ о признании незаконным в части дополнительного соглашения к Соглашению N 2766-ГГ/Ф7 о создании на территориях этих муниципальных образований особой экономической зоны туристско-рекреационного типа.
Суд объединил дела по искам ООО "Катунское" и ТУ ФАУОЭЗ в одно производство.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, удовлетворен иск ТУ ФАУОЭЗ и отказано в иске ООО "Катунское".
ООО "Катунское" указывает, что, реализуя властно-распорядительные полномочия, органы государственной власти злоупотребляют правом, осуществляя досрочное расторжение договора аренды земельного участка без решения вопроса о компенсации понесенных ООО "Катунское" расходов. Также указывает на то, что судами не дана надлежащая оценка решению суда от 21.07.2008, которым признано незаключенным соглашение от 15.06.2007 о досрочном расторжении договора аренды земли сельскохозяйственного назначения от 30.03.2007. По его мнению, к отношениям сторон по договору аренды должны применяться положения ст. ст. 420, 422 ГК РФ. Кроме того, ООО "Катунское" считает, что, не являясь стороной по спорному договору аренды, ТУ ФАУОЭЗ не вправе обращаться с требованием о расторжении договора, поскольку данное право принадлежит администрации Майминского района.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 30.03.2006, заключенным на основании постановления администрации МО "Майминский район" от 27.03.2006, ООО "Катунское" приняло от администрации МО "Майминский район" в аренду сроком на 49 лет земельный участок для сельскохозяйственного производства.
Подписанное 15.06.2007 между ООО "Катунское" и администрацией МО "Майминский район" соглашение о досрочном расторжении договора от 30.03.2007 признано незаключенным решением арбитражного суда от 21.07.2008.
На основании ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", Положения "О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Республике Алтай", утвержденного Приказом РосОЭЗ от 22.02.2007 N П/0020, между Правительством РФ, Правительством Республики Алтай, администрациями МО "Майминский район" и "Чемальский район" было подписано Соглашение от 02.03.2007 о создании на этих территориях особой экономической зоны туристско-рекреационного типа.
Дополнительным соглашением от 30.04.2008 определены границы особой экономической зоны, в состав которой вошел земельный участок, арендуемый ООО "Катунское" по договору от 30.03.2006.
Функции по оказанию государственных услуг, правоприменительные функции в сфере управления особыми экономическими зонами, контроль за выполнением соглашений об осуществлении туристско-рекреационной деятельности возложены на ТУ ФАУОЭЗ с осуществлением полномочий по управлению и распоряжению по согласованию с Агентством земельными участками в пределах территории особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ.
ТУ ФАУОЭЗ полагает, что включение спорного участка в состав особой экономической зоны является основанием для расторжения договора аренды в порядке ст. 451 ГК РФ.
ООО "Катунское" оспорило действительность дополнительного соглашения от 30.04.2008 в части включения в состав особой экономической зоны этого участка, сославшись на совершение сделки в нарушение требований действующего законодательства и его прав как арендатора участка.
Суды исходили из того, что спорный участок был переведен в иную категорию земель в порядке, установленном ч. 3 ст. 10 ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", и в соответствии со ст. 382 ГК РФ к ТУ ФАУОЭЗ в силу закона перешли полномочия по распоряжению этим участком.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Судами установлено, что существенное изменение обстоятельств выразилось вхождением спорного участка в организованную особую экономическую зону туристско-рекреационного типа, повлекшим изменение его категории, что не позволяло сохранить правоотношения по предоставлению его в пользование на условиях аренды для сельскохозяйственного производства.
На момент заключения договора аренды от 30.03.2006 стороны не могли предвидеть создание на территориях муниципальных образований особой экономической зоны туристско-рекреационного типа. Передача арендованного участка в особую экономическую зону не зависела от воли сторон по договору аренды.
Материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
Отказывая ООО "Катунское" в признании незаконным в части дополнительного соглашения, суд указал, что Соглашение о создании особой экономической зоны не является сделкой, поскольку заключено между органами государственной власти РФ, Республики Алтай и органами местного самоуправления в пределах их компетенции и в соответствии с ФЗ "Об особых экономических зонах".
ООО "Катунское" не возражает против расторжения договора аренды с возмещением понесенных затрат или предоставлением взамен другого участка, указывая на несогласие с выводами суда о наличии у ТУ ФАУОЭЗ права на предъявление настоящего иска, о неприменении ст. 10 ГК РФ. Этот довод отклонен со ссылкой на то, что в данном случае полномочия по распоряжению спорным участком перешли к ТУ ФАУОЭЗ на основании закона. Являясь заинтересованным лицом, оно при наличии предоставленных полномочий обратилось с иском.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, указав, что отсутствие финансирования в размере 1/17 от суммы сделки нельзя считать существенным нарушением договора, а доказательств того, что вследствие этого нарушения истцу был причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он не представил (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2009 по делу N А70-2352/2009).

ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" обратилось с иском к ООО "Техноплюс" о признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован нарушением ответчиком обязательств по оплате инвестиций, обоснован условиями договора и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения, но отказал в иске по иным основаниям.
ООО "Техноплюс" полагает, что апелляционный суд применил закон, не подлежащий применению - ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и сделал ошибочный вывод о том, что договор подлежит государственной регистрации, так как разрешение на строительство выдано ранее вступления в силу данного Закона.
Между ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" (заказчик) и ООО "Техноплюс" (инвестор) подписан договор от 22.07.2005 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство по финансированию строительства дома, а заказчик - по осуществлению строительства и передаче инвестору трехкомнатной квартиры.
Инвестор обязался произвести оплату согласно следующему графику: первоначальный взнос в размере 1000000 руб. до 05.08.2005, второй взнос в размере 61700 руб. в срок до 15.08.2005.
ООО "Техноплюс" перечислило на банковский счет ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" 1000000 руб. платежным поручением от 26.07.2005.
Полагая, что имеется существенное нарушение обязательств по договору от 22.07.2005, выразившееся в нарушении срока уплаты инвестиций, ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" направило ООО "Техноплюс" требование о расторжении договора.
В добровольном порядке сторонами соглашение о расторжении договора не было достигнуто.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, указав, что отсутствие финансирования в размере 61700 руб. при сумме сделки 1061700 руб. нельзя считать существенным нарушением для данного договора. Доказательств того, что вследствие нарушения ответчиком обязанности по оплате в указанном размере истцу был причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, истец не представил.
Оценив дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд установил, что между ЗАО "Строительная компания "Факт" (продавец) и ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.11.2004. На основании соглашения от 01.02.2005 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2004 ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" признано арендатором земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 22.07.2005 государственную регистрацию не проходил.
Разрешение на строительство дома получено ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" в установленном порядке 21.12.2006.
Ссылаясь на п. 3 ст. 433 ГК РФ, ст. 3, п. 3 ст. 4, ст. 27 Закона N 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к выводу, что договор от 22.07.2005 является незаключенным, права и обязанности сторон из этого договора не возникли.
Эти выводы противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Строительство жилого дома, являющегося предметом договора, разрешено ЗАО "Строительная компания "Факт" распоряжением администрации города Тюмени от 24.03.2004, срок действия которого 2 года. Это распоряжение издано в соответствии с Порядком оформления документов для получения разрешения на строительство, реконструкцию зданий и сооружений и благоустройство территорий в городе Тюмени, утвержденным распоряжением администрации города Тюмени от 15.08.2003 N 3582 "Об урегулировании порядка подготовки исходно-разрешительной градостроительной документации" и действовало на момент заключения спорного договора (п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Учитывая, что действие Закона N 214-ФЗ в силу п. 2 ст. 27 распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона (01.04.2005), апелляционный суд применил закон, не подлежащий применению.
Применение закона, не подлежащего применению, является нарушением норм материального права и основанием для отмены судебного акта в силу ч. 1 ст. 288 АПК РФ.
ФАС округа отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

9. Суд удовлетворил иск к правительству Москвы о расторжении инвестиционного контракта в связи с существенным нарушением его условий, установив, что проект в полном объеме не может быть реализован по причине невозможности принятия ответчиком соответствующего распорядительного документа, необходимого для его реализации (Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2009 N КГ-А40/12318-09).

ЗАО "Автосейф-1" обратилось с иском к правительству Москвы о расторжении инвестиционного контракта в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
31.05.2003 между правительством Москвы в лице префекта ЦАО г. Москвы и ЗАО "Автосейф-1" заключен инвестиционный контракт на реализацию проекта гаражного строительства, предметом которого является реализация инвестиционного проекта размещения и строительства многоэтажной автостоянки для посетителей Московского зоопарка и автовладельцев, паркующихся на прилегающей территории.
На момент заключения контракта объект не был свободен от текущих имущественных обязательств и подлежал освобождению от государственного учреждения г. Москвы КВД N 9 - управления здравоохранения ЦАО г. Москвы.
Согласно условиям контракта истец осуществляет строительство нового здания КВД на выделяемом для этих целей ответчиком земельном участке. Расходы по проектированию, сносу старого здания и строительству нового здания КВД в соответствии с контрактом (в редакции дополнительного соглашения) подлежали компенсации за счет передачи истцу доли г. Москвы в автостоянке после завершения ее строительства и ввода в эксплуатацию.
Во исполнение принятых на себя обязательств истец осуществил снос старого здания и строительство на его месте нового здания КВД.
Для реализации коммерческой части проекта автостоянки истцом разрабатывалась проектная и разрешительная документация, подлежащая согласованию в установленном законом порядке.
11.04.2007 Москомархитектурой был выпущен акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта в отношении территории, на которой планировалось размещение автостоянки, одним из условий предоставления земельного участка под строительство автостоянки было выполнение границ корректировки природного комплекса N 359 с режимом регулирования градостроительной деятельности.
Ответчиком был подготовлен проект соответствующего распорядительного документа - постановления правительства Москвы "Об образовании объектов природного комплекса N 359а и 359б ЦАО", который был направлен в соответствующие исполнительные органы, однако в период подготовки проекта постановления о корректировке границ природного комплекса N 359 было принято постановление правительства Москвы от 13.11.2007 N 996-ПП "О генеральной схеме озеленения города Москвы на период до 2020 года", в котором установлено, что корректировка границ природного комплекса возможна только в целях актуализации генплана г. Москвы и градостроительных планов территорий города.
Проект корректировки природоохранной зоны N 359, разработанный до принятия постановления правительства Москвы от 13.11.2007 N 996-ПП, был согласован с заинтересованными исполнительными органами города Москвы: префектурой ЦАО, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды, Роспотребнадзором, после чего был направлен в Москонтроль, при прохождении согласований в котором проект неоднократно отклонялся.
В письме от 04.08.2008 Москонтроль указал на невозможность согласования корректировки границ природного комплекса N 359 и невозможность реализации проекта строительства многоэтажной стоянки. В письме от 14.11.2008 повторно указано на невозможность согласования Москонтролем постановления правительства Москвы о корректировке границ природного комплекса N 359.
Было издано распоряжение правительства Москвы от 04.08.2008, которым Москомархитектуре запрещается осуществлять корректировку АРИ N А-1601/13 от 11.04.2006. В соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ (в редакции от 11.07.2006) "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве" обязательной частью исходно-разрешительной документации является задание на проектирование, в согласовании которого истцу было отказано ввиду отсутствия распорядительного документа правительства Москвы о корректировке границ природного комплекса N 359.
Согласно инвестиционному контракту ответчик принял на себя обязательство оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию правительства Москвы, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для его реализации.
Согласно контракту инвестор вправе требовать его расторжения в случае, если ответчик не обеспечит выполнения обязательств.
Суд признал, что проект в полном объеме не может быть реализован по причине невозможности принятия ответчиком соответствующего распорядительного документа, необходимого для его реализации - постановления правительства Москвы о корректировке границ природного комплекса N 359, при таких обстоятельствах истец не может использовать земельный участок, предоставленный под строительство автостоянки в соответствии с АРИ, из-за невыполнения условий, установленных в контракте (корректировка границ природного комплекса N 359).
Суд установил, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора: он направлял ответчику письменное предложение о расторжении договора от 19.02.2008, полученное ответчиком 20.02.2009, на которое он не ответил.
Суд пришел к выводу, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются основанием для его досрочного расторжения в соответствии с п. 1 ст. 450, ст. 452 ГК РФ.
Суды истолковали условия инвестиционного контракта от 31.05.2003 в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

10. Поскольку арендатор в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал это нарушение существенным и удовлетворил иск арендодателя о расторжении договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 N КГ-А40/12268-09).

