НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ СУДЕБНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛАМ,

ВЫТЕКАЮЩИМ ИЗ ПРАВООТНОШЕНИЙ СТОРОН ДОГОВОРОВ

В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

А.Р. АКРАМОВА

Акрамова А.Р., старший юрисконсульт юридического управления ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр".

Автор отмечает некоторые проблемы, с которыми сталкиваются в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости, участники (стороны) соответствующих договоров. Правоприменительная практика, накопленная в рассматриваемом вопросе, достаточно обширна и позволяет четко в каждом конкретном случае определять характер и правовую природу указанных отношений и в конечном итоге как предупреждать, так и пресекать соответствующие нарушения действующего законодательства и условий договора.

The author notes certain problems faced in the course of practice activity related to construction of real estate objects by the participants (parties) of the relevant contracts. Law application practice in the said sphere is large enough and allows clearly determine the character and legal nature of the said relations and prevent the relevant violations of active legislation and terms of contract <*>.

--------------------------------

<*> Akramova A.R. Certain Peculiarities of Judicial Proceeding on Cases Resulting from Relations of the Parties of Contract in the Sphere of Construction.

1. НЕСОБЛЮДЕНИЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫХ УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА

ПРОЦЕДУР ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

Физические и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в судебной практике. Однако, несмотря на то что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Приведу показательный пример несоблюдения сторонами договора условий его расторжения.

Между ООО "СПК "СтройГрадъ" и ЗАО "858 УНР" заключен договор подряда, в соответствии с которым ЗАО "858 УНР" обязалось выполнить строительно-монтажные работы на объекте семнадцатиэтажного жилого дома. Условиями договора установлено начало, окончание работ, сторонами согласован график производства работ и график платежей.

В связи с нарушением ЗАО "858 УНР" принятых по договору подряда обязательств ООО "СПК "СтройГрадъ" (истец) обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО "858 УНР" (ответчик) о взыскании неустойки за нарушение промежуточных сроков выполнения работ, неустойки за нарушение окончательного срока выполнения работ, взыскании выплаченных авансов, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещении ущерба, возникшего в результате заключения договора с новым подрядчиком.

К участию в деле по ходатайству истца в качестве солидарного ответчика привлечен единственный акционер ЗАО "858 УНР" - ОАО Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (соответчик).

В судебном заседании истец иск поддержал, ответчик представил отзыв и против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на надлежащее исполнение обязательств по договору.

Соответчик против удовлетворения иска возражал, считает себя ненадлежащим ответчиком, так как солидарная обязанность перед истцом не возникла.

Суд, выслушав доводы представителей, проанализировав имеющиеся в деле документы, пришел к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующему основанию.

Истец утверждает, что договор прекращен 09.11.2007 в связи с направлением ответчику претензии от 09.11.2007 и ответом на претензию от 23.11.2007.

Суд не согласился с утверждением истца и считает договор подряда действующим на дату рассмотрения иска. Пунктом 20.3 договора предусмотрено, что расторжение договора оформляется дополнительным соглашением сторон письменно. Такое соглашение между сторонами договора не подписано. Ссылка истца на претензию от 09.11.2007 и ответ на нее от 23.11.2007 несостоятельна, так как исходя из буквального содержания этих писем можно сделать вывод, что, несмотря на согласие сторон расторгнуть договор, согласия по дате расторжения не достигнуто.

В этом случае не подлежат, по мнению суда, удовлетворению и требования истца о возврате авансовых денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также требование о возмещении ущерба и т.п.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении жалобы, поскольку считает, что сторонами не соблюден согласованный ими порядок расторжения договора, доказательств подписанного двустороннего соглашения о расторжении договора не представлено.

2. ПРАВООТНОШЕНИЯ СТОРОН ДОГОВОРА УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В целях комплексного решения проблемы обеспечения граждан жильем Правительством Российской Федерации утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" <1> на 2002 - 2010 годы. Одним из направлений программы выступает совершенствование законодательства, обеспечивающего правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве. В рамках реализации данного направления Программы были приняты, в частности, Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770 (с послед. изм.).