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился с иском к ООО "КЭТ-КАР" о расторжении договора аренды земельного участка.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что ответчик нарушает особые условия договора, что является основанием для его расторжения в соответствии со ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ.
Ответчик указывает, что суд не учел, что просрочка строительства на арендуемом участке не повлекла за собой никаких (прямых или косвенных) имущественных потерь для арендодателя, которые могли быть признаны значительным ущербом, что, в свою очередь, могло бы рассматриваться в качестве последствий существенного нарушения обязательств арендатором.
Между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца) и ТОО НТЦ "Конструктор-Сервис" 04.01.1996 был заключен договор аренды с приложениями и дополнительными соглашениями, в соответствии с которым ответчику был передан земельный участок для строительства и эксплуатации минипекарни сроком на 49 лет.
Дополнительным соглашением от 01.06.2000 на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "КЭТ-КАР".
Договором предусмотрена обязанность арендатора разработать технико-экономическое обоснование на строительство минипекарни, согласовав его с компетентными государственными органами, затем в двухнедельный срок представить утвержденное ТЭО истцу.
Стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечить освоение земельного участка в сроки в соответствии с утвержденным проектом. Неиспользование участка в течение двух лет, невыполнение особых условий договора является основанием для его досрочного расторжения.
24.03.2009 Госинспекцией по недвижимости г. Москвы проведена проверка спорного земельного участка, в ходе которой установлено, что территория ответчиком не используется, строительство не ведется, на участке находится автостоянка автомобилей жителей близлежащих домов.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 указано, что, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя осуществляется с учетом ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой указанный вид договора может быть расторгнут только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является основанием для расторжения договора аренды.
Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал это нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Довод ответчика о том, что просрочка строительства не повлекла за собой никаких имущественных потерь для арендодателя, отклонен как необоснованный.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду в связи с нахождением в собственности арендатора здания, расположенного на этом участке, а впоследствии его право собственности на это здание было прекращено, основания пользования участком прекратились и договор аренды был расторгнут (Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2009 N КГ-А41/10721-09-П).

Администрация г. Долгопрудный обратилась с иском к ООО "Изумруд" о расторжении договора аренды земельного участка.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал. ФАС округа судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение, при котором следовало установить исходя из условий договора и фактических обстоятельств основания предоставления АОЗТ "Изумруд" земельного участка и цели его использования, с учетом плана участка, являющегося приложением к договору аренды, установить материально-правовые основания, по которым истец просит расторгнуть договор.
При новом рассмотрении решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
ООО "Изумруд" указало, что начиная с момента заключения договора аренды земельного участка и до настоящего времени добросовестно исполняет все обязательства арендатора, в том числе по внесению арендной платы. Ссылка истца на условия договора в части уведомления арендодателя о передачи строения другому лицу является несостоятельной, так как ООО "Изумруд" в период действия договора аренды не передавало никаких строений третьим лицам. Из предмета договора аренды не усматривается, что земельный участок был предоставлен арендатору в долгосрочную аренду в связи с нахождением на нем принадлежавшего арендатору строения. Истец не представил доказательств, подтверждающих, что основания предоставления участка по долгосрочному договору аренды совпадают с основаниями, по которым истец просит его расторгнуть.
Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудного Московской области во исполнение обязательств по договору о порядке выплаты процентов и досрочного погашения обязательств муниципального облигационного займа г. Долгопрудного Московской области, заключенного 05.10.1995 между администрацией г. Долгопрудного и АОЗТ "Изумруд", заключил с АОЗТ "Изумруд" договор от 10.10.1995, согласно которому передал в собственность последнего нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности.
04.01.1996 между администрацией г. Долгопрудного (арендодатель) и АОЗТ "Изумруд" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями данного договора и учредительными документами, возводить с соблюдением правил застройки строения и сооружения согласно утвержденному в установленном порядке проекту.
В случае передачи (продажи) строения, расположенного на арендуемом участке, или его части другому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия арендатор в срок не позднее 30 календарных дней после совершения сделки обязан уведомить об этом арендодателя и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.
Договором аренды предусмотрено право арендатора на возобновление договора по истечении срока его действия на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.
Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Расторжение и прекращение договора допускаются в случае несоблюдения требований, определенных договором.
Суд установил, что на момент заключения договора аренды от 04.01.1996 на земельном участке находилось нежилое строение.
Учитывая, что нормами земельного и гражданского законодательства обеспечивается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд пришел к выводу, что земельный участок был предоставлен ООО "Изумруд" в аренду в связи с возникновением у него права собственности на строение, расположенное на этом участке.
Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ в случае перехода права собственности на здания, сооружения или другую недвижимость к новому собственнику одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Довод ООО "Изумруд" о том, что земельный участок был предоставлен в аренду не в связи с передачей в собственность здания, а для возведения строений и сооружений в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, признан необоснованным. Из условий договора аренды не следует, что земельный участок предоставлялся "ООО "Изумруд" с целью осуществления на нем строительства.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор о передаче недвижимого имущества от 10.10.1995 признан ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям ФЗ N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", применены последствия недействительности сделки путем обязания АОЗТ "Изумруд" в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать Комитету по управлению имуществом нежилое здание. Данное решение исполнено, что подтверждается актом судебного пристава-исполнителя от 21.08.2006.
На основании этого решения за администрацией г. Долгопрудного зарегистрировано право собственности на нежилое помещение.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ истец приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством: в связи с истечением срока, на который был заключен договор или в случае его досрочного расторжения.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Поскольку спорный участок был предоставлен в аренду ООО "Изумруд" в связи с нахождением в его собственности здания, расположенного на этом участке, и в последующем право собственности на это здание было прекращено, основания пользования участком прекратились.
Договор аренды правомерно расторгнут по инициативе администрации г. Долгопрудного после того, как ООО "Изумруд" отказалось от подписания направленного в его адрес администрацией соглашения о расторжении договора.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

12. Суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды нежилых помещений, установив, что арендатор без надлежащего разрешения уполномоченного лица арендодателя передал арендованные помещения в субаренду (Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/10029-09).

Минюст РФ обратился с иском к ООО "Внештрубопроводстрой", ОАО "Атомэнергосбыт", ЗАО "СВЕКО Союз Инжиниринг" о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества; выселении ответчиков из нежилых помещений и взыскании с ООО "Внештрубопроводстрой" задолженности по договору, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
До рассмотрения дела по существу истец заявил об отказе от иска в части выселения ЗАО "СВЕКО Союз Инжиниринг" из занимаемых помещений.
Определением суда иск о взыскании с ООО "Внештрубопроводстрой" суммы неоплаченных коммунальных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами выделен в отдельное производство.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение отменил, принял отказ истца от иска в части выселения ЗАО "СВЕКО Союз Инжиниринг" из занимаемых помещений, производство по делу в этой части прекратил. Договор аренды расторгнут, ООО "Внештрубопроводстрой" и ООО "Атомэнергосбыт" выселены из помещений.
ООО "Внештрубопроводстрой" указывает на то, что истец обязан был соблюсти претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный ст. ст. 452, 619 ГК РФ, что служит основанием для оставления иска в этой части без рассмотрения. Суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал письмо истца от 26.11.2008 доказательством, подтверждающим направление арендатору письменного предложения о расторжении договора. Ответчик указывает на то, что данное письмо не содержит предложения о расторжении договора, более того, оно подписано неуполномоченным лицом. Он считает, что суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 161 АПК РФ не проверил обоснованность заявления ответчика о фальсификации письма Минюста РФ от 26.11.2008.
По мнению ответчика, письмо от 24.04.2008 подтверждает согласие Минюста РФ - собственника имущества на сдачу помещений в субаренду. Это письмо подписано уполномоченным лицом.
Кроме того, суд принял решение о выселении ОАО "Атомэнергосбыт" из нежилых помещений, однако оно освободило занимаемые им помещения до предъявления иска в суд, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 18.12.2008. Таким образом, имевшие место нарушения условий договора были устранены еще до его обращения в суд, в связи с чем правовые основания для расторжения договора аренды и выселении ответчиков отсутствуют.
09.11.2001 между Минюстом РФ (арендодатель), Минимущества РФ и ООО "Внештрубопроводстрой" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого Минимущества уполномочило арендодателя сдать в аренду арендатору нежилые помещения на срок до 01.09.2021 для размещения сотрудников и оборудования арендатора на условиях, предусмотренных данным договором.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.04.2002 в ЕГРП внесена запись. По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору часть помещений, расположенных на 2 и 3 этажах здания.
Суд апелляционной инстанции установил, что нежилые помещения, переданные ответчику в аренду, находятся в пользовании сторонних организаций (ОАО "Атомэнергосбыт" и ЗАО "СВЕКО Союз Инжиниринг"). Это подтверждается актами проверки от 20.11.2008 и актом проверки фактического использования недвижимого имущества от 23.12.2008.
Из ч. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
Кроме того, договором аренды предусмотрено право арендатора сдавать в субаренду помещения только с письменного разрешения арендодателя.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик без надлежащего разрешения уполномоченного лица арендодателя передал в субаренду арендованные им помещения ООО "Атомэнергосбыт" и ЗАО "СВЕКО Союз Инжиниринг".
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Договором предусмотрено право на его расторжение в случае нецелевого использования объекта аренды.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, установленных договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Установив, что истец выполнил требования по соблюдению досудебного порядка для предъявления иска о расторжении договора аренды, что подтверждается письмом Минюста РФ от 26.11.2008, полученным ООО "Внештрубопроводстрой", суд пришел к выводу об обоснованности требования о расторжении договора,.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку нежилые помещения не были возвращены арендатором, суд удовлетворил иск о выселении ответчиков, обязав их передать помещения истцу.
Апелляционный суд, оценив письмо Минюста РФ от 26.11.2008, пришел к выводу, что волеизъявление истца на прекращение договорных отношений следует признать установленным. Дана оценка и письму истца от 24.04.2008, подписанному Б., суд установил, что Б. действовал без доверенности, предоставляющей ему право давать согласие на передачу ответчиком арендуемых помещений в субаренду, в связи с чем нет оснований считать, что ответчиком получено согласие арендодателя на передачу спорных помещений в субаренду.
Довод ответчика о том, что ОАО "Атомэнергосбыт" не занимает спорные помещения и передало их по акту от 18.12.2008 ООО "Внештрубопроводстрой", отклонен, поскольку факт нахождения его в арендуемом помещении подтвержден актом проверки фактического использования недвижимого имущества от 23.12.2008.
ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Суд удовлетворил иск о расторжении договора подряда, поскольку в ходе выполнения работ заказчик не освободил площади, предназначенные для асфальтного покрытия, без согласования с подрядчиком разместил на нижнем слое асфальтного покрытия строительные конструкции, готовую продукцию и производил движение техники по нижнему слою асфальтового покрытия, что привело к преждевременному разрушению уложенных нижних слоев асфальта и потребовало от подрядчика значительных затрат (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.11.2009 по делу N А65-11060/2009).

ООО "Татнефтедор" обратилось с иском к ООО "Теплоизоляция" о расторжении договора подряда и взыскании 17001057,82 руб. основного долга.
Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 20722749,25 руб. пени.
Решением суда первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
25.04.2008 сторонами заключен договор подряда, в соответствии с которым истец обязался выполнить работы по устройству асфальтовых покрытий, а ответчик обязался принять и оплатить эти работы после оформления соответствующих документов о принятии работы. Срок окончания работ определен протоколом согласования разногласий от 21.07.2008 - 30.09.2008.
В ходе выполнения работ ответчик не освободил площади, предназначенные для асфальтного покрытия, от строительного мусора и металлоконструкций, недемонтированных железобетонных плит. Кроме того, без согласования с истцом ответчик разместил на нижнем слое асфальтного покрытия строительные конструкции, готовую продукцию и производил движение техники по нижнему слою асфальтового покрытия, что в совокупности привело к преждевременному разрушению уложенных нижних слоев асфальта и потребовало от истца значительных затрат.
Эти обстоятельства усматриваются из претензий истца от 31.07.2008, 01.09.2008, 09.09.2008, 02.10.2008, актов осмотра производства работ 01.09.2008, 24.04.2009 и представленных фотоснимков. Претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Между тем ответчик не оплатил истцу стоимость принятых работ на 17001057,82 руб., факт выполнения которых подтвержден подписанными сторонами актом приемки выполненных работ за декабрь 2008 года и справкой о стоимости выполненных работ и затрат. Претензия об уплате указанной суммы также оставлена ответчиком без удовлетворения. При этом он просил истца об отсрочке оплаты работ и представил дополнительное соглашение от 25.12.2008 к договору.
В акте сверки взаимных расчетов на 31.12.2008 определена задолженность перед истцом в сумме 17001057,82 руб. Доказательства оплаты выполненных истцом работ и их некачественности ответчик не представил.
В связи с неоплатой работ ответчиком, неустранением обстоятельств, препятствующих выполнению истцом работы, действиями ответчика по эксплуатации незавершенного объекта у истца возникли непредвиденные расходы.
Договором от 25.04.2008 предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора, когда одна из его сторон допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
10.04.2009 истец направил ответчику предложение о расторжении договора с требованием сообщить о рассмотрении в течение 10 дней с даты получения предложения. Предложение получено ответчиком 13.04.2009, однако оставлено им без рассмотрения.
Суд, применив положения ст. ст. 309, 450, 452, 702, 711 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований. Исходя из положений ст. ст. 330, 405 (п. 3), 406 ГК РФ отказал ответчику в удовлетворении встречного иска.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

14. Суд удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи автомобиля в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также о взыскании стоимости автомобиля, поскольку из справки экспертно-криминалистического центра следует, что первоначальное (заводское) содержание идентификационного номера автомобиля подвергалось изменению, в связи с чем была аннулирована его регистрация (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2009 по делу N А13-1475/2009).

ООО "Пилон" обратилось с иском к ООО "Реал-Моторс" о расторжении договора купли-продажи автомобиля в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также о взыскании стоимости автомобиля.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен.
17.09.2008 между ООО "Реал-Моторс" (продавец), действующим на основании договора комиссии от 17.09.2008, и ООО "Пилон" (покупатель) был заключен договор купли-продажи автомобиля TOYOTA LAND CRUISER 100, 2004 года выпуска, идентификационный номер JTEHTO5J102060588.
Платежным поручением от 17.09.2008 покупатель произвел оплату полученного автомобиля в сумме 1600000 руб. и по акту приема-передачи от 17.09.2008 принял автомобиль. 19.09.2008 ему было выдано свидетельство о регистрации транспортного средства.
Сотрудниками ГИБДД 27.12.2008 автомобиль направлен на исследование в экспертно-криминалистический центр. Из справки об исследовании от 28.12.2008 следует, что первоначальное (заводское) содержание идентификационного номера автомобиля подвергалось изменению путем демонтажа фрагмента лонжерона рамы со знаками заводского (первичного) идентификационного номера и последующей установки на его место при помощи сварки фрагмента лонжерона рамы со знаками идентификационного номера "JTEHT05J102060588"; демонтажа заводской таблички со знаками заводского (первичного) идентификационного номера и последующей установки заводской таблички с идентификационным номером "JTEHT05J102060588".
Регистрационные действия на спорный автомобиль 29.01.2009 были аннулированы.
Письмом от 05.02.2009 покупатель обратился к продавцу с требованием о расторжении договора, возврате стоимости автомобиля либо замене его на аналогичный автомобиль. Продавец совершить указанные действия отказался.
Суды признали иск обоснованным по праву и по размеру, в связи с чем он удовлетворен со ссылкой на ст. ст. 450 и 451 ГК РФ.
Судами было установлено, что указанный на демонтированном фрагменте лонжерона рамы и на заводской табличке идентификационный номер соответствует номеру в паспорте транспортного средства и в договоре купли-продажи.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

15. Установив, что результат работ не пригоден для использования, суд удовлетворил иск о расторжении договора субподряда и взыскании стоимости некачественно выполненных работ (Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2009 N Ф09-10008/09-С2).