Другим важным шагом в реализации Программы стало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>, призванного урегулировать отношения по привлечению юридическими лицами (застройщиками), осуществляющими строительство многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости непроизводственного назначения, средств юридических и физических лиц (дольщиков) и обеспечить в первую очередь защиту интересов последних.

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Как показал прошедший с момента вступления Закона в силу период, ужесточение требований к застройщикам на практике пока не привело к стабилизации данной сферы рынка недвижимости. В средствах массовой информации широко освещаются случаи недобросовестности застройщиков, принявших денежные средства дольщиков и не исполнивших своих обязательств по передаче помещений в объекте недвижимости.

По мнению О.Н. Антиповой <3>, несмотря на предусмотренные Законом меры государственного контроля за деятельностью застройщиков, а также императивно установленные значительные штрафные санкции за неисполнение обязательства, договор участия в долевом строительстве сегодня не обеспечивает достижения поставленной при принятии Закона цели, что порождает сомнения в адекватности данной правовой формы регулируемым отношениям и требует дальнейших исследований.

--------------------------------

<3> Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007.

В судебной практике немало случаев, когда название договора, заключенного между сторонами, не соответствовало его содержанию, а суды при разрешении спора исходили только из названия договора, не вникая в его существо, ошибочно полагая, что законодательство о защите прав потребителей неприменимо. В некоторых случаях суды при разрешении спора по существу не указывают, какой вид договора заключен между сторонами.

Так, решением Измайловского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения кассационной и надзорной инстанциями Московского городского суда, гр. Т. было отказано в применении Закона о защите прав потребителей при разрешении его иска к ООО "МПКК "Васи" о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда.

Т. обратился с таким иском, указывая на то, что ответчик не выполнил своего обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома, квартиру не передал, добровольно возвратить деньги отказался. Согласно условиям договора о совместном строительстве дома ответчик обязался выделить истцу в счет его доли после ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру с местом стоянки в подземном гараже, а истец - внести определенную сумму в счет своей доли, оказывать ответчику техническую и другую помощь в осуществлении строительства, а также уплатить штраф в размере 1% от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 5%.

ООО "МПКК "Васи" предъявило встречный иск о расторжении договора, взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств, указав, что Т. необоснованно прекратил финансирование строительства.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что возникшие между сторонами правоотношения не регулируются положениями Закона о защите прав потребителей, поскольку Т. являлся единственным физическим лицом, с которым заключен договор на участие в строительстве, остальными участниками строительства являются юридические лица; договор предусматривает право Т. в счет своей доли оказывать ООО техническую и другую помощь, а также штрафные санкции за просрочку внесения денежных средств.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ судебные постановления по делу были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Полагая, что законодательство о защите прав потребителей неприменимо к возникшим правоотношениям, суд не привел в решении суждений о том, к какому виду относится договор между ООО "МПКК "Васи" и Т., поэтому невозможно проверить доводы истца о возможности применения Закона о защите прав потребителей и возражения ответчика о том, что оспариваемый договор не подпадает под действие этого Закона.

Суд не проанализировал природу заключенного между сторонами договора, хотя это имеет важное значение для правильного определения последствий ненадлежащего исполнения договора и применения к виновным ответственности.

Суды в некоторых случаях ошибочно квалифицировали как договор простого товарищества договоры, заключаемые гражданами с организациями, на строительство квартиры в многоэтажном доме, и при разрешении дела не применяли положения Закона о защите прав потребителей. При этом, как правило, они исходили из названия договора, не проанализировав его сущность.

Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Отличительными особенностями данного договора являются осуществление всеми участниками заключенного договора совместной деятельности, соединение своих вкладов, наличие для всех общей цели - извлечение прибыли или иной не противоречащей закону цели, достигаемой посредством ведения совместной деятельности. В договоре на строительство квартиры между гражданином и хозяйствующим субъектом цели деятельности различны. Для гражданина цель заключения договора - приобретение квартиры, а для его контрагента - получение денежных сумм в счет оплаты передаваемой гражданину квартиры и получение прибыли по завершении строительства и реализации квартир.