ЗАО "Строительные технологии" обратилось к ООО "Роскошные дома" с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий и взыскании стоимости некачественно выполненных и оплаченных работ в сумме 2641528 руб.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
По мнению ответчика, истцом для производства работ было передано некачественное бетонное основание, что не могло не повлиять на качество выполненных ответчиком работ, а выявленные дефекты по укладке асфальта он готов устранить.
Между госучреждением "Управление автомобильных дорог" (заказчик) и ЗАО "Строительные технологии" (подрядчик) заключен государственный контракт от 29.02.2008, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить работы "под ключ" (проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы) по ремонту автомобильной дороги "Обход г. Екатеринбурга" на территории муниципального образования "г. Екатеринбург".
Во исполнение договора между ЗАО "Строительные технологии" (подрядчик) и ООО "Роскошные дома" (субподрядчик) заключен договор от 10.09.2008, в соответствии с которым субподрядчик обязуется в установленный договором срок провести работы по устройству асфальтобетонного основания участка дороги. Стороны установили, что субподрядчик обязуется произвести работы в течение трех рабочих дней, начало работ - 19.09.2008. Согласно договору субподрядчик гарантирует высокий уровень качества выполненных работ.
ЗАО "Строительные технологии" платежными поручениями от 20.10.2008 и от 23.10.2008 перечислило на расчетный счет субподрядчика 2641528 руб. в качестве оплаты за выполненные работы.
Обнаружив в процессе эксплуатации дорожного участка дефекты асфальтового покрытия, истец направил ответчику претензию от 23.01.2009 с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной по нему денежной суммы. Ответчик не исполнил требования, изложенные в претензии.
В силу ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Следовательно, работы, выполненные с отступлением от требований строительных норм и правил, могут считаться выполненными и учитываться при определении размера предварительного платежа.
В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суды установили, что участок автомобильной дороги "Обход г. Екатеринбурга" путепровод км 6+650 (левая сторона) использованию не подлежит. Из заключения ФГУП "РОСДОРНИИ" следует, что при имеющихся дефектах (отсутствие поверхностной обработки, выбоины в покрытии с разрушением защитного слоя бетона и обнажением армирующей сетки, вспучивание покрытия, повреждение, разрушение кромок покрытия, у окаймления деформационных швов, колейность покрытия) данный участок дороги не может эксплуатироваться. Толщина асфальтобетонного покрытия не соответствует требованиям нормативных документов и технического задания по договору от 10.09.2008. Имеющиеся недостатки работы являются существенными и носят неустранимый характер.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о некачественном выполнении, о существенном нарушении условий договора, поскольку результат работ не пригоден для использования.
Довод ответчика о ненадлежащем исполнении обязательства истцом отклонен. В материалах дела имеются доказательства (акты о приемке скрытых работ от 26.10.2008, протокол испытаний от 24.10.2008), из которых следует, что работы по устройству защитного слоя из монолитного бетона выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией и требованиями действующих нормативных документов, на основании чего разрешено производство последующих работ по устройству асфальтобетонного покрытия проезжей части.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

16. Суд отказал в иске о расторжении госконтрактов и взыскании неустойки, придя к выводу, что несвоевременная поставка части товара не является достаточным основанием для расторжения договора, а в связи с тем, что действие контрактов не прекратилось, конечный срок поставки товара не нарушен, отсутствуют основания для взыскания неустойки (Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2009 N Ф09-9307/09-С3).

Отделение ФСС РФ обратилось к ООО "Медконтракт" с иском о расторжении государственных контрактов на поставку инвалидам технических средств реабилитации и взыскании неустойки.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
По мнению ФСС РФ, поставщиком нарушены конечные сроки поставки отдельных партий товара, которые неверно определены судами по дате окончания срока исполнения всех обязательств по контрактам. В связи с нарушением сроков поставки отдельных партий товара имеются основания для взыскания с поставщика неустойки. Отсутствие в материалах дела доказательств причинения истцу значительного ущерба связано с тем, что он причинен не отделению ФСС РФ, а получателям товара в результате ненадлежащего исполнения ООО "Медконтракт" своих обязательств.
Между отделением ФСС РФ (заказчик) и ООО "Медконтракт" (поставщик) заключены государственные контракты, согласно условиям которых поставщик обязуется поставить получателям товар в соответствии с техническим заданием, а заказчик обязуется оплатить поставленный товар в порядке и на условиях, предусмотренных контрактами.
Наименование, количество, стоимость, сроки поставки согласованы сторонами в приложениях N 1 к контрактам (технических заданиях) с указанием, что поставка технических средств реабилитации осуществляется в течение 10 дней с момента получения списков получателей, предоставленных заказчиком, но не позднее 20.12.2009.
Списки получателей средств реабилитации получены поставщиком 05.02.2009 и 13.02.2009 по двум контрактам от 31.12.2008.
В соответствии с актами приема-передачи технических средств, а также представленной заказчиком сводной таблицей поставка товара произведена в срок, превышающий 10 дней с момента получения списков получателей.
Письмом от 19.03.2009 заказчик сообщил поставщику о необходимости поставки товаров в срок до 01.04.2009, а в случае невозможности осуществления поставки в указанный срок предложил расторгнуть контракты, а также уплатить неустойку в сумме 314101,12 руб.
Поставщик отказался расторгнуть контракты и оплатить неустойку.
Суды исходили из отсутствия оснований для расторжения контрактов и взыскания неустойки, поскольку ответчиком не нарушен конечный срок поставки.
На основании п. 8 ст. 9 ФЗ от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" расторжение государственного или муниципального контракта допускается исключительно по соглашению сторон или решению суда по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ст. 531 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с условиями государственного или муниципального контракта поставка товаров осуществляется непосредственно государственному или муниципальному заказчику или по его указанию (отгрузочной разнарядке) другому лицу (получателю), отношения сторон по исполнению государственного или муниципального контракта регулируются правилами, предусмотренными ст. ст. 506 - 522 ГК РФ.
В соответствии со ст. 506 ГК РФ по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
В порядке ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между сторонами заключены гражданско-правовые договоры поставки в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условия о наименовании, ассортименте, количестве, цене товара и сроках поставки согласованы в представленных технических заданиях, которые содержат наименование и оттиски печатей сторон, имеют ссылку на заключенные контракты.
После подачи искового заявления истец продолжает исполнять условия контрактов и направляет в адрес ответчика списки получателей средств реабилитации, производит оплату поставленного товара по данным спискам. Ответчиком производится адресная поставка технических средств реабилитации инвалидов. Эти обстоятельства свидетельствуют о принятии сторонами мер по исполнению контрактов.
Поскольку в приложениях N 1 (технических заданиях) согласован конечный срок поставки товара - не позднее 20.12.2009, а доказательств причинения истцу ущерба в результате поставки товара в срок, превышающий десять дней, не представлено, допущенные ответчиком нарушения условий контракта (поставка в срок, превышающий 10 дней с момента получения списка получателей) признаны судами несущественными.
Таким образом, суды пришли к выводу, что несвоевременная поставка части товара не является достаточным основанием для расторжения договора. В связи с тем что действие контрактов не прекратилось, конечный срок поставки товара ответчиком не нарушен, отсутствуют основания для взыскания неустойки.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