Участниками договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только физические лица - индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Участие физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в таких отношениях не допускается. Организации заключают договоры, называемые договорами о совместной деятельности, с гражданами путем заключения с каждым отдельным гражданином самостоятельного двустороннего договора. Между тем заключение двусторонних договоров с каждым участником на строительство конкретной квартиры не соответствует сущности совместной деятельности товарищей.

При таком положении отсутствовали основания полагать, что договор, именуемый договором о совместной деятельности, заключенный с гражданином, который вносит денежные средства с целью приобретения квартиры для проживания, является таковым и не подпадает под действие законодательства о защите прав потребителей.

В "Бюллетене Верховного Суда РФ" N 2 за 2003 г. опубликовано Обобщение судебной практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами-потребителями и организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных домов, в котором даны ответы на многие вопросы при разрешении дел этой категории.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <4> к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Действие этого Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.

--------------------------------

<4> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суды применяют к указанным правоотношениям Закон о защите прав потребителей, исходя из ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ".

При таких данных гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированная Законом о защите прав потребителей судебная защита.

Основная масса судебных споров по таким договорам связана с несоблюдением организациями-застройщиками сроков строительства и передачи гражданам в собственность жилищных объектов недвижимости.

Например, ЗАО "Социальная инициатива", привлекающее денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, заключило с истцами договоры под названием "О долевом участии в инвестировании строительства "таун-хаус". Фактически между сторонами были заключены договоры бытового подряда на строительство жилья.

Предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности были практически одинаковыми. Гражданин-инвестор (дольщик) обязался произвести оплату фактической стоимости строительства соответствующей секции-квартиры в жилом доме, а ЗАО "Социальная инициатива" в соответствии с инвестиционным контрактом и договором строительного подряда - передать истцам в собственность обусловленные договорами жилые и нежилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Такая точка зрения нашла подтверждение в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 г. (Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2).

Не осуществляющее непосредственно строительство ЗАО заключило с гражданами договоры на финансирование строительства спорных жилых домов и последующую их передачу им в рамках инвестиционного контракта и договора строительного подряда. Строительная лицензия имелась только у администрации муниципального образования.

Указанные договоры заключались гражданами с одной целью - они были направлены на удовлетворение их личных, семейных и иных жилищных нужд, не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности и соответственно с извлечением прибыли.

Следовательно, к возникшим из этих договоров правоотношениям должны применяться не только положения законодательства, регулирующие строительный подряд, но и Закон о защите прав потребителей.

В договорах "О долевом участии в инвестировании строительства "таун-хаус" (п. 6.4 - 6.6) предусмотрено, что при их досрочном расторжении по инициативе долевых инвесторов (истцов), в том числе и при несоблюдении ответчиками предусмотренных в п. 1.4 договоров сроков строительства домов, истцам возвращается 100% внесенных денежных сумм без какой-либо ответственности ответчиков (п. 6.6).

Такие условия данных договоров являются недействительными, так как в силу ст. 450 ГК РФ истцы вправе требовать в судебном порядке изменения или расторжения договоров в одностороннем порядке - при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе в случае несвоевременного строительства и передачи истцам объектов недвижимости для личного проживания, а ст. 453 ГК РФ предоставляет истцам право требовать с ответчиков возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договоров в порядке ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, в силу ст. 729 ГК РФ в случае прекращения (расторжения) договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата выполненной подрядчиком работы (п. 1 ст. 720 ГК РФ) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

3. ПРОТИВОРЕЧИЕ НОРМ ЗАКОНА

Приведу пример судебной практики, свидетельствующий о наступлении правовых последствий ввиду имеющих место быть противоречий действующего законодательства.