17. Придя к выводу, что в установленный договором купли-продажи срок стоимость имущества покупателем не оплачена, и приняв во внимание, что денежные средства от продажи объекта недвижимости запланированы в доходной части бюджета муниципального района и должны были в него поступить, суд признал просрочку оплаты существенным нарушением договора и удовлетворил иск о его расторжении (Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2009 N Ф09-9316/09-С6).

Комитет по управлению имуществом администрации Чайковского муниципального района обратился с иском к предпринимателю М. о расторжении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.
Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Муниципальному образованию "Чайковский муниципальный район" принадлежат на праве собственности нежилые помещения в подвале дома. По решению Земского собрания Чайковского района от 14.11.2007 указанное имущество включено в Прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности в 2008 г.
По результатам открытых торгов между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 15.09.2008, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю нежилые помещения в подвале дома.
Согласно договору, п. 1 протокола о результатах торгов от 10.09.2008 покупатель обязан был оплатить проданное ему недвижимое имущество не позднее 10 дней со дня подписания договора. Продавец передает покупателю имущество в течение 5 дней с момента полной оплаты его стоимости.
В претензии от 01.10.2008 комитет предложил предпринимателю в срок до 10.10.2008 уплатить 1900000 руб. основного долга и 4180 руб. пени, начисленных на основании договора, при этом истец указал, что в случае непогашения задолженности в установленный срок данное письмо является предложением о расторжении договора купли-продажи от 15.09.2008.
Предприниматель направил комитету письмо от 23.10.2008 с просьбой предоставить отсрочку оплаты объекта до 30.12.2008.
В письме от 10.11.2008 комитет сообщил предпринимателю, что ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрено предоставление покупателю рассрочки по оплате имущества, приобретенного на аукционе, и просил в срок до 14.11.2008 сообщить решение о расторжении договора.
Предприниматель согласие на расторжение договора не дал. Комитет ссылается на то, что в связи с неуплатой ответчиком выкупной стоимости имущества бюджет района недополучил в 2008 г. соответствующие запланированные денежные средства.
Суды признали неоплату предпринимателем приобретенного им на торгах имущества в течение длительного времени существенным нарушением условий договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив условия спорного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суды пришли к выводу, что в установленный договором купли-продажи срок стоимость имущества ответчиком не оплачена.
Принимая во внимание, что денежные средства от продажи объекта недвижимости запланированы в доходной части бюджета муниципального района на 2008 год и должны поступить в бюджет в 2008 году, суды признали просрочку оплаты существенным нарушением спорного договора.
Довод предпринимателя о том, что судами не были исследованы вопросы о том, кто и каким образом использует реализованные по спорному договору помещения и чьи права могут быть затронуты судебным актом, отклонены как необоснованные.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

18. Суд отказал в иске о расторжении кредитного договора, поскольку процентная ставка изменена банком правомерно в связи с рыночным изменением доходности по активным операциям и (или) стоимости пассивов кредитора, заемщик был своевременно уведомлен о ее повышении и с момента уведомления о повышении ставки погашал проценты с учетом изменения (Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2009 N Ф09-9064/09-С5).

ООО "Траян" обратилось с иском к ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" о расторжении кредитного договора.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Между банком (кредитор) и ООО "Траян" (заемщик) заключен кредитный договор от 18.07.2008, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит на пополнение оборотных средств (производственные расходы) в размере 1500000 руб. на срок с 18.07.2008 по 16.07.2010, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить на них проценты в размере 19% годовых.
Договором предусмотрено право банка изменять процентную ставку по выданному кредиту как в одностороннем порядке, так и по ходатайству заемщика в случаях изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ, изменения условий налогового законодательства, влияющих на деятельность кредитора, рыночного изменения доходности по активным операциям и (или) стоимости пассивов кредитора.
Кредитор меняет процентную ставку с письменным извещением об этом заемщика в течение семи банковских дней с даты принятия решения.
При изменении процентной ставки по инициативе кредитора начисление процентов по измененной ставке начинается с даты, указанной в извещении, но не ранее чем через 10 банковских дней со дня принятия решения.
При несогласии с изменением процентной ставки заемщик обязан досрочно погасить кредит и заплатить проценты по первоначальной процентной ставке за фактический срок пользования денежными средствами не позднее указанной в извещении даты изменения процентной ставки.
Заемщиком 12.02.2009 от кредитора получено уведомление, в котором сообщалось, что в связи с рыночным изменением доходности по активным операциям и (или) стоимости пассивов кредитора с 16.10.2008 процентная ставка за пользование кредитом составляет 22,5% годовых.
В связи с несогласием на изменение процентной ставки истец 12.02.2009 обратился к банку с предложением о расторжении кредитного договора. Банк оставил предложение без удовлетворения.
В обоснование иска ООО "Траян" сослалось на то, что условиями кредитного договора от 18.07.2008 установлена процентная ставка за пользование заемными средствами в размере 19% годовых. В ходе исполнения договора процентная ставка увеличена банком на 3,5% и ныне составляет 22,5% годовых. Расходы на уплату процентов за пользование кредитом увеличились на большую сумму, чем заемщик рассчитывал при заключении договора. По мнению истца, это обстоятельство является основанием для расторжения договора согласно ст. 451 ГК РФ.
Суды исходили из того, что истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал наличие в совокупности условий, подтверждающих существенное изменение обстоятельств и необходимых для расторжения договора.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно всех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Оценив доказательства, в том числе копию извещения от 01.10.2008 об изменении ставки по кредитному договору, на котором стоит отметка о получении директором ООО "Траян" 09.10.2008, суды сделали вывод, что банком процентная ставка изменена правомерно в связи с рыночным изменением доходности по активным операциям и (или) стоимости пассивов кредитора, заемщик был своевременно уведомлен о ее повышении. Кроме того, с момента уведомления о повышении процентной ставки в октябре 2008 года заемщик погашал проценты с учетом изменения.
Таким образом, наличие в совокупности всех условий для расторжения кредитного договора, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, истцом не доказано.
Суды отклонили ссылку истца на пункт договора, предусматривающий возможность самого заемщика при несогласии с изменением процентной ставки погасить кредит и проценты, начисленные по прежней ставке, досрочно, но не устанавливающий основания для расторжения договора со стороны заемщика.
Копия извещения от 01.10.2008 была принята судами в качестве надлежащего доказательства своевременного уведомления истца о повышении процентной ставки. Заявление в порядке, предусмотренном ст. 161 АПК РФ, о фальсификации представленного доказательства истцом не представлено.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