Открытое акционерное общество "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - ОАО "ХК "ГВСУ "Центр") участвовало в августе 2008 г. в проведении открытого аукциона на право заключения государственного контракта на выполнение работ по строительству 5-этажного 100-квартирного жилого дома. Государственным заказчиком проведения открытого аукциона выступило 128-е отделение капитального строительства.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе государственным заказчиком было принято решение о признании аукциона несостоявшимся (ввиду допуска к аукциону только одной заявки - ОАО "ХК "ГВСУ "Центр") и передачи в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 36 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" проекта контракта, прилагаемого к документации об аукционе.

Данное решение было изложено в протоколе рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе и изменениях к протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, опубликованных заказчиком в тот же день на официальном сайте www.zakupki.gov.ru.

Руководствуясь ч. 6 ст. 36 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" спустя 15 дней после подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе подписало государственный контракт на выполнение работ по строительству объекта капитального строительства и приступило к его исполнению.

После подписания государственного контракта в адрес ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" поступило письмо от государственного заказчика, в котором сообщалось о том, что предписанием Федеральной службы по оборонному заказу (Рособоронзаказ) об аннулировании торгов государственному заказчику предписывается аннулировать торги по размещению заказа, ставшего предметом заключенного государственного контракта.

В вышеуказанном письме испрашивалось мнение ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" по данному вопросу для предоставления информации в Рособоронзаказ об исполнении указанного предписания.

Считая предписание Рособоронзаказа неправомерным, ОАО "ХК "ГВСУ "Центр", руководствуясь гл. 24 АПК РФ и п. 9 ст. 60 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", приняло решение об их оспаривании в судебном порядке по нижеследующим причинам:

- ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" до получения от государственного заказчика письма и копии оспариваемого предписания ничего не знало о рассмотрении Федеральной службой по оборонному заказу (Рособоронзаказ) жалобы ФГУП "ГОУВ МО РФ";

- Рособоронзаказ не извещал государственного заказчика и ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" (как участника размещения заказа, чьи экономические права и интересы могут быть затронуты результатом рассмотрения жалобы) о датах и времени рассмотрения указанной жалобы, чем не предоставил (воспрепятствовал) возможности государственному заказчику и ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" представить свои возражения и участвовать в рассмотрении жалобы.

Более того, на момент обращения в суд с иском на официальном сайте "Сведения о получении и рассмотрении жалоб в Рособоронзаказе" информация о принятом решении по указанной жалобе отсутствовала.

Решением Арбитражного суда города Москвы отказано в удовлетворении заявления ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" об оспаривании ненормативного правового акта, решений и действий государственного органа в порядке гл. 24 АПК РФ, ч. 9 ст. 60 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр", считая решение суда незаконным, обратилось с апелляционной жалобой с требованием отменить решение Арбитражного суда города Москвы полностью, признать незаконными действия Федеральной службы по оборонному заказу (Рособоронзаказ), связанные с исключением возможности допуска ОАО "ХК "ГВСУ "Центр" (в качестве заинтересованного лица) к рассмотрению жалобы ФГУП "ГУОВ МОРФ", а также признать предписание Федеральной службы по оборонному заказу (Рособоронзаказ) об аннулировании торгов недействительным.

Следует отметить, что нарушение Рособоронзаказом в изложенном случае порядка уведомления государственного заказчика о принятии к рассмотрению и рассмотрении жалобы на решение аукционной комиссии повлекло за собой серию судебных разбирательств с участием одних и тех же сторон.

Полагаю, что основанием возникновения данной коллизионной ситуации послужило несовершенство Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", а именно противоречие п. 1 и п. 2 ст. 60 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 60 названного ФЗ участники размещения заказа, права и законные интересы которых непосредственно затрагиваются в результате рассмотрения жалобы на действия заказчика, вправе направить возражения на жалобу и участвовать в рассмотрении жалобы.

При этом в силу п. 1 ст. 60 Федерального закона N 94-ФЗ предусмотрена обязанность органа исполнительной власти уведомлять о поступлении и рассмотрении жалобы на действия комиссии всех заинтересованных лиц лишь при закрытом аукционе или конкурсе.

Название документа

Статья: Коварная опечатка

(Кузин П.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 8)