19. Суд установил, что истец не представил доказательств наличия одновременно всех условий, необходимых для расторжения договора, и сделал вывод об отсутствии оснований для его расторжения, так как изменение денежно-кредитной и валютной политики, вызванное мировым финансовым кризисом, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств (Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2009 N Ф09-8878/09-С3).

ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" обратилось с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Истец считает необоснованным вывод судов о том, что финансовый кризис и неблагоприятная экономическая ситуация не могут быть отнесены к существенным изменениям обстоятельств, наступления которых истец не мог предвидеть в момент заключения договора. Истец указывает на то, что если бы он мог разумно предвидеть эти существенные изменения обстоятельств, то договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (на меньший срок или с правом арендатора на одностороннее расторжение договора).
03.11.2006 между банком (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для осуществления банковской деятельности нежилые помещения на первом этаже жилого дома. Срок действия договора составляет 8 лет. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке. Арендованные помещения переданы предпринимателем банку по акту приема-передачи от 06.11.2006.
Банк в письме от 09.02.2009 предложил предпринимателю расторгнуть договор аренды с 01.03.2009 в связи с нецелесообразностью и экономически невыгодным использованием арендуемого помещения для ведения банковской деятельности.
В письме от 11.02.2009 предприниматель сообщил банку об отказе в досрочном расторжении договора аренды.
Банк полагает, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды.
Суды исходили из того, что банк не доказал наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора аренды; финансовый кризис и неблагоприятная экономическая ситуация не являются существенными изменениями обстоятельств, наступление которых истец не мог предвидеть в момент заключения договора.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судами установлено, что истец не представил доказательств наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, и сделали вывод об отсутствии оснований для расторжения договора, так как изменение денежно-кредитной и валютной политики, вызванное мировым финансовым кризисом, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

20. Суд пришел к выводу, что невнесение покупателем платы за приобретенное недвижимое имущество в течение двух лет со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения по требованию продавца (Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2009 N Ф10-5324/09).

ООО "Трест Оргтехстрой" обратилось с иском к ООО "Стройсервис" о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества, об обязании ответчика возвратить объекты, полученные им по оспариваемому договору, и о признании права собственности на эти объекты за истцом.
Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение отменил в части отказа в иске о расторжении договора и возвращении истцу объектов, полученных ответчиком по договору, иск в этой части удовлетворил, в остальной части решение оставил без изменения.
10.05.2007 между ООО "Трест Оргтехстрой" (продавец) и ООО "Стройсервис" (покупатель) был заключен договор купли-продажи АЗС и земельного участка, предоставленного под здания и сооружения АЗС. Согласно договору цена за объекты составляет 6711056,32 руб.; расчет между сторонами производится после подписания договора. Оплата осуществляется в безналичном порядке на счет, указанный в договоре.
10.05.2007 объекты были переданы ООО "Стройсервис" по актам приема-передачи.
11.09.2007 за ООО "Стройсервис" зарегистрирован переход права собственности на эти объекты, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Письмом от 20.10.2008 ООО "Трест Оргтехстрой" направило в адрес ООО "Стройсервис" требование с предложением о расторжении договора купли-продажи от 10.05.2007 в связи с полной неоплатой ООО "Стройсервис" приобретенных по договору объектов.
Письмом от 29.11.2008 ООО "Стройсервис" ответило отказом в расторжении договора и пообещало погасить задолженность до 15.12.2008, а кроме того, после полной оплаты рассмотреть возможность уплаты компенсации за задержку.
ООО "Трест Оргтехстрой" ссылается на то, что ООО "Стройсервис" не оплатило приобретенные объекты, в результате чего ООО "Трест Оргтехстрой" в полном объеме лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора.
Суд первой инстанции установил факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенных объектов, но пришел к выводу об отсутствии в гражданском законодательстве норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Апелляционный суд со ссылкой на п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 488 ГК РФ пришел к выводу о возможности расторжения договора купли-продажи при невыполнении покупателем условия об оплате стоимости приобретенного имущества.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенных объектов недвижимости установлен судами и подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заключая договор, ООО "Трест Оргтехстрой" рассчитывало получить 6711056,32 руб., однако ООО "Стройсервис" не произвело оплаты.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что невнесение покупателем платы за приобретенное имущество в сумме 6711056,32 руб. в течение 2-х лет со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что является основанием для его расторжения по требованию продавца.
В абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в тех случаях, когда законом предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с расторжением договоров (четвертый квартал 2009 года) // СПС КонсультантПлюс. 2010.